Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası ve TMK 1007 Tazminat

Merhaba, müvekkilin taşınmazdaki payı, tapu müdürlüğünün yanlış işlemi nedeniyle diğer bir paydaş adına birleştiriliyor. Lehine birleşme işlemi yapılan hissedar taşınmaz hisselerini 3.kişiye satıyor ve bu kişi de 4. bir kişiye satıyor. (3. ve 4.kişilerin iyiniyetli olduğunu varsayıyoruz.)

Bu halde, son malikin hisseleri müvekkilin payı oranında yolsuz halde. Müvekkilin zararının giderimi için son malike karşı tapu iptali ve tescili davası ile birlikte kabul edilmemesi halinde Hazine'den TMK'nın 1007.maddesi uyarınca tazminat talep edebilir miyiz?

Değerli görüşleriniz için teşekkür ederim.

Meslektaşım merhabalar;

Kaydın illetini teşkil eden işlemler usulsüzse, kayıtta usulsüzdür. 3. yada 4. kişinin hatta doğru anlatımla 3. kişilerin iyiniyetli olması durumu değiştirmez. Yolsuz tescilde doğrudan malikle karşı kaçıncı kişi olursa olsun; tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz.

Ülkenin ekonomik durumu, paranın değerindeki düşüş, gayrimenkul fiyatlarındaki artış gibi hususlar nedeniyle tazminat davası, paranın pula dönme ihtimali sebebiyle, kanaatimce mantıklı değil.

Alıntı: Yazan Av. Musa TAÇYILDIZ Meslektaşım merhabalar; Kaydın illetini teşkil eden işlemler usulsüzse, kayıtta usulsüzdür. 3. yada 4. kişinin hatta doğru anlatımla 3. kişilerin iyiniyetli olması durumu değiştirmez. Yolsuz tescilde doğrudan malikle karşı kaçıncı kişi olursa olsun; tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Ülkenin ekonomik durumu, paranın değerindeki düşüş, gayrimenkul fiyatlarındaki artış gibi hususlar nedeniyle tazminat davası, paranın pula dönme ihtimali sebebiyle, kanaatimce mantıklı değil.

üstadım teşekkür ederim cevabınız için. 3.kişinin iyiniyetinin (TMK 1023, 1024/3, 1025/2) varlığı öyleyse ayni hak kazandırmayıp, şartları varsa tazminat hakkı mı doğurmuş oluyor? İyiniyetin varlığı iyiniyetli kişinin hangi kazanımlarını korumuş oluyor?

Meslektaşım yolsuz tescilde iyiniyet korunmaz, zira; kayıt baştan usulsüzdür. Burada 3. kişi satın aldığı kişilere tazminat davası açabilir.

Merhabalar,

"Tapu siciline güven ilkesi" ve "iyi niyetli kuralı" tam da bu tür durumlar için kanunda öngörülmüştür.

Yolsuz tescilden haberi olmayan ve hayatın olağan akışı içinde bunu bilmesi beklenmeyen 3. kişinin ayni hak kazanımı korunur.

Eğer böyle olmasaydı, tapu siciline güven tamamen imha olurdu ve herkes ve tüm tapular için büyük bir güvensizlik ortamı oluşurdu. Hiçbirimiz zorluklarla aldığımız bir evin fi tarihinde bizden önceki 17. malikinin yolsuz tescil yaptığı gerekçesiyle elimizden alınmasını istemeyiz.

Kaldı ki böyle bir durum söz konusu olsaydı, ABD'de olduğu gibi ülkemizde de "tapu sigortası" şekilde bir uygulama da kaçınılmaz olurdu. Ama ülkemizde böyle bir uygulama yok, çünkü tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle edinilen ayni hak ABD'de korunmazken ülkemizde kural olarak korunur. Bu durumda ilgili taraftan tazminat istenebilir. Benim naçizane görüşüm bu şekildedir.

Saygılarımla,
Öğr.Gör.Dr. Yunus Konbul
Har. Müh.

HG. HUKUK GENEL KURULU
Esas : 2017/1281
Karar : 2018/35
Karar Tarihi :17.01.2018

Keza, yukarıdan beri anlatıldığı gibi iptali istenen sicil kaydının tesisine esas alınan resmî akit ve diğer dayanak belgelerin esasen yok hükmünde veya sahte olan bir işlemle gerçekleştirildiğinin kesin bir şekilde anlaşılması hâlinde, alıcıların iyi niyet sahibi olması dahi aslında yok hükmünde veya batıl olan işleme geçerlilik sağlamayacağından, tapu kaydının iptali gerekecektir. Buradaki iktisabın hükümsüzlüğü alıcının tapudaki tescile dayanıp dayanmaması ile ilgili olmayıp, doğrudan doğruya tescilin yolsuzluğundan ileri gelmektedir.

Ancak yeni tarihli HGK kararlarında iyiniyetin varlığının açık ve net olduğu durumda yolsuz tescilde TMK 1023 kapsamında kazanımların korunacağına dair kararlar çıkmaya devam ediyor:

Hukuk Genel Kurulu, 2024/182 E., 2025/8 K.:
"Tapu siciline güven ilkesi, gerçek hak sahipliğine dayanmayan bir tescile (yolsuz tescile) dayanılarak iyiniyetle kazanılan aynî hakkın geçerli olarak hükümlerini doğurması demektir. … Olayların gelişimi ve ortaya konulan tespitler ışığında; davalı ...’in sergilediği tutumun hayatın olağan akışına uygun olduğunu söyleme imkânı bulunmamaktadır. Belirtmek gerekir ki, durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisinde sergilediği davranış biçimi dikkate alındığında davalı ...’un TMK’nın 1024. maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda olduğu ve aynı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır."

Hukuk Genel Kurulu, 2022/761 E., 2023/379 K.:
"Dosya kapsamı ve bütün bu açıklamalar karşısında, Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu tarafından davalı kayıt maliki ...’ın taşınmazı iktisap ederken durumun gereklerine göre üzerine düşen özeni göstermediği, diğer davalılarla el ve işbirliği içinde olduğu, dolayısıyla 4721 sayılı Kanun'un 1024 üncü maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda bulunduğu ve aynı Kanun’un 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır."

Ancak bu konuda hukuki bir sıkışma olduğu da açık. Örneğin HGK'nın mera, yaylak, kışlak gibi normalde özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazların yolsuz tescili ile TMK 1023 kapsamında değerlendirilemeyeceğine dair net kararı var (Hukuk Genel Kurulu, 2023/1082 E., 2024/311 K.). Veya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de müteahhit payının satışıyla ilgili TMK 1023 koruyuculuğundan yararlanılamayacağına dair daha net kararlar görüyoruz.

Burada Yargı bir yandan TMK 1023 ve diğer ilkeleri uygulamaya çalışırken, bir yandan da yolsuz işlemlerle (bilhassa kamu görevlilerinin de işin içinde olduğu) taşınmazların el çabukluğu ile 3. kişilere devri sağlanıp sonra da TMK 1023'ün koruyucu şemsiyesi altına saklanma girişimlerine karşı mümkün olduğunca fren mekanizması olmaya çalıştığını düşünüyorum.

Nasıl ki zorluklarla satın aldığımız bir evin bizden önceki bilmem kaçıncı malikinin yolsuz tescil yaptığı gerekçesiyle elimizden alınmasını istemiyorsak, kamu görevlilerini de içeren bir yolsuzluk ağının faaliyetleri ile 3. kişiye devri yapılan aynı evimizin bir sabah kalktığımızda başkasına ait olduğunu görmeyi de istemeyiz. Yargı, 3. kişinin gerçekten habersiz ve iyiniyetli olup olmadığının her yönüyle, kılı kırk yararak ve didik didik edilip en ufak bir tereddüttün kalmayacağı noktaya kadar araştırılmasını istiyor. Bu çok net.

Saygılarımla