inançlı işlem, muvazaa tapu iptal tescil ve bedelin tazmini

İyi günler. Müvekkil 2014 tarihinde bir ev satın alıyor. Fakat evi satın alırken bir takım ailevi nedenlerden dolayı tapusunu kardeşinin üzerine yapıyor. Evi aldığı adamla da pazarlık aşamasında tapuyu almadan önce yazılı bir sözleşme yapıyor. Sözleşmede evi müvekkile sattığını ve bunun karşılığında ödeme aldığını yazıyor. Müvekkil kalan kısmı da bankadan kredi çekerek ödüyor. Evi satın aldıktan sonra müvekkil eve taşınıyor ve kendisi oturuyor. Bir çok da masraf yapıyor. Müvekkilin kardeşi şu an evi müvekkile devretmek istemiyor. Tapu iptal ve tescil davası açmak istiyorum. Kabul edilmesse de sebepsiz zenginleşme nedeniyle evin bedelini isteyeceğim.
Sorum ise, tapu iptal ve tescil için inançlı bir işlem olduğunu düşünüyorum, muvazaaya da girer mi, elimizdeki evin sahibi ile yapılan sözleşme ve banka dekontları yazılı delil başlangıcı kabul edilir mi, ayrıca sebepsiz zenginleşme nedeniyle evin rayiç bedelini isteyebilir miyim, yapılan masrafları isteyebilir miyim. Bu konudaki deneyimlerinizi ve bilgilerinizi paylaşırsanız sevinirim.

Meslektaşım merhabalar;

1- Müvekkilinizin kardeşi konut kredisi çekmiş ve bu konut kredisini müvekkiliniz ödedi veyahut her ay kardeşine göndermek suretiyle ödenmesini sağlamışsa; söz konusu dekontlar delil başlangıcı sayılır ve tanık dinleterek tapu iptali tescil olmazsa sebepsiz zenginleşme isteyebilirsiniz. Aşağıda birkaç karar ekliyorum

Yargitay 1. Hukuk Dairesi 2016/7799 esas 2019/5243 Karar
Banka kredi kayitlari yazili delil baslangici olup inancli islem nedeniyle tapu iptal davasinda bu durumda tanik dinlenmelidir.


YARGITAY 3. Hd 2022/29 E
Somut olayda; davacı, kendine ait ... plakalı aracı satış bedelinin bir bölümüne mahsuben vermek ve geri kalan bedeli de yine kendisi ödeyerek ... plakalı aracı engellilere tanınan vergi muafiyetlerinden faydalanarak ölen kayınbabası ... adına trafikte tescil ettirdiğini iddia etmiş, kayınbabasının ölümü üzerine parasını verip aldığı ... plakalı araç bedelini mirasçılarından talep etmiştir. Her ne kadar bölge adliye mahkemesince, tarafların yakın akraba olmalarının, inançlı işlemin ispatı hususunda tanık dinlenilmesine imkan vermeyeceği belirtilerek davacının davasını iddia edemediği belirtilmiş ise de; dosya içerisindeki mevcut bilgi ve belgeler ile davacı ve davalıların murisi olan kayınbaba arasındaki hukuki işlemin ispatı için HMK'nın 203/1-a bendi uyarınca tanık dinlenebileceğinin kabulü gerekir.
Bu durumda; davacının iddiaları ve dinlenen davacı tanıklarının beyanları birlikte değerlendirildiğinde; davacının, kayınbabası adına aldığı araç bedelini, kendi aracını vererek yine satış bedelinin bir bölümünü dekontu sunulan banka havalesi ile ödediğini ispat ettiği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; tanık beyanlarına itibar edilerek davacı tarafından aracın satın alınmasına ilişkin yapılan toplam ödeme tutarı belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.



2- Müvekkiliniz krediyi kendi adına ve taşınmazdan bağımsız çekmişse, örneğin tüketici kredisi olarak çekmişse, burda kardeşin bir dahli yok. Dolayısıyla dekontlar delil başlangıcı olmaz.


3- Satıcı ile yapılan sözleşme; delil başlangıcı olmaz. Zira; kardeş yani davalıdan sadır bir evrak değil, keza her zaman düzenlenebilir bir belge.


4- Son olarak dekontlar delil başlangıcı olacak nitelikte değil ise; satıcıya yapılan ödemenin müvekkilinizin banka hesabından yapılmış olması, müvekkiliniz ve kardeşi arasındaki mesajlaşmalar vb delil başlangıcı olabilecek belgeler var mı diye kontrol edip araştırmanızı tavsiye ederim.

Aslında gayrimenkule ilişkin tazminat davalarında; ben güncel rayiç değer üzerinden tazminatın hesaplanması gerektiği kanaatindeyim. Lakin yapmış olduğum araştırmalarda; tüketici mahkemesinde görülen harici satış sözleşmesine ilişkin davalarda rayiç değerden talepte bulunulabileceğini ve fakat örneğin asliye hukuk mahkemesinde görülen harici taşınmaz satışına ilişkin sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan davalarda rayiç değer üzerinden talepte bulunulamayacağı yönünde kararlar buldum. Bütün davalara ilişkin kapsamlı bir araştırma yapamadım. Lakin genel uygulamanın tüketici mahkemeleri gibi olması gerektiği kanaatindeyim. Bir denemede yapmak istiyorum ve fakat karşı yan vekalet ücreti ile harçlar hususu kafamı karıştırıyor. Geniş bir zamanda fırsat bulursam bu konuyu ayrıntılı bir makale haline getirmeyi düşünüyorum

Buna ilişkin bulduğum kararları aşağıya ekliyorum. Tercih sizin.

Tüketici mahkemelerinde, Yargıtay İçtihatlarına Göre; "rayiç değer miktarı, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan az ise rayiç değere, rayiç değer, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan fazla ise bu miktara karar verilmesi gerekir" Yani rayiç değer ve denkleştirici adalete göre hesaplanan değerden hangisi yüksek ise ona hükmedilebilir. Şöyle ki;

T.C YARGITAY
13.Hukuk Dairesi
Esas: 2005/ 17982
Karar: 2006 / 3610
Davalı da bu bedeli ödemekle yükümlüdür. Ne var ki davacı denkleştirici adalet ilkesine göre talepte bulunmuştur. Bu durumda mahkemece davacının 24.01.2002 tarih itibari ile rayiç bedeli ve denkleştirici adalet ilkesine göre ne miktarda talepte bulunacağı belirlenerek rayiç değer miktarı, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan az ise davacının kazanılmış hakkı da gözetilerek rayiç değere, rayiç değer, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan fazla ise davacının talebi aşılmadan bu miktara karar verilmesi gerekirken, sadece TEFE oranları ile hesaplama yapan bilirkişi raporunu esas alarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

T.C YARGITAY
13.Hukuk Dairesi
Esas: 2011/ 16154
Karar: 2012 / 1530
Davalılar 04.06.1999 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu A Blok 12 nolu çatı katı bağımsız bölümü davacılara satmış olup; taraflar arasında yapılan bu sözleşme resmi şekilde yapılmış olmakla geçerlidir. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacılar, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir. Her ne kadar davalı arsa sahipleri ile dava dışı müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshine karar verilmiş ise de,davalıların üçüncü kişi ile yaptığı sözleşmedeki ifa imkansızlığı , BK 117. maddesine göre davacılara olan sorumluluklarını ortadan kaldırır nitelikte değildir. Öyle olunca mahkemece dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli belirlenip bu bedele hükmedilmelidir. Aksi düşüncelerle yazılı şekilde rayiç değer yerine ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre yapılan hesaplamaya dayalı olarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

T.C YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2017/ 13-2618
Karar: 2020 / 184
Direnme Kararı:
9. Yerel Mahkeme 29.01.2014 tarihli ve 2013/4081 E., 2014/30 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçeler yanında, tarafların geçerli olduğu inancı ile sözleşmeyi imzaladıkları ancak davalının sözleşmenin geçersizliğine dayanarak rayici ödemekten kaçınmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı, rayiç üzerinden kabul kararının yerinde olduğu, davalısı aynı, davacısı farklı benzer bir olayda Özel Dairenin 30.09.1988 tarihli, 1987/2-2 E.-K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararı da gözetilerek bir tarafın edimlerini tümüyle ifa etmesi hâlinde karşı tarafın sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğu yönünde karar verdiği de gözetildiğinde aksi gerekçe ile tüketiciye daha az tazminat ödenmesi sonucunu doğuran uyuşmazlıkta direnme kararı vermiştir.
25. Hâl böyle olunca şekil eksiliğinin ileri sürülmesi açıkça adaletsizlik teşkil ettiğinden, gerçek hakkın tanınması ve ferdin korunması için, bu zaruretten doğan ve olağanüstü bir imkân sağlayan TMK 2/2. maddesi hükmünün işletilmesi, başka bir deyişle hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, şekil şartı kuralının ihmal edilmesi zorunludur. Gerçekten şekle ilişkin hükmün gayesi dışında menfaat temini yoluna gidilmek istenildiği durumlarda yargı hassas olmaya mecburdur. Zira hukuk ancak, meşru menfaatlerin tatminine yarar; başka bir şeye yaradığı taktirde ise mevcudiyet sebebini kaybeder. Tüm bunlar karşısında somut olayın özelliği itibariyle davalının sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, bu nedenle taşınmazın rayiç değerinden sorumlu tutulamayacakları yönünde savunmada bulunmasının hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralına aykırılık teşkil ettiğinin kabulü gerekir.
Karşı Oy
Bu esaslara uygun olarak taşınmazın rayiç değerinin istenemeyeceği ve denkleştirici adalet ilkesi gereğince iade kapsamının belirlenmesi gerektiğine değinilmiş olan özel daire bozma kararına uyulması gerektiği hâlde rayiç değerin istenebileceği kabul edilerek verilen direnme kararının bozulması gerektiği görüşünde olduğumuzdan direnme uygun bulunarak miktarı incelenmek üzere daireye gönderilmesi yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.





Asliye hukukta görülen davada Yargıtay; "Davacı vekili kademeli olarak açtığı davada iptal ve tescil isteği yerinde görülmediği takdirde taşınmazın dava günündeki rayiç değerine hükmedilmesini istemiştir. harici satış geçersiz olduğuna göre davacı ancak satış parasını isteyebilir. satış parasının yerine taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine hükmedilemez."

YARGITAY 8.HD 2004/E. ve 2005/266 K. 14.1.2005 T.
TAPULU TAŞINMAZA İLİŞKİN harici satış sözleşmesiNİN GEÇERLİ OLMAMASI ( Tapu İptali ve Tescil Talep Edilmemesi - satış Bedelinin İadesinde Taşınmazın Rayiç Değerinin Değil Uyarlanmış satış Bedelinin Tahsiline Hükmedilmesi Gereği )
Harici TAŞINMAZ satış sözleşmesiNİN GEÇERSİZ OLMASI ( Tapu İptali ve Tescil Talep Edilememesi - satış Bedelinin İadesinde Taşınmazın Rayiç Değerinin Değil Uyarlanmış satış Bedelinin Tahsiline Hükmedilmesi Gereği )
Satış BEDELİNİN İADESİ TALEBİ ( harici Taşınmaz satış sözleşmesinin Geçersiz Olması Nedeniyle - satış Bedelinin Rayiç Değerine Değil Dava Tarihindeki Uyarlanmış Karşılığına Hükmedilmesi Gereği )
UYARLANMIŞ satış BEDELİNE HÜKMEDİLMESİ GEREĞİ ( Geçersiz harici satış sözleşmesi Gereğince Ödenen satış Bedelinin İadesi Talebi - Rayiç Bedele Hükmedilemeyeceği )
ÖZET :
Tapulu taşınmazın haricen satışı geçerli hukuki sonuç doğurmaz. Böyle bir satışa dayanılarak iptal ve tescile karar verilemez. Ancak, harici satış nedeniyle taraflar vermiş oldukları değerleri geri isteyebilirler. Davacı vekili kademeli olarak açtığı davada iptal ve tescil isteği yerinde görülmediği takdirde taşınmazın dava günündeki rayiç değerine hükmedilmesini istemiştir. harici satış geçersiz olduğuna göre davacı ancak satış parasını isteyebilir. satış parasının yerine taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine hükmedilemez. Bu açıklamalar karşısında, harici satış halinde taraflar ancak geri verdiklerini isteyebileceğinden satış parasının uyarlama kuralları uyarınca dava tarihindeki karşılığının belirlenmesi, taşınmazdaki yararlanmaların da gözetilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken dava konusu parsellerin dava tarihindeki rayiç bedelleri üzerinden tazminata hükmedilmiş olması doğru görülmemiştir.

DAVA :
İsmail Hakkı ile Hatice ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali, tescil ve tazminat davasının kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair ( Ayaş Asliye Hukuk Hakimliği )nden verilen 02.06.2004 gün ve 8/80 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR :
Davacı vekili, 1231 ve 1168 parselleri 2.8.1977 tarihinde davalıların mirasbırakanı Sabit'den 60.000.- TL karşılığında satın ve devraldığını, satış parasının 50.000.-TL'sini ödediğini açıklayarak Sabit adına kayıtlı paylara ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile vekil edeni adına tapuya tesciline, bu isteği yerinde görülmediği takdirde rayiç değeri olan 15.000.000.000.- TL'nin yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davanın reddine karar verilmesini savunmuşlardır.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olan 17.900.000.000.-TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi üzerine; hüküm, davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu 1168 ve 1231 parseller, kadastro yoluyla 11.2.1952 tarihinde 1/3 payı sabit, geriye kalan paylar da davada taraf durumunu almayan üçüncü kişiler adına tespit ve tescil edilmiştir. harici satışın yapıldığı tarihte dava konusu parseller tapuda kayıtlı bulanan yerlerdir. TMK'nın 706, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26. maddesi hükümleri uyarınca tapulu taşınmazın haricen satışı geçerli hukuki sonuç doğurmaz. Böyle bir satışa dayanılarak iptal ve tescile karar verilemez. Ancak, harici satış nedeniyle taraflar vermiş oldukları değerlen geri isteyebilirler. Davacı vekili kademeli olarak açtığı davada iptal ve tescil isteği yerinde görülmediği takdirde taşınmazın dava günündeki rayiç değerine hükmedilmesini istemiştir. harici satış geçersiz olduğuna göre davacı ancak satış parasını isteyebilir. satış parasının yerine taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine hükmedilemez. Bu açıklamalar karşısında, harici satış halinde taraflar ancak geri verdiklerini isteyebileceğinden satış parasının uyarlama kuralları uyarınca dava tarihindeki karşılığının belirlenmesi, taşınmazdaki yararlanmaların da gözetilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken dava konusu parsellerin dava tarihindeki rayiç bedelleri üzerinden tazminata hükmedilmiş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ :
Davalılar vekilinin temyiz itirazları bu bakımlardan yerinde olduğundan kabulü ile hükmün tazminata ilişkin bölümünün HUMK'nın 428. maddesi uyarınca ( BOZULMASINA ) ve 242,00 YTL peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 14.01.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.



3. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2023/3333
Karar : 2024/1939
Karar Tarihi :12.06.2024

Sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut verileri tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır.