(Karar Tarihi : 10.02.2005)

"Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili avukat G____ T____ gelmiş diğer taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Davacı şirket, 01.02.1998 tarihli 6 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya ait taşınmazı kiraladığını ve kullanılır hale getirilmesi için o günkü şartlarda yaklaşık 40.000 Dolar tutarında tadilat yaptığını, 6 yıl süre ile kiraladığı taşınmazdan mahkeme kararı ile tahliyesine karar verildiğini kararın kesinleşmesi ile taşınmazı tahliye ettiğini, taşınmaza yapılan imalatların faydalı ve değer arttırıcı nitelikte olduğunu, yapılan imalatların sökülüp götürülmesinin de mümkün olmadığını, bu nedenle davalının sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere 3.500.000.000 TL.nin faizi ile birlikte davalıdan alınmasını istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, 3.500.000.000 TL.nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalıya ait taşınmazın 01.02.1998 tarihli kira sözleşmesi ile 6 yıl süre ile işyeri olarak davacıya kiralandığı uyuşmazlık konusu değildir. Kiraya veren, kira konusu şeyi sözleşmede amaçlanan şekilde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim etmek ve kira süresince de bu halin devamını sağlamakla yükümlüdür (BK m.249). Davacı kiracının amacı kiralananı, işyeri olarak kullanmaktır. Nitekim bu amacın gerçekleşmesi için tarafların karşılıklı iradeleri ile kiralananın iş yeri olarak kullanılacağı sözleşmede özellikle yazılarak netleştirilmiştir. Öyleyse kiralananın işyeri olarak kullanılmasının sağlanması davalı kiralayanın BK.nun 249/1 maddesine göre asli edimidir. Kiralananın ayıpları, kiralayanın tekellüfü altındadır. Bu ayıplar kiralananın akitte güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletmesini imkansız kılacak ya da bu kullanma veya işletmeyi önemli ölçüde azaltacak ayıplardır.

Olayımızda kiralananın, akitte güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını engelleyen ayıp, davalı kiralayanın, davacıya kiraladığı daireyi, yönetim planındaki açık hükme rağmen işyeri olarak kiralamasıdır. Davalı kiralayan, yönetim planında mesken olarak gözüken taşınmazı davacıya işyeri olarak kiraya verirken, kat maliklerinin onayını almak durumundadır. Nitekim kat malikince acılan dava da, davacı şirketin yönetim planına aykırı olarak taşınmazı işyeri olarak kullandığı mahkemece sabit görülerek, tahliyesine karar verilmiş ve bu karar nedeniyle davacı taşınmazı kira süresi dolmadan 28.04.2002 tarihinde tahliye etmiştir. Davacı, kira sözleşmesi gereği kiraladığı taşınmazda 6 yıl süre kullanacağını düşünerek, faydalı giderlerde bulunmuş, ne varki davalı kiralayanın kusuru ile taşınmazdan tahliye edilmiştir. Şu durum karşısında davalı kiralayanı yasa gereği olan kiralaması sözleşmenin amacına uygun kullanmaya elverişli halde davacıya teslim borcunu yerine getirmemiş durumdadır. Tüm bu açıklanan nedenlerle kira sözleşmesinin 3. maddesinin uygulama olanağı bulunmamaktadır. Zira taraflar kira sözleşmesinde, kararlaştırılan 6 yıllık sürenin sonunda tahliye halinde, kiracının taşınmazda yapacağı tadilat ve bakımları aynen ve bir talep olmaksızın ev sahibine devredeceği, hükme bağlanmıştır.

Ne varki davacı kiracıda sözleşme ile kiraladığı taşınmazı yapmış olduğu faydalı imalatlarla birlikte, kira sözleşmesinin düzenlendiği 01.01.1998 tarihinde tahliye ettiği 08.04.2002 tarihine kadar kullanmış ve o haliyle birlikte davalı kiralayanın mal varlığında kalmıştır. O halde mahkemece davacının yaptığı imalatların uzman bilirkişi marifetiyle yapıldığı tarih itibariyle değerleri belirlenmesi, taşınmazı davacının kullandığı süre de göz önünde tutularak bir oranlama yapılmalı, davalının sebepsiz zenginleşme miktarının, kiracının taşınmaza yaptığı faydalı giderlerden yararlanma miktarını geçmeyeceği de dikkate alınmalı ve sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

KARAR : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenle davalının diğer temyiz itirazının reddine, 2. bentte açıklanan nedenle davalı lehine BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 400 YTL duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, 10.02.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi."

İlgili Mevzuat Hükmü : Borçlar Kanunu (Eski) MADDE 249 :Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.

Mecur, akitten maksut olan kullanmak mümkün olmayıcak yahut intifa ehemmiyetli surette azalacak bir halde teslim olunursa müstecir akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeğe salâhiyettardır.

Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir bu tehlikeye akdi yaparken vâkıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.

Şerh Son Güncelleme: 19-12-2011