(Karar Tarihi : 28.03.2017)

"Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddine karar verilmiş olup hükmün davacı ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı alacaklı 01.04.2008 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 16.03.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 22.238,84 TL'lık kira alacağının işlemiş faiziyle tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçluya 30.03.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu vekili 31.03.2015 tarihli itiraz dilekçesinde, müvekkilinin herhangi bir borcu olmadığını, kira bedellerini her ay düzenli olarak kira sözleşmesinde belirtilen şartlar çerçevesinde ödediğini, ayrıca takip talebinde alacağın hangi yıl ve aya ait olduğunun belirtilmediğini bildirerek borcun tamamına, faize ve ferilerine itiraz etmiştir.

Davacı alacaklı İcra Mahkemesi'ne başvurarak, davalı borçlu ile akdedilen 01.04.2008 tarihli kira sözleşmesi ile aylık kira bedelinin 2.450,00 TL olarak kararlaştırıldığı, işbu kira bedelinin kira sözleşmesinin başlangıcından bu yana TEFE+TÜFE/2 oranı doğrultusunda artırım yapılarak ödenmesi gerekirken bu oranların dikkate alınmadığını ve kira bedellerinin eksik yatırıldığını, ödemelerin kira sözleşmesinde belirlenen artırım oranlarının altında kaldığını, belirterek itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.

Davalı borçlu vekili, kira sözleşmenin 3 maddesinde, yıllık kira artırımı TEFE+TÜFE/2 olarak öngörülmüş ise de, yıllık artışların karşılıklı mutabakat ile belirlendiğini, zira müvekkilinin söz konusu taşınmazı rayiç bedelin üstünde bir bedel ile kiraladığını, ayrıca eksik yatırılan bedelin hangi aylara ait olduğunun belirtilmediğini, müvekkilinin temerrüdünün oluşmadığını, daha önce gönderilen 27.02.2015 tarihli ihtarnamede 17.405,12 TL talep edilmiş olmasına rağmen, icra takibinde kira alacağının 22.238,84 TL olarak bildirildiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının itirazında kira sözleşmesi ve bedeline itirazda bulunmadığı, bu haliyle kabul edilen kira sözleşmesindeki artış oranına göre kira bedellerinin belirlendiği, dosya kapsamı ve denetime uygun bulunan bilirkişi raporu doğrultusunda davalının itirazının kaldırılmasına, davalı borçluya ödeme emrinin 30.03.2015 tarihinde tebliğ edildiği, 30 günlük ödeme süresi geçmeden davanın açıldığı gerekçesiyle de tahliye talebinin reddine karar verilmiş, karar davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine ilişkindir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre temyiz eden davacı tarafın tahliyeye yönelik temyiz itirazları ile davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davalı vekilinin alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında 01.04.2008 başlangıç tarihli, 3 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar 3.maddesiyle "Kontrat 01.04.2008 tarihinde başlar ve 31.03.2011 tarihinde sona erer. 1. yılın bitiminden sonraki kira artışında senelik TEFE+ÜFE/2 oranı baz alınacaktır" düzenlemesine yer verilmiştir. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Bu durumda mahkemece 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK.nun 344. maddesi hükmü de gözetilerek ÜFE artış oranını geçmemek üzere sözleşme hükmü doğrultusunda aylık kira bedelinin ve kira artış farkının belirlenerek, bu miktar üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, takipte belirtilen miktarın tamamı üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir.

KARAR : Yukarıda 1 numaralı bentte açıklanan sebeplerle davacı vekilinin tahliyeye yönelik temyiz itirazları ile davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2 numaralı bentte yazılı sebeple davalı vekilinin alacağa dair temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen Geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nun 428 ve İİK.nun 366. maddesi uyarınca kararın alacağa hasren BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine, 28.03.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 11-01-2018