10 yıllık kira sözleşmesinde 9. yıl içerisinde kira tespit davası açılabilir mi?

Sayın üstatlarım ve sayın hukukçularımız merhaba,

Müvekkilimiz kiraya veren durumunda kiracı ise tacir bir şirket; mecur ise çatılı iş yeri vasfında. Kira sözleşmesi mart 2015 tarihinde 10 yıllık olarak düzenlenmiş sözleşmede kira artış oranı belirtilmiş ancak emsallere göre kira miktarı oldukça düşük kalıyor. 6. HD 2014/13763 E. 2015/1173 K. sayılı kararında eğer artış miktarı belirtilmişse ve 10 yıl süreli bir sözleşme söz konusuysa kira tespit davası 10 yıllık süre dolmadan açılamayacağına değiniyor. Ancak bu tarihlerde devalüasyon durumu söz konusu değildi ve sözleşme imzalanırken böyle bir enflasyon beklenmiyordu. Biliyoruz ki daireler arası görüşler değişiyor hatta hatta aynı daire yıllar içerisinde bile görüşünü tamamıyla zıt yöne yöneltebiliyor. Sizin değerli görüşlerinizi merak ediyorum, siz bu konu hakkında ne düşünüyorsunuz? Eğer bu dava açılmışsa ne gibi bir savunma yapardınız? Sözleşme mart ayında 10. yılını dolduracak.

10 yıllık bir sözleşmede de 5. yıldan itibaren kira bedelinin 344/3 gereğince belirlenmesi istenebilir normal şartlar altında. Kanun maddesindeki "beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda " ifadesi buna olanak tanıyor.

Ancak atıf yaptığınız içtihatta farklı bir olay var: Orada taraflar sadece yıllık artış şartı belirlemekle yetinmemiş, sözleşme süresince (10 yıl boyunca) kiranın nasıl artacağını da belirlemişler. Sözleşmenin özel hükümlerinde "Diğer yıllarda aynı şekilde kira artışı uygulanacaktır." ifadesi var.

Bu durumda bence içtihat da bu olay özelinde doğru. Aynı şekilde taraflar sözleşmede örneğin her yılın kira bedelini ayrı ayrı yazsalardı (2016 da X TL, 2017'de Y TL, 2018de Z TL ödenecektir gibi) yine aynı durumla karşılacaklar ve kira tespit davası söz konusu olmayacaktı.

Ancak bu sözleşmelerdeki örnekler bence istisnadır. Uygulamada klasik bir uzun süreli kira sözleşmesinde böyle ayrıntılara girilmiyor ve "kira her yıl TÜFE oranında artar" gibi genel artış hükümleri yazılıyor. Bu tip hükümlerin olduğu sözleşmelerde ise 5. yıl sonunda 344/3'e dayalı kira tespit davası açılabilir.

Yine de tereddüt ediyorsanız, davayı terditli açmak da mümkün: Kira tespit talepli dava ile birlikte terditli olarak uyarlama davası açabilirsiniz. Sözleşme bu içtihat gibi özel bir hüküm içeriyorsa veya hakim bir şekilde bu içtihata takıldıysa, kira tespit talebiniz reddedilse bile, uyarlama davası yönünden dava görülebilir. Biliyorsunuz uyarlama sözleşme koşullarının değiştirilmesidir, dolayısıyla kira tespit davası "sözleşmede artışlar 10 yıl için somut olarak belirlenmiş" gerekçesiyle reddediliyorsa, o zaman uyarlama ile bu maddenin beklenmeyen koşullar nedeniyle değiştirilmesi talebinde bulunmak son derece doğal olacaktır.

Merhaba,

Bahsettiğiniz kararda tarafların tacir olup olmadığı ve Türk Borçlar Kanunu'nun Geçici Madde 2 uygulanıp uygulanmadığı belirsizdir. TBK öncesinde; Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre ancak sözleşme süresi dolduktan sonraki üç yıllık uzama süresi sonrasında kira bedelinin Mahkemece hak ve nesafete göre tespiti mümkün olup, sözleşme süresi ve buna ek olarak üç yıllık uzama dönemi dolmadan hak ve nesafete göre kira tespiti yapılamamaktaydı.

Bugün için konuşacak olursak kira sözleşmesi 10 yıl süreli dahi olsa her beş yıllık dönem için kira bedelinin tespitinin talep edilmesinde bir mahsur yoktur. Daha önce talepte bulunulmadıysa 9 yıllık süre için de talepte bulunulabilir.

Sorunuzla ilgili Yargıtay karar incelemesi makalesi mevcut; https://dergipark.org.tr/tr/download...e-file/2034719