(Karar Tarihi : 12.12.2016)

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 01.08.2014 tarihi itibariyle brüt 4.800,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre, temyiz eden davalının tüm, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacılar vekili dava dilekçesinde, davalının 01.08.2014 tarihinden itibaren ödediği aylık net kira bedelinin 2.240,00 TL olduğunu, ancak bu bedelin taşınmazın değerinin ve emsallerin çok altında kaldığını ileri sürerek 01.08.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 6.500,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde, ödenmekte olan aylık net 2.240,00-TL kira bedelinin mecurun bulunduğu konum dikkate alındığında son derece makul düzeyde olduğunu, sunmuş oldukları emsal kira sözleşmeleri de incelendiğinde talep edilen aylık 6.500 TL kira bedelinin fahiş olduğunun anlaşılacağını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesinde harita mühendisi, gayrimenkul değerlendirme uzmanı ve mimar bilirkişiden oluşan bilirkişi heyeti raporlarında; dava konusu taşınmazın konumu, mevkii, kullanım alanı, ulaşım olanakları, emsallerin konum ve ödedikleri kira bedellerini kıyaslamak suretiyle 01.08.2014 tarihinde boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının aylık brüt 6.770,00-TL olacağını kanaatini belirtmişlerdir. yine emlakçı bilirkişisi de raporunda; dava konusu mecurun konumu mevkii, kulanım alanı, ulaşım olanakları emsallerin konum ve ödedikleri kira bedellerini kıyaslamak suretiyle 01.08.2014 tarihinde boş olarak kiraya verilmesi halinde kira bedelinin aylık brüt 6.250,00-TL veya 6.750,00 TL olacağı kanaatini bildirmiştir. Mahkemece, emsal kira sözleşmeleri, bilirkişi raporu gözetilerek ve davalının eski kiracı olması nedeni ile bilirkişi raporları ile bildirilen kira bedeline oranla yaklaşık %27 oranında hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle davacının davasının kısmen kabulüne, kiralanan taşınmazın aylık brüt kira bedelinin 01.08.2014 tarihi itibari ile takdiren 4.800,00-TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
Emsal ve rayicin tespitinde, kiralananın özellikleri ve kiralanan yer ile civarında aynı
nitelikte kabul edilebilecek ve tespiti istenilen döneme yakın tarihte yapılmış kira sözleşmeleri esas alınarak mukayese yapılmalıdır. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay
İçtihadı Birleştirme Kararına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca kira parası tespit edilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınarak, bilirkişi aracılığı kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, bilirkişi tarafından gerekli incelemeler yapılıp, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, yüzölçümü, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadıkları, somut gerekçeler ile açıklanmalı ve dava konusu yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak "hak ve nesafete" uygun bir kiraya hükmedilmelidir.
Buna göre, bilirkişilerce belirlenen rakam üzerinden hakim tarafından makul bir hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, makul olmayan ölçüde hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle usul ve yasaya, yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı karar verilmiş ise de, bu yanlışlığın düzletilmesi için yeniden yargılama yapılması gerekli görülmediğinden, hüküm fıkrasının 1. bendi ile yer verilen "brüt kira bedelinin 01.08.2014 tarihi itibariyle hak ve nesafete göre takdiren 4.800,00 TL olarak tespitine" ibaresinin karardan çıkartılarak yerine "brüt kira bedelinin 01.08.2014 tarihi itibariyle hak ve nesafete göre takdiren 5.500,00 TL olarak tespitine" ibaresi yazılmak suretiyle kararın düzeltilmesine, 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek 1086 sayılı HUMK. 438 maddesi uyarınca bu düzeltilmiş haliyle ONANMASINA, ve aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalıdan alınmasına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz eden davacıya iadesine 12.12.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 31-03-2022