Yazan : Kemal Çelik
[Yazarla İletişim]
celik-hukuk@hotmail.com Serbest Avukat
AVM YÖNETİMLERİ VE KİRACILARI
Alışveriş merkezleri bilindiği üzere onlarca farklı işletmeyi kiracı olarak bulunduran, güvenliği, temizliği, bakım onarım işleri ve reklam pazarlama faaliyetleri günlük olarak yürütülmek zorunda olan alanlardır. Buna günlük binlerce ziyaretçi eklenince bir AVM’yi yönetilmesi gereken şehre benzetmek yanlış olmaz. Görüldüğü üzere AVM’lerde yönetim esaslı unsurlardandır. Aynı zamanda yönetimler kiralama yapmakta ve AVM’ye müşteri çekip kiracıların satış yapabilmesi için ziyaretçiyi AVM’ye yönlendirecek cazip hale gelecek pazarlama ve reklamları da kesintisiz olarak sürdürmek zorunda.
Bu açıdan bakınca AVM’lerdeki ilişkiyi tanımlamak zorunluluğu doğmaktadır. Hukuken AVM yatırımcısı ile kiracılar arasındaki ilişki kira ilişkisinden ziyade içinde kira, ortaklık ve vekâlet ilişkisini barındıran karma bir ilişki ve karma sözleşmedir. Nitekim ortada kapalı kutu bir proje olan AVM, bu kapalı kutuya girip ticaret yapan kiracılar ve bu kapalı kutu halindeki projeyi yaşatacak, idare edecek ve ziyaretçi çekmek için sürekli pazarlama ve tanıtım aktivitesinde bulunacak AVM yatırımcısı ve onun belirlediği yönetim mevcuttur.
Uygulamada yönetim ya doğrudan yatırımcı ya da onun belirlediği yönetim şirketlerince gerçekleştirilmektedir. Bu haliyle kiralayan aynı zamanda kiracının vekili sıfatını kazanmakta ve vekil olarak vekâlet eden kiracının işlerine bakmakta onun adına hareket etmekte ve masrafları da yine ortak gider ve reklam katkı payı adı altında kiracılardan toplamaktadır. Eğer yönetim doğrudan kiralayan eliyle değil de yönetim firmasınca yürütülmekte ise bu kez de kiralayan alt vekâlet kurarak birlikte vekil olmakta ve yine kiracısına karşı bir vekil olarak hareket etmektedir.
Açıkça görüldüğü üzere yönetimin kiracıların inisiyatifine bırakılmadığı her AVM’de kiralayan kiracısına karşı vekilin sorumluluğu ile hesap vermek durumundadır. Uygulamada AVM kiralayanları mağazayı teslim etmekle borçlarının bittiğini düşünmekte ve kira talep etmektedir. Hâlbuki bu tavır sadece bir konut veya cadde mağazasının kiralayanı için mümkündür AVM kiralayanı sürekli olarak hizmet vermek ve Borçlar Kanunu’ndaki vekilin borçlarına uymak ve hesap vermek zorundadır. AVM’lerdeki vekalet ilişkisinin gözden kaçması ülkemizde AVM’nin yanlış anlaşılmasına ve sürekli olarak binlerce AVM kiracısının mağdur edilmesine yol açmaktadır. Uygulamadaki somut davalarda hep şahit olduğum husus AVM yatırımcılarının sadece mağazayı teslim etmekle her türlü borcunu yerine getirdiğine inanması ve AVM’nin hali içler acısı olsa dahi sabit kira talep etmeleridir. AVM yatırımcısının yönetimi görevlendirmesi ve seçmesi nedeniyle yönetim firmaları da doğal olarak AVM yatırımcısı ile ast üst ilişkisi içinde olmakta ve ona göre davranmaktadır. Burada önemli olan husus somut davalarda kiracı avukatlarının ısrarla mahkemeye vekâlet ilişkisini vurgulamaları ve mahkemelerin de bu gerçeği gözetip buna uygun olarak adil ve gerçeklere uygun değerlendirmede bulunmalarıdır.
AVM yönetiminden bahsetmişken kısaca ülkemizdeki AVM yönetim firmalarına da değinmekte fayda vardır. Uzatmadan itiraf etmek gerekir ki bu konuda hiçbir yasal standart bulunmamaktadır. Ülkemizde özel güvenlik elemanı olmanın yasal şartları ve özel güvenlik şirketlerine dair kapsamlı mevzuat ve idari denetim var iken güvenliğin görev yaptığı AVM’nin yöneticisi veya yönetim şirketlerine ilişkin hiçbir yasal standart ve koşul bulunmaması gerçekten tam bir tuhaflıktır.
AVM yatırımcısı ve yönetim firmaları ile kiracılar arasında vekalet ilişkisi olduğunu saptadıktan sonra vekalet ilişkisini ve neticelerini açıklamakta fayda vardır. Vekalet ilişkisine en yaygın örnek avukat ile müvekkil arasındaki, mühendis ve mimarla iş sahibi arasındaki ilişkidir. Avukat müvekkili adına hareket eder,yasaları ve içtihatları bilmek,alanında uzman olmak ve müvekkilinin menfaatini gözetmek zorundadır.Aynı şekilde mühendis ve mimar alanında uzman olmak,iş sahibinin menfaatlerini gözetmek ve dikkat etmek zorundadır.Peki bugün AVM’lerde yönetimler kiracının mı yanında yer almaktadır yoksa AVM yatırımcısının mı? Netice itibariyle kiracı ve yatırımcının menfaatleri çelişmekte ve yönetim kiralayanın talimatlarını uygulamaktadır ve bununla beraber ücretini kiracılar ortak gider olarak ödemektedir. Örneğin bir avukat ücretini aldığı ve menfaatlerini korumak zorunda olduğu müvekkilini bir yana bırakıp karşı tarafın menfaatlerine göre hareket etse ve karşı taraftan talimat alıp ona göre hareket etse acaba bu durum kabul edilebilir mi?
Borçlar Kanunu’na göre vekil işleri özenle yürütüp en küçük kusur ve ihmalinden sorumludur. Aynı zamanda vekil iş sahibine hesap vermek ve onu aydınlatmakla görevlidir. Halbuki AVM’lerde kiracılar ayrıntılı ortak gider hesabı dahi alamamakta, paranın nereye ne kadar harcandığını bilememekte, parasını verdikleri yönetimler, AVM kiralayanının yanında yer almakta ve sıklıkla kiracıyı sıkıştırmakta, tahliye ettirmekte ve adeta kiralayanın avukatlığını yapmaktadır.
AVM kira sözleşmelerine yönetim ile ilgili yazılan düzenlemeler ise Borçlar Kanunu’na aykırı olup geçersizdir. AVM kira sözleşmelerine standart olarak yönetimin ya kiralayan ya da onun belirleyeceği yönetim firmasınca yapılacağı yazılır. Kiracılara ise hiçbir denetim ve katılma hakkı tanınmaz. Bu durum yasanın tarif ettiği vekalet ilişkisine aykırı olduğu gibi Borçlar Kanunu m.20-25 arasında düzenlenmiş genel işlem koşulları ile ilgili düzenlemelere de aykırıdır.
AVM yönetimi ile kiracılar ve AVM kiralayanı ile kiracılar arasında bulunan vekalet ilişkisi AVM’nin iş yapmaması durumunda da çok önem kazanmaktadır. Kiralayan istediği kadar AVM’nin iş yapıp yapmamasının dikkate alınmayacağını kira sözleşmesine yazmış olsun. Borçlar Kanunu m.20-25 genel işlem koşulları karşısında bu tür maddeler geçersizdir. Ayrıca AVM kiralayanı bir AVM meydana getirmeyi taahhüt etmektedir. Yönetimini kendi gerçekleştirmekte ve yaptırmaktadır vekil durumundadır, en küçük hatasından sorumlu olup sorumsuzluk maddeleri geçersizdir. Bunun yanı sıra AVM kira sözleşmeleri iki taraflı borç yükleyen sözleşmeler olup Borçlar Kanunu m.112 gereği bir borçlu olarak kiralayan kendisine AVM’nin kiralama konsepti, açılış zamanı ve şekli, yönetimi, tanıtımı ve pazarlanması bakımından hiçbir kusur yüklenemeyeceğini kendisi ispatlamak durumundadır.
AVM’lerdeki vekalet ilişkisinin bugüne dek fark edilememiş veya göz ardı edilmiş olması ülkemizde AVM’yi yanlış anlama ve değerlendirmeye ve mağduriyetlere yol açmıştır. AVM yatırımcıları bugüne dek inkar ettikleri vekil olma borçlarına sahip çıkmaya, AVM kiracıları ise bu vekalet ilişkisinden doğan hakları konusunda bilinçlenip örgütlü olarak hareket etmek zorundadır.
AVM’lerde kiracıların münferit olmaları, örgütsüz ve hakları konusunda bilinçsiz olmaları yaşanan mağduriyetlerin en büyük sebebi olarak görülebilir. Fakat bir yandan da devletimizin bir an önce toparlayıcı ve düzenleyici bir AVM’ler yasası çıkarması büyük ihtiyaç.Böyle bir yasada AVM yönetim firmaları ile ilgili düzenlemelere de yer verilip asgari standartların oluşturulması kaçınılmazdır.Toplam cirosu Türkiye turizmini geçmiş AVM’lerin yönetimini kadere terk etmek kabul edilemez.
Av.Kemal Çelik celik-hukuk@hotmail.com05324416842
İstanbul Barosu
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Avm Yönetimleri Ve Kiracılar" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Kemal Çelik'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
Şu ana dek 2 okuyucu bu makaleyi değerlendirdi :
2 okuyucu (100%) makaleyi yararlı bulurken,
0 okuyucu (0%) yararlı bulmadı.
Okuyucu
11125
Bu Makaleyi Şu An Okuyanlar (1) :
* Son okunma 5 saat 30 dakika 28 saniye
önce.
* Ortalama Günde 2,74 okuyucu.
* Karakter Sayısı : 8199, Kelime Sayısı : 912,
Boyut : 8,01 Kb.
*
3 kez yazdırıldı.
*
2 kez indirildi.
*
4 okur yazarla iletişim kurdu.
* Makale No : 1598
üstadım yazınız faydalı oldu. bir sorum olacak içinden çıkamadım, AVM sahibi bir müvekkilimiz dün bir sorunla geldi bize, AVM'den aidat toplayamıyormuş, kiracılar ve mülk satın alanlar ortak giderlere... (...)
Avm Yönetimleri Ve Kiracılar
