Kira alacağına dair Örnek No 13 - İtirazın Kaldırılması - Banka dekontu İİK 269/c niteliğinde belge midir?

Merhabalar meslektaşlarım.

Müvekkil kiracı, ev sahibiyle yeni kira konusunda anlaşamıyorlar, bu sebeple müvekkil mevcut kirası üzerine TÜFE oranını ekleyip taşınmazda oturmaya devam ediyor. Rakamlar arasında 9.000-TL fark var.

Bunun üzerine ev sahibi ilk ay eksik kira bedelinin tamamlanması için ihtar gönderiyor, ertesi ay ise 18.000-TL eksik kira bedeli ve tahliye talepli takip açıyor.

Şu an itiraz süresi içerisindeyiz. İtiraz edeceğim ancak itiraz edebileceğimiz tek nokta, ortada herhangi bir borcun olmadığı. Sözleşme ya da imzaya itiraz etme olanağımız yok. Zira bize göre de herhangi bir borç yok. Ancak araştırdığım kadarıyla borca itiraz etsek dahi karşı taraf sözleşme ve imzaya itiraz etmememiz sebebiyle itirazın kaldırılması yoluna gidebilecek, ve borçlu taraf olarak ortada herhangi bir borç olmadığını İİK 68 belgeleriyle kanıtlamamız gerekecek. Banka dekontları da İİK 68 belgesi sayılmadığından kanıtlayamayacağız ve davayı kaybedeceğiz. Burada karıştırıyor olabileceğim husus gereken belgenin İİK 68 belgesi değil de İİK 269/c belgesi olması hususu. Ancak banka dekontlarının 269/c belgesi olduğunu gösteren herhangi bir Yargıtay kararına da rastlamadım.

Anlayışım doğru mudur? Kiracıyı koruyan bir yasamız var, kira sözleşmesinin imzalanmasının üzerinden 5 yıl geçtikten sonra kira tespit davası açmak yerine istediği zammı yapabileceğini düşünen bir mülk sahibi var, ancak borçlunun buna karşı yapabileceği hiçbir şey yok mu? Fikir ve önerilerinizi dört gözle bekliyorum.

Öncelikle banka dekontları kira ödemesini doğru şekilde gösteriyorlarsa, 269/c kapsamında belgelerdir. Doğru şekildeden kastım ödemeyi yapanın kiracı olması, sözleşmede belirtilen hesap numarasına yatırılmış olması, dekontta kira ödemesi olduğuna dair açıklama olmasıdır. Bu unsurlar mevcutsa dekont 269/c anlamında kira ödemenizi ispat eder.

Ancak burada asıl dikkat etmeniz gereken şey bence şu: Siz son kira miktarına TÜFE uygulayarak doğru kira yatırdığınızı zannediyor olabilirsiniz, ama kira halen eksik olabilir. Zira örneğin önceki yıllarda yasal oranların altında kira artışları yaptıysanız, şu anda son kira üzerine TÜFE uygulamanız sizi temerrütten kurtarmaz. İcra Mahkemesi dosyayı bilirkişiye verdiğinde bilirkişi ilk kira sözleşmenizdeki (veya varsa kira tespit davasında belirlenen kira) rakamdan hareket ederek geçen her yıl için yasal artışları uygulayacak ve bu şekilde bu senenin doğru kirasını bulacaktır. Sadece son seneye bakmanız bu anlamda hata yapmanıza sebep olabilir.

Eğer geçmiş yıllarıda kapsayacak şekilde kiranız yasal artışa göre ödendiyse, o zaman itiraz edebilirsiniz. Ancak burada lütfen 1 kuruş dahi eksikliğin temerrüt nedeniyle tahliyeye sebep olacağını unutmayın! O yüzden bir strateji de, borcunuz OLMASA BİLE, ihtirazi kayıtla icraya parayı yatırıp, sonra menfi tespit davası açmaktır. Böylece tahliye riski sıfır olur ve sonrasında menfi tespitle siz karşı taraftan karşı vekalet ücreti vs. alırsınız.

Eğer kiralar HER YIL için belirttiğim şekilde doğru hesaplanarak ödenmediyse, zaten o zaman geçmiş kalmış da olabilirsiniz, çünkü bunu farkedip icraya talep edilen rakamı yatırsanız dahi, bir önceki ayın ihtarından kaynaklı olarak kiralayan tahliye hakkını elde etmiş olabilir.

Alıntı: Yazan Admin Öncelikle banka dekontları kira ödemesini doğru şekilde gösteriyorlarsa, 269/c kapsamında belgelerdir. Doğru şekildeden kastım ödemeyi yapanın kiracı olması, sözleşmede belirtilen hesap numarasına yatırılmış olması, dekontta kira ödemesi olduğuna dair açıklama olmasıdır. Bu unsurlar mevcutsa dekont 269/c anlamında kira ödemenizi ispat eder. Ancak burada asıl dikkat etmeniz gereken şey bence şu: Siz son kira miktarına TÜFE uygulayarak doğru kira yatırdığınızı zannediyor olabilirsiniz, ama kira halen eksik olabilir. Zira örneğin önceki yıllarda yasal oranların altında kira artışları yaptıysanız, şu anda son kira üzerine TÜFE uygulamanız sizi temerrütten kurtarmaz. İcra Mahkemesi dosyayı bilirkişiye verdiğinde bilirkişi ilk kira sözleşmenizdeki (veya varsa kira tespit davasında belirlenen kira) rakamdan hareket ederek geçen her yıl için yasal artışları uygulayacak ve bu şekilde bu senenin doğru kirasını bulacaktır. Sadece son seneye bakmanız bu anlamda hata yapmanıza sebep olabilir. Eğer geçmiş yıllarıda kapsayacak şekilde kiranız yasal artışa göre ödendiyse, o zaman itiraz edebilirsiniz. Ancak burada lütfen 1 kuruş dahi eksikliğin temerrüt nedeniyle tahliyeye sebep olacağını unutmayın! O yüzden bir strateji de, borcunuz OLMASA BİLE, ihtirazi kayıtla icraya parayı yatırıp, sonra menfi tespit davası açmaktır. Böylece tahliye riski sıfır olur ve sonrasında menfi tespitle siz karşı taraftan karşı vekalet ücreti vs. alırsınız. Eğer kiralar HER YIL için belirttiğim şekilde doğru hesaplanarak ödenmediyse, zaten o zaman geçmiş kalmış da olabilirsiniz, çünkü bunu farkedip icraya talep edilen rakamı yatırsanız dahi, bir önceki ayın ihtarından kaynaklı olarak kiralayan tahliye hakkını elde etmiş olabilir.

Admin bey konudan bağımsız olarak, biz de benzer durumda örnek 13 icra takibine ihtirazi kayıtlı ödedik tahliyeyi engellemek için. Ancak sonra menfi tespit değil istirdat davası açtık. Açtığımız dava, istirdat değil menfi tespit mi olmalıydı?

Sayın Admin, detaylı cevabınız için çok teşekkür ederim.

Sayın Norrinradd, bu durumda istirdat davasının da işe yarayacağını düşünüyorum.

Yargıtay 12. HD 2014/1636 E. 2014/4759K.
"Takip dosyasına borçlu tarafından, kendisine ödeme emri tebliğinden sonra borcun yatırıldığı, yanlışlıkla yapılan bir ödemenin söz konusu olmadığı anlaşılmakla İİK.nun 361.maddesinin olayda uygulama yeri yoktur. Öte yandan borçlunun icra dosyasına dosya borcunu ihtirazi kayıtla ödemesi de iade talebine dayanak olamayacağından, borçlu ancak genel mahkemede açacağı istirdat davası sonucuna göre ödediği parayı geri alabilir."