Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gıyabında Eşitsizlik Yapılan Kat Malikinin Hakları

Merhabalar,

Müvekkil haricinde imzalanan kentsel dönüşüm KKİS'nde müvekkilin eski dairesi ön cepheye bakarken yeni dairesi 5 m2 büyütülmüş anncak yan cepheye alınmıştır. Müvekkil dışında tüm malikler sözleşmeyi imzalamıştır. Başka malike bu tarz bir eşitsizlik yapılmamıştır. Müvekkil sözleşmeyi imzalamadığı için Çevre Şehrcilik Bakanlığı müvekkilin bağımsız bölümünü 6306 sayılı kanuna göre açık arttırma usulü ile satacaktır.

Müvekkil bu durumda ne yapabilir, hakları nelerdir?

Şimdiden teşekkür eder, iyi çalışmalar dilerim.

Meslektaşım merhabalar;

Benzer bir durum ile karşı karşıya kaldık, KKİS'yi imzaladık ancak sözleşmeye şerh koyduk " "Fazlaya ilişkin tüm haklarım ve şerefiye bedeli alacağım saklı kalmak kaydıyla" şeklinde, bu şekilde imzaladık.

Dava dilekçesinin örneğini ekliyorum. Tedbir talebimiz hem yerel mahkeme hem de istinaf tarafından reddedildi.



KARŞIYAKA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

İhtiyati Tedbir Taleplidir

DAVACI : ......................

VEKİLİ : Av. Musa TAÇYILDIZ - Av. Murat Can İMRE

DAVALI :............

KONU : Kanuna ve vicdana aykırı; kentsel dönüşüm süreci ile müteahhitle imzalanan sözleşmenin iptali, bunun mümkün olmaması halinde; sözleşmeye hakim müdahalesi yada şerefiye bedeli verilmesi talebinden ibaret dava dilekçemizdir.

MÜDDEABİH : 1.000 TL (Belirsiz Alacak Davasıdır.)

A) OLAYLAR:

1- Davalı .................... dışındaki diğer davalılar ile müvekkil;............... parselde kayıtlı taşınmazın paydaşlarıdır.

2- Yapılan başvuru üzerine taşınmaz hakkında; 6306 sayılı Kanun gereğince Kentsel DÖNÜŞÜM projesi içerisinde yer almak suretiyle YIKIM kararı alınmıştır. Üzerinde bir bina da bulunan taşınmaza ilişkin davalılar arasında ve müvekkile hiçbir şekilde haberdar edilmeksizin kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiştir.

3- Yine müvekkil haberdar edilmeden; taşınmazdaki cam ve kapılar söktürülerek satılmış ve taşınmazda bulunan binayı yıkmış vede sözleşme gereğince inşai faaliyetlere başlamışlardır. Üstelik yapılan işlemlerin hepsi; aşağıda ayrıntılı açıklayacağımız üzere; usulsüz, kanuna aykırı ve ayrıca eşit bir paylaşımı içermeyen işlemlerdir.

4- Davalılar; akraba olarak birilikte hareket etmekte ve sözde kentsel dönüşümden faydalanarak 2/3 çoğunluğu sağladıklarından bahisle müvekkillerin mülkiyet haklarını gasp etmeye çalışmaktadırlar. Bunun en büyük kanıtı; ekte sunulu sözleşmelerden de anlaşılacağı üzere; müvekkile zeminde bulunacak dükkandan pay verilmediği gibi; ayrıca sadece çatı katındaki dairelerin müvekkile bırakılmasıdır. Bilindiği üzere dükkanlar daha değerli ve çatı katındaki daireler bedel olarak daha düşüktür. Baştan aşağı adil olmayan ve vicdana aykırı bu işlemler ile sözleşmenin iptali gerekmektedir.

5- Ancak davalılar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi, hukukumuza egemen en temel ilkelerden olan "dürüstlük kuralına" ve anayasal güvence altında olan mülkiyet hakkına aykırı olarak düzenlenmiş olup, öncelikle iptali gerektiği gibi, bunun mümkün olmaması halinde; hakim müdahalesi ile hukuka ve hakkaniyete uygun hale getirilmelidir. Keza hakim müdahalesi sözleşmenin düzenlenmesinin de fiilen mümkün olmaması durumunda, daha değersiz olan çatı katındaki daireler verilen ve dükkandan pay verilmeyen müvekkil lehine şerefiye bedeline hükmedilmelidir.

6- 6306 sayılı kanuna dayanarak düzenlendiği ileri sürülen işbu sözleşmenin tarafları ve sözleşmeye konu taşınmazın paydaşlarıı, soyisimlerinden de anlaşılacağı üzere yakın akraba olup; pay çoğunluğu ve akrabalık ilişkileri ile haksız kazanç yaratmakta, bu haksız kazançla değersiz daireler müvekkile verilerek müvekkilin hakkını gaspetmektedirler.


B) 6306 SAYILI YASA VE 634 SAYILI YASAYA AYKIRILIKLAR VE USULSÜZLÜKLER

1-Müvekkile tebligat yapılmadan Kat Malikleri Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı Yapılmıştır. Bu durum 634 Sayılı Yasanın 29/2 maddesine aykırıdır. Dolayısıyla yapılan işlemler en başından hukuka aykırı ve usulsüz olup; 6306 sayılı yasa gereğince yürütülen Kentsel Dönüşüm sürecinin iptali gerekmektedir.

634 Sayılı Yasanın 29/2 maddesi; " Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir."

Bilindiği üzere; 6306 sayılı yasa gereği kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri olağanüstü genel kurul toplantısı yapmalıdır. Buna binaen davalılar; 25/04/2022 ve 06/06/2022 tarihlerinde olağanüstü genel kurul toplantısı düzenlemişlerdir. Ancak bu toplantılar ve toplantıların yapılacağı günler müvekkile tebliğ edilmemiştir.

Müvekkil kendisine kat karşılığı inşaat sözleşmesi tebliğ edilince; avukat olarak tarafımızın uyarısı üzerine notere gitmiş ve kendisine bu toplantılar için ihtarname gönderildiğini öğrenmiştir. Ancak bu ihtarnameler müvekkile tebliğ edilmemiştir. Şöyle ki;

Karşıyaka 2. Noterliğinin .......... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile "25/04/2022 tarihinde olağanüstü genel kurul toplantısı yapılacağı ve yüklenici firma/ müteahhitlerden teklif alınacağı" ihtar edilmiş ve fakat bu ihtar müvekkile tebliğ edilmemiştir. (EK-1 İhtarname)
Karşıyaka 2. Noterliğinin.............. yevmiye sayılı ihtarnamesi ile "06/06/2022 tarihinde olağanüstü genel kurul toplantısı yapılacağı ve yüklenici firmanın belirlenerek sözleşme imzalanacağı " ihtar edilmiş ve bu ihtar müvekkile tebliğ edilmemiştir. (EK-2 İhatrname)
Her iki ihtarname de; "................................................. ......" adresine gönderilmiştir. Ancak bu adres; davaya konu taşınmazın adresi olup; daha önce riskli yapı kararı alınması nedeniyle çoktan boşaltılmış olan ve ihtarnamede tarihinde de boş olan binaya aittir. Kat malikleri olan davalıların da riskli yapı nedeniyle boşaltıldığını bildikleri bu adrese tebligat çıkarmaları kötüniyetlerini açıkça ortaya koymaktadır. Bu suretle müvekkilin toplantılara katılması engellenmiş ve hakkı gaspedilmiştir. Bu ihtarlar tebliğ edilmediğinden toplantıların kanuna aykırı olduğu açıktır.

Bu noktada özellikle belirtmek isteriz ki; 634 sayılı yasanın 29/2 maddesi açık olup; olağanüstü toplantının bütün kat maliklerine bildirimi zorunludur. Söz konusu ihtarların yıkılan adrese gönderilmesi nedeniyle müvekkile tebligat yapılmamış ve tekraren tebliğ de istenilmemiştir. Bu suretle; 634 sayılı yasanın 29/2 maddesi gereği usule ve kanuna uygun bir toplantı yapılmadığı açıktır. Sırf bu nedenle dahi davamızın kabulü gerekmektedir.

Ayrıca ihtarların tebliğe çıkarıldıkları tarih ile toplantılar arasında 20 gün süre olup; bu sürede tebligatın yapılması zor olmakla birlikte, 15 gün önceden bildirme zorunluluğuna da uyulmamıştır.

Bu noktada özellikle belirtmek isteriz ki; 634 sayılı yasanın 29/2 maddesi açık olup; olağanüstü toplantının bütün kat maliklerine bildirimi zorunludur. Bu bildirim çağrı kağıdı, taahhütlü mektup yada ihtar ile yapılması mümkündür. Ancak her halükarda kat maliklerine tebliğ yapılmak zorundadır. Davalılar boş adrese tebligat çıkardıkları gibi; ihtar tebliğ edilemeyince yeniden tebligat çıkarma yoluna da gitmemişlerdir. Keza müteahhitle imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yıkılan adrese değil; müvekkilin halen oturduğu başka bir adrese tebliğ çıkarılmış ve müvekkile tebligat da yapılmıştır. Yani davalılar; ne hikmetse ancak sözleşmeyi doğru adrese göndermiş ve tebligatı sağlamışlardır.


2- Yapılan toplantılarda alınan kararlar müvekkile bildirilmemiştir.

Yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere; müvekkile toplantı tarihleri tebliğ edilmediği gibi, yapılan 2 toplantıda alınan kararlar da tebliğ edilmemiştir. Bu suretle müvekkilin katılımı ve kararlara itiraz etme hakkı da elinden alınmıştır. Keza müvekkil ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile durumdan haberdar olmuştur. Fakat hali hazırda söz konusu toplantılarda alınana kararlar, gündem ve tekliflerden hiçbir şekilde haberdar değildir. Bu durumda toplantıları ve dolayısıyla kentsel dönüşüm süreci ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuka aykırı olduğunu ortaya koymaktadır.


3- Müvekkile tebliğ edilen; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ekleri ve özellikle mimari proje ile kroki sözleşme ekinde bulunmamaktadır.

Yukarıda bahsedilen hukuka aykırı süreç sonunda; davalılar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi müvekkile tebliğ edilmiştir. Ancak sözleşmenin ekinde yer aldığı belirtilen ekler, mimari proje ve kroki müvekkile tebliğ edilmemiştir. Bu durumda hukuka aykırı olup; müvekkil haberdar olmadığı bir projeyi kabul etmeye zorlanmaktadır.

Ayrıca söz konusu ihtarnamede; ..........................................'nın vefat ettiği belirtilmekle birlikte; bu kişinin mirasçılarının kim olduğu ve sözleşme ile kararlara katılıp katılmadığı da tarafımızca bilinememektedir.


4- Taşınmazda; mevcut projede dükkan olmamasına rağmen; sözleşmede zemin katta dükkan yapılacağı yazılmıştır. Dolayısıyla sözleşme ve sözleşmeye konu mimari proje de kanuna aykırıdır. Mevcut projede zemin kat dairedir ve bunun dükkan olabilmesi için yönetim planının tüm kat maliklerinin onayıyla değiştirilmesi gerekmektedir.

Mevcut durumda; zemin katta daire vardır ve bu daire hukuka aykırı olarak dükkana dönüştürülmüş vede bu dükkanın ruhsatı da iptal edilmiştir. Buna rağmen; davalılar zemin katta dükkan yapılacağını sözleşmede belirtişmiştir. Bu hukuka aykırı olduğu gibi; yönetim planı ve proje değişikliği gerektirdiğinden tüm kat maliklerinin onayı zorunludur.


C- SÖZLEŞMEDEKİ DÜRÜSTLÜK KURALINA VE HAKKANİYETE AYKIRI HUSUSLAR

1- İlgili sözleşme incelendiği vakit; sözleşmeye konu taşınmaz üzerine zemin katta bir dükkan ve zemin üstü 5 katta 10 daire olacak şekilde toplam 11 bağımsız bölüm yapılacaktır. Daire başı .............. TL ve dükkan için .................. TL kat malikleri tarafından müteahhide ödenecektir.

2- Yukarıda anlatmış olduğumuz üzere zemin kata da iki daire yapılması gerekirken; tek dükkan yapılmıştır. Keza yine zemin katta 2 dükkan yapılarak dükkan başına ............................ TL müteahhide ödenmesi mümkündür.

3-Sözleşmeye göre paylaşımlarda; diğer maliklerin hiçbir çatı kattan daire almamış; çatı kattaki iki daire de müvekkile bırakılmıştır. Kaldı ki; diğer davalıların hiçbir bir katta bulunan iki daireyi almamış, katlardan karışık şekilde daireler almıştır. Ancak ne hikmetse; yine de çatı katından tek daire dahi alan çıkmamıştır. Çatı katın; su alma ihtimalinin yüksek olması, çatının akması gibi problemlerin yaşanması, ısınma ve soğutmasının daha zor olması ve benzeri durumlar nedeniyle bedelinin daha düşük olduğu ve tüketiciler tarafından bu sebeplerle çok tercih edilmediği bilinen bir gerçektir. Müvekkil çatı kat daireleri bırakılmak suretiyle haksızlık yapıldığı açıktır.

4- Yine yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere; taşınmazın asıl projesinde zemin katta dükkan yoktur. Her ne kadar usulsüz bir şekilde zemin kattaki daire daha önce dükkan dönüştürülmüş ise de; yapılan işlem usulsüz olduğundan belediye tarafından dükkan kapatılmıştır. Buna rağmen; yapılan sözleşmede zemin kata dükkan yapılacağı ve bunun da ............................'a verileceği belirtilmektedir. Müvekkilin 1/6 arsa payıyla dükkan üzerinde de hissesi olduğu açıktır. Kaldı ki dükkanın daha değerli olacağı su götürmez bir gerçektir. Bunun yanında her kat için müteahhide ................... TL bedel ödenirken, dükkan için ................. TL ödenmesi ayrıca bir kar-zarar durumu ortaya çıkarmaktadır. Bu kertede; müvekkile dükkandan pay verilmeyerek tekrar zarara uğratılmıştır.
Bu nedenlerle; sözleşmenin dürüstlük kuralına ve hakkaniyet aykırı olduğu açık olup; öncelikle sözleşmenin iptaline; bunun mümkün olmaması halinde şerefiye bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmekteyiz.


D- İHTİYATİ TEDBİR TALEBİMİZ

1- Yukarıda açıklandığı üzere, davalılar hukuka ve usule aykırı sözleşmeye dayanarak arsa üzerindeki binanın yıkımını gerçekleştirmiş ve inşai faaliyetlere başlamıştır. Ancak söz konusu sözleşmenin daha ilk bakışta hakkaniyete aykırı olduğu açıkça ortadadır. Kaldı ki; yapılan toplantıların ve işlemlerin hukuka ve kanuna aykırı olduğu da açıkça ortadadır. Dolayısıyla hukuka aykırı işbu sözleşmenin ve işlemlerin tedbiren durdurulması gerekmektedir.

2- Bilindiği üzere inşaatın ilerlemesiyle birlikte, müvekkil ya sözleşmeye katılmak zorunda kalacak yada taşınmazı rayiç bedelden yok pahasına satılacaktır. Müvekkilin haklarını elde etmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ve hatta imkansız hale geleceği ortadadır.

3- Yine müvekkil dışında diğer paydaşlar açısından, yargılama sonunda verilecek hükümle birlikte sözleşmenin esaslı unsurlarında değişiklikler meydana gelebilecek ve hatta sözleşmenin feshi yoluna gidilebilecektir. Bu durumda farklı bir müteahhitle anlaşma durumu söz konusu olabilecektir.

4- Açıklanan sebeplerle ivedilikle; sözleşmenin, işlemlerin ve inşaatın durdurulmasını teminen ihtiyati tedbir talep etme zorunluluğu doğmuştur.


E- SONUÇ OLARAK VE ÖZETLEMKE GEREKİRSE;

1- Davalıların hem yaptıkları işlemler hukuka aykırı ve hem de sözleşme hakkaniyetli değildir. . Ancak unutmamak gerekir ki 4721 sy TMK md. 2 gereğince "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."

2- Davalıların yaptığı toplantılar; 634 sayılı yasanın 29/2 maddesine aykırıdır. Zira; hem müvekkile tebliğ yapılmamış ve hem de 15 günlük süreye uyulmamıştır.

3- Bu noktada; tebligat yapılmaması, tebligatların davalıların da çok iyi bildiği riskli yapı kararı alınan boş adrese gönderilmesi, fakat daha sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesini ne hikmetse müvekkilin doğru adresine gönderilmesi, 15 günlük yasal süreye uyulmaması, müvekkilin toplantılardan ve kararlardan haberdar edilmemesi ve diğer hususlar birlikte değerlendiriliğinde, davalıların kötüniyetli olarak birlikte hareket ettikleri açıktır. Bir kere yapılan tüm işlemlerin temelini oluşturan olağanüstü genel kurul toplantısı 634 SAYILI YASANIN 29/2 maddesine aykırı olduğundan hukuka aykırıdır. Tüm işlemlerin ve sözleşmenin temelini de bu toplantı oluşturduğundan; tüm işlemler ve sözleşme hukuka aykırı olup; iptali gerekmektedir.

4- Burada özellikle toplantılara ilişkin tebligatlarının riskli yapı kararı verilen ve boşaltılan adrese gönderilmesi kötüniyeti ortaya koymaktadır. Zira; buranın boş olunduğu davalılar tarafından da bilinmesine rağmen bu adrese tebligat çıkarılmıştır. Keza; ne hikmetse davalılar; kat karşılığı inşaat sözleşmesini müvekkilin gerçek adresine tebliğ etmişlerdir.

5- Mevcut projede zemin kat dairedir ve bunun dükkan olabilmesi için yönetim planının ve projenin tüm kat maliklerinin onayıyla değiştirilmesi gerekmektedir. Bu durumda sözleşme hem 6306 sayılı yasaya hem de 634 sayılı yasaya aykırıdır.

6- Müvekkil hiçbir işlemden haberdar edilmemiştir. Toplantılardan, toplantılarda alınan kararlardan, yapılan işlemlerden, tekliflerden ve dayatılan sözleşmenin eki olan mimari proje ile krokiden müvekkilin haberi dahi yoktur.

7- Yapılan sözleşmede hakkaniyete aykırıdır. Zira; hem müvekkile çatı kat daireler bırakılmış ve hem de müvekkile dükkandan pay verilmemiştir.


YASAL SEBEPLER: TMK, HMK, 6306 sy kanun, Anayasa md. 35 ve sair yasal mevzuat


HUKUKİ DELİLLER:
Karşıyaka 2. Noterliğinin ................ yevmiye sayılı ihtarnamesi (EK-1 )
Karşıyaka 2. Noterliğinin......... yevmiye sayılı ihtarnamesi (EK-2)
Karşıyaka 2. Noterliğinin...............5 yevmiye sayılı ihtarnamesi (EK-3 )
Davalılar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (EK-4)
Karşıyaka 2. Noterliğine müzekkere yazılarak; yukarıda bahsedilen 3 ihtarnamenin; tebliğ evraklarının evraklarının celbine ( Noterlikten celbini talep ederiz.)
Kentsel dönüşüm projesi dosyası ve ilgili tüm evraklar ( Karşıyaka Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden celbini talep ederiz.)
Taşınmaza ait tapu kayıtları ve mimari proje ( Karşıyaka tapu müdürlüğünden celbini talep ederiz. )
Tanık beyanları, keşif, bilirkişi incelemesi ve sair yasal deliller.


İSTEM SONUCU : Yukarıda açıklanan sebeplerle

1- Davamızın kabulü ile 6306 sayılı yasa ve 634 yasılı yasaya aykırı işlemlerin ve davalılar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline;

2- Bunun mümkün olmaması halinde sözleşme adil olmadığından;
Bahse konu sözleşmenin müvekkil açısından hakkaniyete uygun hale getirilmesi yönünde hakim müdahalesine,
Aksi kanaat hasıl olur ise; ileride bilirkişi raporuyla belirli hale getirmek kaydıyla şimdilik 1.000 TL şerefiye bedelinin yasal faiziyle, müteahhit ..................... dışındaki davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkile ödenmesine,

3- İşlemlerin ve sözleşmenin; açıkça 634 ve 6306 sayılı yasalar ile hakkaniyete aykırı olması, tedbir kararı verilmemesi halinde müvekkilin ya adil olmayan sözleşmeye katılmak zorunda kalacak olması yada taşınmazının rayiç bedelden yok pahasına satılacak olması nedenleriyle; sözleşmenin, işlemlerin ve inşaatın durdurulmasını teminen ihtiyati tedbir kararı verilmesine,

4- Davanın Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne izafeten Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına ihbarına

5- Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı yana yüklenmesine karar verilmesini müvekkil adına talep ederiz.


Davacı Vekilleri
Av. Musa TAÇYILDIZ - Av. Murat Can İMRE

Meslektaşım paylaşımınız için çok teşekkür ederim. Böylesine önemli bir hususta tedbir kararı verilmemesi çok isabetsiz olmuş.

Peki bakanlık satış işlemlerini gerçekleştirdi mi? Siz bakanlık işlemleri için idare mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli idari işlemin iptali davası açmayı düşündünüz mü? Aklımdan o da geçiyor. Eğer gerçekleştirdiyseniz o kısım ne aşamadadır?

Alıntı: Yazan Av. Tuba A. Meslektaşım paylaşımınız için çok teşekkür ederim. Böylesine önemli bir hususta tedbir kararı verilmemesi çok isabetsiz olmuş. Peki bakanlık satış işlemlerini gerçekleştirdi mi? Siz bakanlık işlemleri için idare mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli idari işlemin iptali davası açmayı düşündünüz mü? Aklımdan o da geçiyor. Eğer gerçekleştirdiyseniz o kısım ne aşamadadır?

Meslektaşım bakanlığa güvenmediğimiz için; KKİS'yi imzalamak zorunda kaldık ama bahsettiğim gibi şerh koyarak imzaladık. Açıkçası ben de müvekkil de; Bakanlığa karşı dava açmak yerine, gasp edilen haklarımız için alacak davası üzerinden devam etmeyi uygun gördük. İdari dava açmadık.