Yüklenicinin işi zamanında teslim etmemesinden doğan gecikme tazminatı

Merbaha Sayın Meslektaşlarım,
Müteahhitin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı bitirmemesi ve daireleri teslim etmemesi sebebiyle kira geliri kaybı için dava açacağım ancak meslekte yeni olmam sebebiyle bir husustan emin olamadım. Sözleşmede ruhsat alındıktan sonra başlayan süre için benzer davalar var fakat müteahhit yapı ruhsatını bina yıkıldıktan çok sonra almış. Sürenin asıl önemli kısmı yapının yıkılması ve yapı ruhsatının alınması arasındaki zaman dilimi ancak bununla ilgili Yargıtay kararı bulamadım. Merak ettiğim husus yapının yıkılması ve yapı ruhsatının alınması arasındaki zaman için tazminat talep edilebilir mi?

Alıntı: Yazan Annalise Merbaha Sayın Meslektaşlarım, Müteahhitin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı bitirmemesi ve daireleri teslim etmemesi sebebiyle kira geliri kaybı için dava açacağım ancak meslekte yeni olmam sebebiyle bir husustan emin olamadım. Sözleşmede ruhsat alındıktan sonra başlayan süre için benzer davalar var fakat müteahhit yapı ruhsatını bina yıkıldıktan çok sonra almış. Sürenin asıl önemli kısmı yapının yıkılması ve yapı ruhsatının alınması arasındaki zaman dilimi ancak bununla ilgili Yargıtay kararı bulamadım. Merak ettiğim husus yapının yıkılması ve yapı ruhsatının alınması arasındaki zaman için tazminat talep edilebilir mi?

Bu çalışmayı paylaşayım. Yanıtını bulursunuz.


Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaat süresinin "yapı ruhsatı alınmasından itibaren" başlayacağının kararlaştırıldığı durumlarda, yapının yıkılması ile yapı ruhsatının alınması arasında geçen süre için kira kaybı tazminatı talep edilip edilemeyeceğine ilişkin yargı kararları aşağıda analiz edilmiştir.

1. Yapı Ruhsatı Alınması İçin "Makul Süre" İlkesi

Yargıtay kararlarında, sözleşmede inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren başlayacağı düzenlenmiş olsa dahi, yüklenicinin yapı ruhsatını "makul bir süre" içerisinde alması gerektiği vurgulanmaktadır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2014/2139 E., 2014/2277 Kaynak K.): Arsa sahiplerinin, sözleşmenin yerine getirileceği inancıyla binanın yıkılmasından dolayı uğradığı kira kaybını isteyebileceği kabul edilmiştir. Mahkemenin, inşaat ruhsatı alınabilecek makul süreyi bilirkişi aracılığıyla belirlemesi; binanın yıkıldığı tarih ile bu makul sürenin sonu (inşaata başlanması gereken tarih) arasında kalan dönem için rayiç kira kaybına hükmetmesi gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2022/826 E., 2023/431 Kaynak K.): Yapı ruhsatının keyfiyete mahal vermeyecek şekilde makul sürede alınması gerektiği, tahliye ile ruhsat alma tarihi arasındaki gecikme için tazminat hesaplanması gerektiği hükme bağlanmıştır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (2019/1874 E., 2020/181 Kaynak K.): Sözleşmede ruhsat alımı için bir süre öngörülmemişse, yerin boşaltıldığı tarihten itibaren yüklenicinin ne kadar sürede yıkım ve yapı ruhsatı alabileceği (makul süre) araştırılmalıdır. Bu makul süreye sözleşmedeki inşaat süresi eklenerek temerrüt tarihi belirlenmelidir.
2. Yüklenicinin Kusuru ve İdari Gecikmelerin Etkisi

Tazminat sorumluluğunun doğması için gecikmenin yüklenicinin kusurundan kaynaklanması şarttır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2014/2228 E., 2014/6028 Kaynak K.): Tahliye tarihinden itibaren yüklenicinin ruhsat almak için gereken gayreti gösterip göstermediği incelenmelidir. Eğer yüklenici makul sürede başvurmuş ancak idari bir gecikme yaşanmışsa, bu durumdan yüklenici sorumlu tutulamaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2020/3704 E., 2020/6812 Kaynak K.): Belediyenin ruhsat iptali veya yıkım kararı gibi yüklenicinin kusuru dışındaki zorunlu kesinti sürelerinin teslim tarihine eklenmesi gerektiği, ancak bu durumun yeterli inceleme ile ispatlanması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (2011/5214 E., 2012/2883 Kaynak K.): Ruhsat için gerekli evraklar tamamlanmasına rağmen harç ve giderlerin yüklenici tarafından yatırılmaması durumunda, yüklenicinin ruhsat alma yükümlülüğünü yerine getirmediği ve temerrüde düştüğü kabul edilmiştir.
3. Yıkılan Binadan Kaynaklanan Kira Kaybının Niteliği

Yıkım ile ruhsat alımı arasındaki süreçte talep edilen zararlar bazı kararlarda "menfi zarar" veya "kira geliri kaybı" olarak nitelendirilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2024/2037 E., 2025/945 Kaynak K.): Sözleşme üzerinden 4 yıl geçmesine rağmen ruhsat alınmaması durumunda, yıkılan binadan kaynaklanan kira kaybı tazminatına hükmedilmesi onanmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2024/269 E., 2024/4633 Kaynak K.): Yüklenici tarafından yıkılan binanın objektif değeri ile bu yıkım nedeniyle elde edilemeyen kira gelirlerinin "menfi zarar" kapsamında talep edilebileceği yerleşik içtihat olarak sunulmuştur.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (2010/2155 E., 2011/2255 Kaynak K.): Gecekondunun yıkılmasından sonra ruhsat alma ve iskân işlemlerinin yüklenicide olduğu durumlarda, yıkım tarihine makul süre eklenerek bulunacak tarihten itibaren gecikme tazminatı istenebileceği belirtilmiştir.
4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi olduğunda ek bağlam sağlaması amacıyla sunulmuştur:

İkincil Kaynak (Yargıtay 6. HD - 2023/2348 E. Kaynak): Ruhsat alma yükümlülüğünün müteahhide ait olduğu ve makul sürenin aşılmasının (örneğin 12 ay gibi bir sürenin geçmesi) dürüstlük kuralı (TMK md. 2) uyarınca arsa sahibinin sözleşmeyle bağlı tutulmasını engelleyebileceği belirtilmiştir.
İkincil Kaynak (Yargıtay 15. HD - 2009/2459 E. Kaynak): Belediye kaynaklı bir mücbir sebep yoksa, müteahhidin ihmali durumunda "sözleşme tarihine göre ruhsat alınması için gereken makul süre" bilirkişiye sorularak temerrüt tarihi hesaplanmalıdır.
İkincil Kaynak (Yargıtay 3. HD - 2022/1172 E. Kaynak): Ruhsatın ne kadar sürede alınabileceğinin emsal inşaatlar dikkate alınarak bilirkişice tespit edilmesi gerektiği, iskan ruhsatı alınmasının konutun fiilen teslim edildiği anlamına gelmediği vurgulanmıştır.
İkincil Kaynak (İstanbul 16. ATM - 2014/534 E. Kaynak): Yer tesliminden sonraki yıkım ve ruhsat aşamalarını kapsayan gecikmelerin, müteahhide verilen ek sürelere rağmen tamamlanmaması durumunda kira kaybı tazminatına konu edilebileceği görülmektedir.
Sonuç olarak; Yargıtay içtihatları, yapı ruhsatının alınması için sözleşmede bir süre belirlenmemiş olsa dahi, yapının yıkılmasından veya tahliyesinden itibaren "makul bir süre" içinde ruhsatın alınması gerektiğini kabul etmektedir. Bu makul sürenin aşılması durumunda, yıkım tarihi ile ruhsatın alınması gereken makul tarih arasındaki dönem için kira kaybı tazminatı talep edilmesi mümkündür. Ancak bu süreçteki gecikmenin idari engellerden değil, yüklenicinin ihmalinden kaynaklandığının (başvuru yapmama, harç yatırmama vb.) tespiti gerekmektedir.

Sayın Meslektaşım, cevabınız için çok teşekkür ederim. Paylaşmış olduğunuz emsal kararlar somut olaya birebir uygun, tekrardan teşekkür ederim.