(Karar Tarihi : 04.12.2017)

Davacılar, hissedarı oldukları taşınmazın 01.09.1999 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını, kira bedelinin emsalleri karşısında düşük kaldığını belirterek 01.09.2014 tarihinden itibaren hisselerine düşen kira bedelinin 6.000.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, taşınmazın kira bedelinin 01.09.2009 tarihinden sonraki dönem için 1.415.25 .-TL olarak mahkemece belirlendiğini, bu nedenle davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile kiralananın aylık kira bedelinin hak ve nesafet ilkesi gereği 01.09.2014 tarihinden itibaren 1.870.-TL olarak tespitine (davacıların herbirinin taşınmazdaki 1/9 'ar hisselerine aylık tekabül eden miktar: 207,77 TL) karar verilmiş, hüküm davacı ... tarafından temyiz edilmiştir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res'en değerlendirilmeli, buna göre hak
ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.
Somut olayda; Taraflar arasında kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık olmadığı, davacıların talep ettiği aylık kira bedelinin ise net olduğu anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi dikkate alındığında kira bedelinin tesbitinin istenildiği dönem hak ve nesafet dönemi olmakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli görülmemiştir. Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış; 02.05.2014 tarihli bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmazın depolu olduğu dikkate alınmaksızın aylık kira bedeli 01.09.2013 tarihi itibariyle üfe artışına göre 1.490.97.-TL, yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde 2.000.-TL, hak ve nesafete göre ise 1.800.-TL kira getirisinin olabileceği belirlenmiş, davacının rapora itirazı üzerine alınan 10.03.2015 tarihli 2. ek raporda; kiralananın aylık kira bedelinin 01.09.2014 tarihinden itibaren üfe artışına göre 1.638.59.-TL, yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde 2.198.02.-TL, hak ve nesafet ilkesine göre ise 1.978.22.-TL kira getirisi olabileceği tespit edilmiş, Mahkemece kiralananın aylık kira bedeli, herhangi bir gerekçe bildirmeksizin Yargıtay'ın istikrarlı uygulamalarınca benimsenen %10 oranının altında kalacak şekilde indirim yapılarak 01.09.2014 tarihinden itibaren 1.870.-TL olarak tespitine karar verilmiştir. Mahkemece, gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, kiralananın depolu olduğu dikkate alınarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı gibi, bilirkişi kurulu tarafından tespit edilen aylık kira bedelinden eski kiracılık indirimi yapıldığı halde bu bedel üzerinden %10 oranını aşacak şekilde ikinci kez indirim yapılarak karar verilmesi de doğru olmamıştır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davacı ... yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 04.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Üye Notu : Aynı doğrultuda diğer kararlar:
6. Hukuk Dairesi 2015/10050 E.,2016/5258 K.19/09/2016
6. Hukuk Dairesi 2015/5745 E 2015/9733 K.11.11.2015

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 27-12-2022