(Karar Tarihi : 06/05/2019)

Taraflar arasındaki itirazın iptali ve tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; dava dilekçesinde özetle, 01/05/2013 tarihli kira sözleşmesi ile davalının kiracı olduğunu, kira bedellerinin tam ve doğru bir şekilde ödenmediğinden 2014 ve 2015 yıllarında eksik yatan kiraların tahsili için icra takibi başlattıklarını belirterek itirazın iptaline ve tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, cevap dilekçesi ile davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira bedelinin üfe/tüfe ortalamasına göre artırılacağının kararlaştırıldığı, TBK m.344 gereğince bu ortalama ile ÜFE karşılaştırılarak ortalamanın ÜFE'den fazla olması halinde ÜFE'nin esas alınması gerektiği belirtilerek ilk yıl artışı ve ikinci yıl artışı için bu karşılaştırma yapılarak ilk yıl hesaplanan ÜFE/TÜFE ortalaması ÜFE'nin altında olmasına rağmen her iki yıl bakımından toplamda ÜFE nin uygulanması gerektiği kanaatiyle hesaplama yapılarak; davalının toplamda 29,10 TL eksik ödemesi bulunduğu, ancak davacının 2014 ve 2015 yılı kira dönemlerinde doğru kira bedelini davalı kiracıya bildirmediği, uzun süre sessiz kaldıktan sonra geriye dönük talepte bulunduğu, uzun dönem sessiz kalınması sonucu çok küçük miktardaki eksik hesaplamanın TMK 2. maddesi de dikkate alınarak temerrüdü gerektirmeyeceği gerekçesiyle 29,10 TL bakımından itirazın iptali ile takibin devamına, tahliye talebinin ise reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 Sayılı Yasanın 56. Maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi ve somut olaya uygulanacak hükmünde "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." düzenlemesi bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise "Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır." hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.
Somut uyuşmazlık; davacının eksik yatan kira bedelleri nedeniyle davalıdan alacaklı olup olmadığı, alacaklı ise ne kadar alacaklı olduğu ve temerrüt nedeniyle tahliyesi gerekip gerekmediği noktalarındadır. Taraflar arasında 01/05/2013 başlangıç tarihli 3 yıl süreli ve aylık 2500 TL bedelli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmede yıllık artışın TEFE+ÜFE ortalaması oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır.
1- Her ne kadar mahkemece her iki yıl bakımından da ÜFE oranında artış uygulanmış ise de yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda her yıl için artış oranının ayrı ayrı değerlendirilmesi ve somut olayda ilk yıl için sözleşmede kararlaştırılan oran ÜFE artış oranının altında olduğundan sözleşme hükmünün esas alınması, ikinci yıl bakımından ise sözleşmede kararlaştırılan oran ÜFE artış oranının üzerinde olduğundan ÜFE artış oranının esas alınması ve buna göre hesaplama yapılması gerkemektedir. Dolayısıyla mahkemece her iki yıl bakımından ÜFE artış oranının esas alınması doğru görülmemiştir. Mahkemece yapılması gereken iş, gerekirse alanında uzman bilirkişi marifetiyle TBK m.344 gözetilerek her yıl için hangi artış oranının uygulanacağı ayrı ayrı değerlendirilerek eksik yatan kira bedelinin hesaplanması ve sonucuna göre karar verilmesidir.
2- Harçlar Kanunu 27-28. maddeleri gereğince harca tabi davalarda, başvurma harcı ile nisbi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin olarak alınır. Dava açılırken harcın eksik alınmış olması halinde, mahkemece davaya devam olunabilmesi için harcın Harçlar Kanun'unun 30 ve 33. maddeleri uyarınca tamamlanması yoluna gidilir ve davacıya eksik harcı yatırması için süre verilir. Şayet verilen süreye rağmen eksik harç ikmal edilmez ise dosya işlemden kaldırılır ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 150. maddesi uyarınca süresinde harç tamamlanarak dava yenilenmez ise davanın açılmamış sayılmasına karar verilir.
Somut olayda; davacı tarafça hem itirazın iptali hem de tahliye talebinde bulunulmakla her iki talep bakımından ayrı ayrı harç yatırılması gerekmektedir. Dava değeri, tahliye davası bakımından son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli, itirazın iptaline konu alacak bakımından ise talep edilen alacak miktarı olmakla alacak ve tahliye talepleri bakımından ise dava değeri bunların toplamı olduğu halde davacı tarafça sadece 29.20 TL
peşin harç ödendiği, itirazın iptali ve tahliye üzerinden ayrı ayrı harç ödenmediği, mahkemece de eksik harcın ikmali için mehil verilmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece yıllık kira bedeli ve itirazın iptaline konu alacak miktarı üzerinden eksik harcın tamamlattırılması, yatırılmadığı takdirde tahliye davası bakımından dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi ve süresi içinde harç ikmaliyle yenilenme yapılmadığı takdirde bu talep bakımından davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, mahkemece bu yönler gözetilmeksizin uyuşmazlığın esası incelenerek hüküm kurulması yerinde değildir.
KARAR : Yukarıda birinci ve ikinci bentte açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06/05/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 30-12-2021