(Karar Tarihi : 24/02/2015)

ahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; 01/08/2005 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olan davalının 2014 yılı Ağustos ayından itibaren aylık 1.540 TL kira bedeli ödediğini, ödenen bu bedelin emsallerine göre düşük kaldığını belirterek 01/08/2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 2.000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı vekili davanın reddini savunmuş, mahkemece davalı tarafından ödenen 1.540 TL kira bedelinin günün koşullarına ve rayiçlere uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre, davalı taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile dava red edilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının yeni dönem kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Davalı tarafın tespit edilecek miktarı ödeyip ödemediği hususu, dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğunun belirlenmesi yönünden sonuca etkilidir. O halde mahkemece davalı kiracının ödediği miktardan az olmamak üzere kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 08/12/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.


--------------------------
Aynı nitelikte
----------------------------

Hukuk Genel Kurulu 2014/348 E. , 2016/173 K.

Taraflar arasındaki "kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; ...Sulh Hukuk Mahkemesinin davanın reddine dair verilen 15.11.2012 gün ve 2012/97 E., 2012/1228 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, ....Hukuk Dairesinin 16.01.2013 gün ve 2012/23331 E., 2013/320 K. sayılı ilamı ile;
(...Davacı vekili dilekçesinde; kira bedelinin 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık 10.000 TL olarak tespitini istemiştir.
Mahkemece, taraflarca kararlaştırılan miktara ÜFE oranlarına göre artış yapıldığında 01.01.2011 tarihinde başlayan dönem kirasının aylık 3.593,37-TL olduğunun anlaşıldığı, zaten davalının bu dönemde 3.600,00-TL net aylık kira bedeli ödediği davacının da kabulünde olduğu, bu miktara göre 01.01.2012 yılı için de ÜFE oranı uygulandığında aylık net kira bedelinin 4.000,00-TL (brüt 5.000,00-TL) olduğu, davalının da bu tarihten itibaren aylık net 4.000,00-TL ödediğinin davacının da kabulünde olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödemeye başlasa bile dava red edilmeyip bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir.
Davalının tespit edilecek miktarı kabul ederek ödeme yapması dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğu (HUMK.md.94, HMK.md.312) yönünden etkilidir.
Yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

##########

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Asıl ve birleşen dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
Davacı vekili, asıl ve birleşen dava ile davalı şirket tarafından kiralanan dava konusu daire ve dükkanın kira bedelinin 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık 10.000 TL olarak tespitini istemiştir.
Davalı vekili, endeksler uygulanarak ödemelerin yapıldığını davanın reddi gerektiğini bildirmiştir.
Mahkemece, 2010 yılı aylık kira bedelinin 3.300,00-TL olduğunun davacının beyanı ile sabit olduğu, kira süresinin ek sözleşme ile 5 yıl uzatıldığını, buna göre kira süresinin 2013 yılında dolacağı nazara alınarak, sözleşmeye göre endeks uygulanarak artış yapılması gerektiğinin düşünüldüğü, taraflarca kararlaştırılan söz konusu miktara ÜFE oranlarına göre artış yapıldığında 01.01.2011 tarihinde başlayan dönem kirasının aylık 3.593,37-TL olduğunun anlaşıldığını, zaten davalının bu dönemde 3.600,00-TL net aylık kira bedeli ödediğinin davacının kabulünde olduğu, bu miktara göre 01.01.2012 yılı için de ÜFE oranı uygulandığında aylık net kira bedelinin 4.000,00-TL (brüt 5.000,00-TL) olduğu, davalının bu tarihten itibaren aylık net 4.000,00-TL ödediği hususunun da davacının kabulünde olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı ve davalı vekilinin temyizi üzerine hüküm Özel Dairece,yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkeme, önceki gerekçesini tekrarla birlikte "dava dilekçesi, "Şu an itibariyle 4.000 TL net 5.000 TL brüt (stopajla birlikte) aylık kira bedeli ödemektedir." tespitiyle başlamaktadır. Dava açıldıktan sonra tespit edilecek miktar kabul edilerek ödeme yapılması durumu söz konusu değildir. Brüt 5.000,00-TL olarak ödenmekte olan kira bedelinin 10.000,00-TL'ye çıkarılması talep edilmektedir. 01.01.2012 tarihinde başlayan dönem aylık kira bedelinin brüt 5.000,00-TL olarak yatırıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Çekişme iki bedel arasındaki 5.000,00-TL'ye yöneliktir. Davanın açıldığı tarih itibarıyla uyuşmazlığın olmadığı bir noktada davadan ve dava hakkından, hukuki yarardan bahsedilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar vermiştir.
Direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, kira bedelinin tespitine ilişkin davada; kira sözleşmesine göre endeks uygulanarak belirlenen bedelin (4.000.-) davalının da kabulünde olduğu ve 01.01.2012 tarihinden itibaren davalı tarafça ödendiği, dava tarihi itibariyle bu konuda uyuşmazlık olmadığından hukuki yararın bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddinin mi gerektiği; yoksa davalı taraf arttırılması istenilen veya karar verilecek bedeli ödüyor olsa da her halükarda bu miktarın hüküm altına alınarak bir tespit kararının verilmesi mi gerektiği noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir.Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar.Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.
Öte yandan Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğar. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik gösterirler (Bkz. Baki Kuru, Ali Cem Budak, Tespit Davaları, 2.Baskı, İstanbul 2010, s.68 ve 106).
Bu hususa 12.11.1979 gün ve 1/3 sayılı YİBK'da da değinilmiştir.
Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde; yerel mahkemece dava konusu taşınmazın kira bedelinin tespiti istenilen 01.01.2012 yılı için de ÜFE oranı uygulandığında aylık net 4.000,00-TL (brüt 5.000,00-TL) olacağı, davalının da bu tarihten itibaren aylık net 4.000,00-TL ödediği,bu hususun davacının da kabulünde olduğu, bu nedenle kira bedelinin tespitinde davacının hukuki yararının bulunmadığı gerekçesi ile dava reddedilmişse de, bu gerekçe isabetli değildir. Zira kira tespiti davalarında uyuşmazlığın çözülmesi için mahkemece bir bedelin hüküm altına alınması gereklidir. Aksi halde kiracıyı, ödeme yapmaması veya bedeli eksik ödemesi halinde ödemeye zorlayıcı, infaz edilecek bir karar bulunmayacaktır.
Açıklanan nedenlerle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, karar bozulmalıdır.
KARAR : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 24.02.2016 gününde oybirliği ile karar verildi.
----------------------
Aynı nitelikte:
----------------------


3. Hukuk Dairesi 2017/12810 E. , 2018/6113 K.


"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, aylık net 4.886,00 TL olan kira bedelinin 01.02.2013 tarihinden itibaren aylık net 6.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.Davalı; davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece; davanın kısmen kabulüne, 01.02.2013 tarihinden itibaren dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin takdiren net 5.500,00 TL olarak tespitine dair verilen karar Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 01/12/2014 tarih ve 2014/3712 E-13282 K sayılı ilamı ile, " Taraflar arasında imzalanan 01.08.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kira sözleşmesinin 31.01.2013 tarihinde sona ereceği ve kira artışlarının 01.02.2011 tarihinden itibaren uygulanacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmede her yıl için artış öngörüldüğüne göre sözleşmenin 2 yıl 6 ay süreli oluşu, hak ve nesafet kuralının uygulanması yönünden özel bir neden oluşturmaz. Öte yandan davacı vekili dava dilekçesinde endeks uygulanması gereken üçüncü artış yılına ait 01.02.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin tespitini talep ettiğine göre, endekse göre kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı şekilde hak ve nasafete göre tespit edilmesi doğru değildir.'' gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir.Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; davanın reddine karar verilmiş; söz konusu karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Her ne kadar Mahkemece bozma ilamına uyularak alınan bilirkişi raporuna göre, 2013 yılı kira bedelinin endeks uygulanarak hesaplanmasına göre 4.781,00-TL olduğu tespit edilmiş, 2013 yılı için ödenen kira bedelinin 4.886,00-TL olduğu ve kiracının tespit edilen miktardan daha fazla ödeme yapmakta olduğu gerekçesiyle davasının reddine karar verilmiş ise de; Kira bedelinin miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip kira tespit kararı verilmelidir. Nitekim davalının artırarak ödediği kira parasını ödemekten vazgeçip önceki dönem kira parasını ödemeye başlaması halinde davacı, hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı sürece davalı kiracıyı kira bedelinin arttırılmış halini ödemesi için zorlayamayacağı için yeni dönem kira parasının Mahkemece hüküm altına alınmasında davacının hukuki yararı vardır. Davalının tespit edilecek miktarını ödeyip ödemediği hususu dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğunun belirlenmesi yönünden sonuca etkilidir. O halde mahkemece davalının kabul ettiği miktardan az olmamak üzere kira bedelinin tespitine ilişkin bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.KARAR : Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 30.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 09-08-2025