(Karar Tarihi : 05/02/2020)

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan ve birleşen alacak davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, birleşen davanın kısmen kabulüne dair verilen hükmün, süresi içinde birleşen dava davalıları vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili asıl davada, müvekkili ile davalı arasında bağıtlanan 01.11.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca davalıya ait konaklama tesisinin kiralandığını, kiralanan otelde yapısal eksikler bulunduğunu, Turizm Bakanlığı İşletmeler Genel Müdürlüğü görevlileri tarafından yapılan tespit ve incelemeler sonucunda da belirlenen eksikliklerin müvekkili tarafından giderildiğini, bu amaçla yapılan tadilat ve onarım bedelinin davalı tarafından ödenmediğini, kira sözleşmesi uyarınca davalı kiralayana kira bedeli olarak verilen 165.000-DEM tutarlı bono bedelinden müvekkilinin alacağının mahsubu gerektiğini belirterek 52.323,30 Euro alacağın tespiti ile davalı yedinde bulunan 01.09.2006 tarih 165.000-DEM bedelli bonodan 52.323,30 Euro'nun mahsubuna ve anılan bu miktar kadar bono bedelinin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen davada davacı kiralayan şirket vekili, müvekkili ile davalılardan ... Otelcilik ve Turizm Yatırımları A.Ş. arasında bağıtlanan kira sözleşmesinde diğer davalıların kefil sıfatı ile yer aldıklarını, kira sözleşmesinin sona erdiği tarih itibariyle kiralananın sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediğini ileri sürerek müvekkilinin kötü ve hor kullanım tazminatı, onarım süresi kirası ve cezai şart alacağının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 29.01.2016 tarihli 2014/6-207 Esas 2016/119 Karar sayılı bozma ilamı sonrası yapılan yargılama neticesinde, kesinleşen hükümler yönünden yeniden karar verilmesine yer olmadığına, birleşen dosyada açılan davanın kısmen kabulüne, 167.413 TL hor kullanma tazminatı ve onarım süresi kira bedeli alacağının dava tarihi itibariyle uygulanacak ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; Hüküm, birleşen dava davalıları tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bozma ilamı sonrası, Mahkemece verilen hüküm ile birlikte birleşen dava davalılarının faydalı masrafa ilişkin ıslah taleplerinin, bozma sonrası ıslah yapılamayacağı gerekçesiyle reddedildiği belirtilmiş, ancak hemen devam eden paragrafta ise taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümlerine atıf yapılarak bu defa kira sözleşmesi gereğince faydalı masrafların talep edilemeyeceği belirtilmiştir.
Açılmış bir davada usulden red nedeni var ise esasa ilişkin bir inceleme yapılmadan öncelikle usulden davanın reddine karar verilmesi gerekli olup, ayrıca esastan red gerekçesi oluşturulması olanaklı değildir. Bu itibarla eldeki davada mahkemece bozma ilamı sonrası ıslah yapılamayacağı gerekçesiyle davalıların ıslah talebinin reddine karar verilmiş olması nedeniyle artık davalıların talebinin esası hakkında herhangi bir inceleme yapılmaması gerekir. Mahkemece, değinilen bu yön gözardı edilerek usulden ve esastan red gerekçesi yazılmak suretiyle yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değil ise de, sonucu itibariyle karar ıslah talebinin reddine ilişkin olduğundan hükmün gerekçe kısmında yer alan "Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 2. maddesi gereğince; kiracı tarafından daha sonra koruyucu, değer artırıcı veya bakım olarak yapılan eklemeler ve işler, sözleşme sona erdiğinde, bila bedel olarak kiraya verene bırakılacaktır" denildiğinden; bilirkişi heyeti tarafından faydalı masraf olarak tespit edilen 33.738,04 TL bedelin hesaplamada dikkate alınmayacağı kanaatine varılmıştır. " ifadesinin çıkarılarak hükmün düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir.
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün gerekçe kısmında yer alan "Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 2.maddesi gereğince; kiracı tarafından daha sonra koruyucu, değer artırıcı veya bakım olarak yapılan eklemeler ve işler, sözleşme sona erdiğinde, bila bedel olarak kiraya verene bırakılacaktır" denildiğinden; bilirkişi heyeti tarafından faydalı masraf olarak tespit edilen 33.738,04 TL bedelin hesaplamada dikkate alınmayacağı kanaatine varılmıştır. " ifadesinin çıkarılarak hükmün düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden tarafa iadesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05/02/2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 09-08-2025