Kiralananın erken tahliyesi

Değerli meslektaşlar; Konut bir yıllığına yazılı sözleşme ile kiralanmıştır.Ancak kiracı, ''meskeni gürültü, yan binada köpek beslenmesi, binanın genelinde hoş olmayan koku, apartmam aidatlarının düzenli yatırmama rağmen elektrik parası yatırılmadığı için apartmanın merdiven elektriğinin kesik olması, bu sorunlar nedeniyle eşimle yaşadığım problemler yüzünden'[/b]' diyerek ve bunları gerekçe göstererek ve de ihtarname çekerek taşınmazı tahliye etmek istiyor. Sözleşme bir yıllık yapılmış ve şu ana kadar 5 aylık süre geçmiş bulunuyor.Sözleşmenin özel şarlar bölümünde ''Kiracı kiralananı boşaltmak istediği taktirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder'' diye bir maddede yer almaktadır.
1. Bu durumda kiracı taşınmazı kalan kira parasını ödemeden tahliye etmeye hak kazanır mı?
2. Kiralayanın mağdur olmaması için nasıl bir yol takip edilmelidir?
yanıtlayacak arkadaşlara teşekkür ederim

Alıntı: Yazan M HACIAHMETOĞLU Sözleşmenin özel şarlar bölümünde ''Kiracı kiralananı boşaltmak istediği taktirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder'' diye bir maddede yer almaktadır. 1. Bu durumda kiracı taşınmazı kalan kira parasını ödemeden tahliye etmeye hak kazanır mı? 2. Kiralayanın mağdur olmaması için nasıl bir yol takip edilmelidir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesine göre, ''kiracının borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder''

Kiralayanın mağdur olmaması için alacak davası açılmalıdır. Açılacak davada mahkeme bilirkişi raporu ister ve bu makul süreyi bilirkişiye sorar.

- Eğer kiralanan sıradan bir yerse bu makul süre iki ay diye düşünülür.
- Eğer kiralanan sinema salonu, büyük bir işhanının tümü, dağ başında malikâne gibi zor kiraya verilebilecek bir yerse makul süre daha uzun düşünülür.

Öte yandan, Özel Şartlar bölümündeki ''Kiracı kiralananı boşaltmak istediği taktirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder'' şartına dikkat ediniz: Bu şart kira süresi sonundaki tahliye durumu için mi? Yoksa kira süresi bitmeden tahliye halini de kapsıyor mu?

Saygılarımla


Türk Borçlar Kanunu
2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Yürürlükte ki kira sözleşmesine göre erken tahliyenin kiraya vereni maddi zarara uğratacağı açıktır ancak olayımızda ihtarnamede yazılı halin gerçek ve samimi olduğu düşünerek belirtiyorum ki sonuçta kiracının da haklı sebeple feshetmesi söz konusu olabilmelidir. Ancak bu haklı sebep iyi niyet kuralları ile bağdaştığı ölçüde geçerli olacaktır. Ortada bir kira sözleşmesi var diye kiracının olumsuz şartlarla, çekilmez bir hal içinde konutta oturmaya devam etmesi düşünülemez. Kiracının öne sürdüğü sebeplerin gerçek dışı olması halinde TBK 325'in uygulanabileceği tartışmasızdır.

Alıntı: Yazan Av.Armağan Konyalı Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesine göre, ''kiracının borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder'' Kiralayanın mağdur olmaması için alacak davası açılmalıdır. Açılacak davada mahkeme bilirkişi raporu ister ve bu makul süreyi bilirkişiye sorar. - Eğer kiralanan sıradan bir yerse bu makul süre iki ay diye düşünülür. - Eğer kiralanan sinema salonu, büyük bir işhanının tümü, dağ başında malikâne gibi zor kiraya verilebilecek bir yerse makul süre daha uzun düşünülür. Öte yandan, Özel Şartlar bölümündeki ''Kiracı kiralananı boşaltmak istediği taktirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder'' şartına dikkat ediniz: Bu şart kira süresi sonundaki tahliye durumu için mi? Yoksa kira süresi bitmeden tahliye halini de kapsıyor mu? Saygılarımla Türk Borçlar Kanunu 2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Sayın KONYALI, cevabınız için teşekkür ederim, sözleşme bildiğimiz matbu kira sözleşmesi ve bu maddede matbu olarak hazırlanmış 20 maddelik özel şartlar içinde yer alan bir maddedir.Madde kiracının kiralananı boşaltması diye başladığına göre bunun sözleşme bitimindeki boşaltma olduğunu aksi halde kiracının kiralananı erken boşaltmak istediği takdirde diye başlaması gerektiğini değerlendiriyorum. Başka nasıl yorumlanailir?

Alıntı: Yazan M HACIAHMETOĞLU sözleşme bildiğimiz matbu kira sözleşmesi ve bu maddede matbu olarak hazırlanmış 20 maddelik özel şartlar içinde yer alan bir maddedir.Madde kiracının kiralananı boşaltması diye başladığına göre bunun sözleşme bitimindeki boşaltma olduğunu aksi halde kiracının kiralananı erken boşaltmak istediği takdirde diye başlaması gerektiğini değerlendiriyorum. Başka nasıl yorumlanailir?

Bence de öyle yorumlanmalı. Çünkü kira sözleşmesi süresi taraflar için bağlayıcıdır. Kira süresi içinde boşaltma hali matbu sözleşme ile düzenlenmez diye düşünüyorum. Sözü edilen madde kira süresi sonundaki tahliyeyi düzenlemektedir.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan M HACIAHMETOĞLU Değerli meslektaşlar; Konut bir yıllığına yazılı sözleşme ile kiralanmıştır.Ancak kiracı, ''meskeni gürültü, yan binada köpek beslenmesi, binanın genelinde hoş olmayan koku, apartmam aidatlarının düzenli yatırmama rağmen elektrik parası yatırılmadığı için apartmanın merdiven elektriğinin kesik olması, bu sorunlar nedeniyle eşimle yaşadığım problemler yüzünden'[/b]' diyerek ve bunları gerekçe göstererek ve de ihtarname çekerek taşınmazı tahliye etmek istiyor. Sözleşme bir yıllık yapılmış ve şu ana kadar 5 aylık süre geçmiş bulunuyor.Sözleşmenin özel şarlar bölümünde ''Kiracı kiralananı boşaltmak istediği taktirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder'' diye bir maddede yer almaktadır. 1. Bu durumda kiracı taşınmazı kalan kira parasını ödemeden tahliye etmeye hak kazanır mı? 2. Kiralayanın mağdur olmaması için nasıl bir yol takip edilmelidir? yanıtlayacak arkadaşlara teşekkür ederim

Sayın meslektaşım Yargıtay kira sözleşmesinde bulunan bu hükmü feshi ihbar süresi olarak kabul ediyor. Bir dosyamızda yerel mahkeme tarafından dava konusu mecurun boş kalabileceği makul süre bakımından inceleme yapılarak boşta geçen süre için kira alacağına hükmedilmişken, Yargıtay tarafından bahsedilen hükme dayanılarak karar bozulmuş ve 1 aylık kira alacağına hükmedilmişti.

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan av.m.ceyhun tutal Sayın meslektaşım Yargıtay kira sözleşmesinde bulunan bu hükmü feshi ihbar süresi olarak kabul ediyor.

Sayın av.m.ceyhun tutal

Bir Yargıtay kararında benim görüşümü destekleyecek şöyle bir ifade var:

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 2014/9733
Karar: 2014/11948
Karar Tarihi: 05.11.2014

"Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 4. maddesinde kontrat süresi bitmeden kiracı mecuru boşaltmak isterse 30 gün öncesinden sahibine haber vereceği, aksi halde kontrat süresi boyunca kirasını ödemekle yükümlü olduğu kararlaştırılmıştır. Davalı-kiracının kira süresi sona ermeden 06.10.2007 tarihinde herhangi bir yazılı bildirimde bulunmadan kiralananı tahliye ettiği anlaşılmaktadır. Kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak davalının sorumluluğu taşınmazın olağan şartlarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar olan süre ile sınırlıdır. Konu, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK.nun 325.maddesinde düzenlenmiş olup, buna göre kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarda gerekli çaba gösterilerek kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Ne var ki taraflar kira sözleşmesinin 4. maddesi ile erken tahliye halinde yeniden kiraya verme süresini otuz gün ile sınırladıklarından mahkemece kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken makul sürenin sözleşmenin 4. maddesinde öngörülen otuz gün olarak kabul edilerek otuz günlük yoksun kalınan kira alacağına hükmedilmesi gerekir. Sözleşme hükümlerine aykırı olarak iki aylık yoksun kalınan kira alacağına hükmedilmesi doğru değildir."

Yukarıdaki karara bakılırsa erken tahliye konusunda:

- Eğer sözleşme maddesi kira süresi dolmadan önce erken tahliye hakkındaysa sözleşmeye göre karar verilir.

- Eğer sözleşme maddesi kira dönemi sonunda kiracının kira sözleşmesini yenilemeyeceğini bildirim süresi hakkındaysa TBK 325 uygulanır diye düşünüyorum.

Sizin davanızdaki sözleşme maddesini yazarsanız konu daha iyi aydınlanacaktır diye düşünüyorum.

Saygılarımla

Sayın Av. Armağan Konyalı,

Açıklamalarınıza katıldığımı belirterek ekleme yapmakta fayda görüyorum. Piyasada bulunan birçok matbu kira sözleşmesinin özel şarlar bölümünde ''Kiracı kiralananı boşaltmak istediği taktirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder'' ifadesi yer almaktadır. Maddenin bu hali ile erken tahliyeyi mi düzenlediği yoksa kira kontratının sona ermesi durumunu mu düzenlediği tartışılabilecektir. Burada bahsettiğim Yargıtay'ın ilgili kararına göre maddenin bu hali erken tahliye durumunda da feshi ihbar süresi olarak kabul edilmiştir. Mümkün olursa kararı en kısa sürede eklemeye çalışacağım.

Saygılarımla