(Karar Tarihi : 01.07.2025)

3. Hukuk Dairesi 2025/1106 E. , 2025/3753 K.


"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi(İlk Derece)
SAYISI : 2024/1 E., 2024/1 K.

Dairemizin 26.06.2024 tarihli ve 2023/4108 E. 2024/2037 K. sayılı bozma kararına Bölge Adliye Mahkemesince direnilmesi üzerine, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle 6100 sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanunu'nun 373/5 hükmü gereğince Dairemizce yapılan incelemede;
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "Tahkime elverişlilik" başlıklı 408. maddesinde iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığı düzenlenmiş, 439/2-g bendinde ise hakem veya hakem kurulu kararına konu uyuşmazlığın Türk hukukuna göre tahkime elverişli olmadığının tespit edilmesi halinde hakem kararının iptal edilebileceği ifade edilmiştir.
Eldeki iptal davasında hakem kararına konu uyuşmazlık, taraflar arasındaki kira sözleşmesi kapsamında 2018 yılından itibaren kira artış oranının ne şekilde belirleneceğine ilişkin olup hukukumuzda kiracının korunması amacıyla özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında emredici hükümler getirilmekle özellikle kira artış oranına üst sınır getiren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi hükmü de bu kapsamda olmakla konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni dönem kirası için artış oranı belirleme konusunda taraflar tamamen serbest olmayıp tasarruf yetkisi kanunla sınırlanmıştır. Bu özelliği nedeniyle konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinden kaynaklanan kira tespiti uyuşmazlıkları tahkime elverişlilik kriteri taşımamaktadır.
Yukarıdaki açıklamalar ışığında; Bölge Adliye Mahkemesince öncelikle uyuşmazlığa konu kira sözleşmesinin türü belirlenip bu doğrultuda uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığı değerlendirilerek karar verilmesi gerektiği, Dairemiz kararının usul ve kanuna uygun olduğu, Bölge Adliye Mahkemesince verilen direnme kararının yerinde olmadığı anlaşıldığından dosyanın temyiz incelemesi için Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
KARAR
Açıklanan sebeple;
Dosyanın YARGITAY HUKUK GENEL KURULUNA GÖNDERİLMESİNE,
01.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 09-08-2025