(Karar Tarihi : 22.04.2024)

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi
EK KARAR TARİHİ : 28.08.2023
SAYISI : 2022/3327 E., 2023/1289 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Muğla Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/589 E., 2022/1100 K.

Taraflar arasındaki uyarlama davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince ve 28.08.2023 tarihli ek karar davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili; taraflar arasında 18.02.2009 düzenleme, 24.06.2010 başlangıç tarihli, 25 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, aylık asgari baz kira bedelinin 18.000,00 TL ve ciro kira bedelinin altı aylık net satış rakamının %1,15'i oranında olacağının kabul edildiğini, asgari kira bedelinin tüfe -üfe oranları ortalaması oranında arttırılacağının düzenlendiğini, davalının son 4 yıldan beri yaptığı pazarlama ve işletme hataları nedeniyle ciro kirası, asgari kira bedelinin altında kaldığından sadece asgari kira bedelinin ödendiğini, sözleşmenin düzenlendiği tarihte hipermarketin çevresi boş arazi iken aradan geçen 7 yıl içinde Muğla ilinin büyükşehir belediyesi kapsamına alındığını, Muğla Üniversitesinin gelişip nüfusun arttığını, kira konusu hipermarketin çevresinin alışveriş merkezleriyle dolduğunu, ulaşım sorununun giderildiğini, meydana gelen yeni değişmeler karşısında sözleşmeye göre yapılan kira artışının civardaki alışveriş merkezlerinin kiralarına göre son derece düşük kaldığını, 2010 yılında 13.423,00 TL olan yıllık emlak vergisinin 2015 yılında %387 oranında artarak 51.964 TL'ye yükseldiğini, buna karşılık 2010 yılında 18.000,00 TL olan kira bedelinin %46 oranında artarak 2015 yılında 26.252,00 TL'ye yükseldiğini, bu durumun öngörülemez olup işlem temelinin çökmesine neden olduğunu ileri sürerek yeni kira dönemi başlangıç tarihi olan 24.06.2016 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere halen ödenmekte olan aylık 26.252,00 TL asgari kira bedelinin aylık net 75.000,00 TL, altı aylık net satış rakamının net %1,15'i olan ciro kirasının ise altı aylık net satış rakamının net %5'i olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; sözleşmenin konusunun davacıların maliki olduğu taşınmazın, davalı müvekkili tarafından üzerine inşa edilecek olan tesis ile birlikte kiralanmasına ilişkin olduğunu, müvekkilinin kira sözleşmesi nedeniyle araziye ciddi anlamda yatırım yaptığını, müvekkilinin yapmış olduğu yatırım nedeniyle taraflar arasında 25 yıllık kira sözleşmesi düzenlenerek bu kapsamda da kira bedelinin belirlendiğini, taşınmazın değerinin müvekkilinin yapmış olduğu yatırım neticesinde değerlenmiş olup davacının taleplerinin haksız ve dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil ettiğini, davacının iş bu sözleşme neticesinde arazinin değerleneceği ve gelişeceğini bilip öngörerek sözleşmeyi akdettiğini, sözleşmede uyarlama talep edilemeyeceğinin açıkça müzakare edilerek hüküm altına alındığını, talebin sözleşmeye bağlılık ve sözleşme serbestliği ilkesine aykırılık teşkil ettiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; emsal araştırması yapılarak düzenlenen bilirkişi raporunun hükme esas alındığı ve %10 oranında hak ve nesafet indirimi yapılmasının uygun olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, kira bedelinin 24.06.2016 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 70.000,00 TL olarak tespitine, ciro kirasının altı aylık net satış rakamının net %3,78'i olarak tespitine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; bilirkişi raporuna itirazları dikkate alınmadan eksik inceleme ve araştırma neticesinde karar verildiğini, davaya konu kira sözleşmesinin yanlış ve hatalı nitelendirildiğini, davanın salt mecurun kiralanmasına ilişkin olmadığını, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin eserin yapılmasını da içerir karma nitelikte bir nevi yap işlet devret modeli şeklinde olduğunu, davacı kiraya verenlerin maliki olduğu taşınmaz üzerine, davalı müvekkil şirket tarafından alışveriş merkezi, hipermarket ve yan tesisler inşa edilmiş olup kira sözleşmesinin hitamında bu tesislerin davacılara bırakılacağını, gerekçeli kararda bu kapsamda herhangi bir inceleme ve değerlendirme yapılmadığını, dosyaya sunmuş oldukları emsal kira sözleşmeleri ve taşınmaz üzerine müvekkil şirket tarafından yapılan alışveriş merkezinin maliyetinin kira tespitinde hiçbir şekilde değerlendirilmediğini, bilirkişi raporları arasındaki çelşikinin giderilmediği, tespit edilen kira bedelinin fahiş nitelikte olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
1.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; karma nitelikte sözleşme olmasının uyarlama yapılmasına engel olmadığı, usulüne uygun denetlenebilir bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm verildiği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

2. Davacılar vekili; temyiz yolunun kapalı olmasına rağmen karara temyiz yolunun açık olduğunun yazıldığı ileri sürerek kararın temyiz yolu kapalı olarak düzeltilmesinin talep etmiştir.

3. Bölge Adliye Mahkemesinin 28.08.2023 tarihli ek kararıyla; davalının ciro net kirasının altı aylık net satış rakamının %3,78' i olarak tespit edildiği ve bu rakamın değişken olduğu nazara alınarak davacılar vekilinin kararının kesin olarak karar verilmesi şeklindeki talebinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri, tashih talebinin reddine ilişkin ek karara karşı davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1.Davacılar vekili; dava değerinin 2015-2016 kira dönemi aylık kira bedeli olan 26.252,00 TL ile talep edilen 75.000,00 TL kira bedeli arasında ki fark olan 48.748,00 TL olduğunu, kararda aylık kira bedeli 24.06.2016 tarihinden itibaren 70.000,00 TL olarak belirlendiğini, 3 aylık kira bedelinin Bölge Adliye Mahkemesi karar tarihi itibari ile 238.730,00 TL olan temyiz sınırının altında kaldığını, Bölge Adliye Mahkemesince, ciro net kirasının altı aylık satış rakamının net %3,78'i olarak belirlendiği ve bu rakamın değişken olduğu, 3 aylık temyiz sınırının üzerinde kalabilme ihtimali olduğu gerekçesi ile kararın temyiz yolunu açık tutmasının herhangi bir yasal dayanağı bulunmadığını, kararda temyiz yolunun açık tutulmasının hatalı olduğunu ileri sürerek kararın ve ek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 138 inci maddesi,

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2-4 üncü maddeleri

3. 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair kanun geçici 2 nci madde.


3. Değerlendirme
1.Davada, sabit kira ile birlikte ciro kirasının uyarlanması talep edilmiş olup karar temyize tabi olduğundan davacılar vekilinin karar ve ek karara yönelik temyiz itirazları yeinde görülmemiştir.

2. Hukukumuzda 6098 sayılı TBK.nın yürürlüğe girmesinden önceki dönemde (01.07.2012 tarihi öncesinde) özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin kurulduğu andaki ekonomik koşullarda yaşanacak değişimler nedeniyle kısa süreli kiralarda kira süresinin bitimi sonrası kira dönemlerinde geçerli olacak kiranın belirlenmesi (tespiti), uzun süreli kira ilişkilerinde ise kiraların değişen olağanüstü ekonomik koşullar nedeniyle düşük kalmasına bağlı olarak uyarlanmasına ilişkin mevzuatta özel bir düzenleme bulunmadığından Yargıtay kararları ile kısa süreli kirada süre bitimi sonrası yeni dönem kirasının belirlenmesi için kira tespit davası, uzun süreli kirada ise uyarlama davası açılması yolu ile yeni dönem kiraların belirlenmesi yoluna gidilmiştir. Kira tespitinde 18.11.1964 T. 2/4 E.,K. sayılı ve 21.11.1966 T. 19/10 E.,K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirli süreli kira sözleşmelerinin uzayan kira dönemi için kira bedellerinin belirlenmesinde esas yönünden mahkemelerce dikkate alınacak kriterler ve dava açılmasında uyulacak usul kuralları belirlenmiş, 21.11.1966 T. 19/10 E.K. sayılı YİBK ile ise kira tespit davası açılması halinde hangi dönemden itibaren tespitin istenebileceği hususu karara bağlanmış, 12.11.1979 T. 79/1 E.K sayılı YİBK ile mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının kiracıdan istenebilmesi için mahkeme kararının kesinleşmesi gerektiği hususları kabul edilmiştir. Uzun süreli kiralar bakımından sözleşmenin kurulması sırasındaki mevcut koşulların ilerleyen dönemde bir taraf aleyhine olacak şekilde taraflarca öngörülmeyen ve önlenemeyen sebeplerle değişmesi nedeniyle kira bedelinin çok düşük kaldığı durumda uyarlama ile günün hal ve şartlarına uygun hale getirilmesinde uyarlama yapılması Yargıtay kararlarıyla kabul edilerek ilkeleri belirlenmiştir. Sözleşme hukukunda temel ilke sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) olup sözleşme serbestliği ilkesi geçerlidir. Bu ilkelere göre ise sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Başka bir ifade ile, sözleşme koşulları taraflar için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan ortaya çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak, adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK Md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmiyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmıştır. Değişen bu koşullar karşısında TMK 2 nci maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde başlangıçta mevcut olan edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda "işlem temelinin çökmesi " gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK.m.2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar kanunu öncesinde aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak işlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olan 138 inci maddesine benzer bir düzenleme 818 sayılı Borçlar Kanunu'nda bulunmadığından Yargıtay tarafından yukarıda açıklanan uyarlama kurumu TMK m.2-4 maddelerinden yararlanılarak oluşturulmuştur. Sözleşmeye uyarlama yoluyla müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. (Bkz. Doç.Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara-1987 Sh. 152.- vd; Hatemi/ SEROZAN/ Argacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd).

3. 6098 sayılı Kanun'un yasalaştırılması sırasında aşırı ifa güçlüğüne dayalı sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması genel bir düzenleme olarak TBK'nın 138 inci maddesinde "Aşırı İfa Güçlüğü" madde başlığı altında düzenlemiş ve "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır." hükmüne yer verilmiştir. Bu maddenin gerekçesinde de; "Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu'nun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır." denilerek TBK öncesi Yargıtay uygulamasında kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir.
Kira sözleşmesinde 6098 sayılı TBK öncesinde 818 sayılı Borçlar Kanunun kira hükümleriyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun temel mevzuat olarak uygulanmıştır. Yeni TBK'da bu her iki kanun tek metin olarak birleştirilerek önceki dönemdeki Yargıtay içtihatlarının bir kısmı kanun metni haline getirilmiştir. TBK düzenlemesinde konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin sürekli borç doğuran sözleşme olma niteliği dikkate alınarak mevcut koşulların daha sonradan taraflardan biri aleyhine edimin ifasını güçleştirecek şekilde değişmesi halinde kira bedelinin değişen koşullara göre tespiti ile uyarlanmasında esas belirleyici unsur olan kısa süreli, uzun süreli ve belirsiz süreli kiralama ayrımı kaldırılarak ilk yıl sonrasındaki yenilenen kira dönemlerinde taraflar arasında geçerli olacak kiranın belirlenmesinin usulü TBK m.345, esası ise TBK m.344 ile düzenlenmiştir. TBK 'nun 344/1 maddesinde ilk yıl sonrası dört kira dönemi için sözleşme taraflarının yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu kuralın bir yıl ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanacağı düzenlenmiştir. Taraflarca kira artış oranına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise hakim tarafından ortalama TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemeyle artık ilk yıl sonrası yeni dönem kiraların belirlenmesinde kısa süreli kiralarda "tespit davası", üç ve daha uzun süreli kiralar içinse "uyarlama" davasının açılması gerektiğine ilişkin Yargıtay İçtihatlarının uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Kira sözleşme süresinin kısa veya uzun süreli veya belirsiz süreli olmasının bu yeni düzenlemeye (TBK hükümlerine) göre kira belirlemesinde aralarında bir fark kalmamış olup sözleşmenin kurulması sonrasında ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin müspet veya menfi değişimlerin açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceği TBK m.344 düzenlemesinde belirtilmiştir. Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar, paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığından bu sebeplerin varlığı halinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil daha özel bir düzenleme olan 344 üncü maddesinin uygulanması gerekir.
6098 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak TBK'nın bir kısım hükümlerinin yürürlüğü 6217 sayılı Kanun ile 8 yıl süre ile ertelenmiştir. 6217 Sayılı Yasa'nın geçici 2 nci maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa'nın 53 üncü maddesine göre kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında 6098 sayılı Kanun'un 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, kira sözleşmelerinde bu konulara ilişkin hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı aynı düzenlemede belirtilmiştir.
Davaya konu 18.02.2009 düzenleme, 24.06.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 25 yıl uzun süreli olup kiralanan iş yeri, kiracısı tacir niteliğinde özel hukuk tüzel kişisi olmakla bu kira ilişkisinde mevcut kiranın 24.06.2016 tarihinden itibaren değişen koşullar nedeniyle uyarlanarak yeniden belirlenmesi açılan davada talep edildiğinden 6098 sayılı TBK m.344 dava tarihi itibariyle erteli durumda olup uygulanmaz. 6217 Sayılı Yasanın geçici 2 nci maddesine göre bu uyuşmazlıkta sözleşme hükümleriyle 6098 sayılı TBK öncesi yürürlükte olan 818 sayılı BK ile 6570 sayılı Kanun ve yerleşik Yargıtay kararlarına göre (Dairemizin 09.06.2018 tarihli ve 2017/11362 E., 2018/6297 K. gibi) uyuşmazlık çözülmelidir.

4. Dava konusu kiralanana ilişkin bu sözleşme 18.02.2009 tarihli ve 25 yıl süreli olmakla TBK öncesi Yargıtay kararlarına göre uzun süreli kira sözleşmesi kabul edilmeli, uyuşmazlıkta dava tarihi itibariyle önceki mevzuat ve ilgili Yargıtay emsal kararlarına göre uyuşmazlık çözülmelidir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde başlangıçta kararlaştırılan edimler arasındaki dengenin daha sonradan değişen koşullar nedeniyle aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda sözleşmedeki mevcut kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; incelemenin kira tespiti (6.yıl kiralarındaki) usulü ile yapıldığı Yargıtayın ve Dairemizin emsal kararları ile ortaya konulan uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının yeteri kadar irdelenmediği görülmektedir. O halde Mahkemece yapılacak iş; sözleşmeye bağlılık esas olduğundan uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülerek sözleşmeye yazılan uyarlamaya ilişkin özel hükümler yorumlanarak (doğmayan bir haktan önceden vazgeçilmesi mümkün olmadığından sözleşmede kararlaştırılan uyarlama yapılamayacağına ilişkin hükmün taraflar aleyhine sonuç doğurmayacağı da gözetilerek) bunların taraflara sağladığı haklar ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri ile kiralananın bulunduğu alanın ve kiralananın durumundaki değişimlere göre az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, sözleşmenin kurulması anındaki ve dava tarihindeki tüm bu veriler (sözleşmenin yap, işlet, devret niteliğiyle birlikte) kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre dava tarihi itibariyle sözleşmedeki kira parasının uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.



VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacılar vekilinin karara ve ek karara yönelik temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi Kararının davalı yararına BOZULMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harçlarının istek halinde taraflara iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.04.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 09-08-2025