hukuki el atma talep nasıl olmalı?

merhabalar, hayırlı bayramlar.
kamulaştırmasız hukuki el atma davasında belediye ilk DOP uygulamasını 1991 de DOP uygulayarak taşınmazın %10 nu hukuken el atmış durumda.o zamandan beridir bir işlem yapılmamış.müvekkil başka yakın yerden karşılığının verilmesi için talepte bulunmuş belediye yer vermeyeceğini ikinci bir DOP uygulanırsa %31 ni kapsayacağı belirtilerek müvekkilin yola terk yapmasını istemişlerdir.
bu halde asliye hukukta hukuki el atmaya dayalı dava açacağız bu halde başka yerden yer verilmesi talep edilebilir mi? yoksa sadece bedel talebi mi olmalı? ya da öncelikle yer verilmesi aksi halde bedilin verilmesi şeklinde terditli açılabilir mi?

Merhabalar, size de iyi bayramlar dilerim.

Öncelikle burada bazı teknik karışıklıklar var ve önce bunları çözümleyelim.

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı), İmar Yasası’nın 18. maddesi uygulaması olan “parselasyon planlarıyla” alınan bir zorunlu, bedelsiz, kamuya terk miktarıdır. DOP alınabilmesi için, resmi bir 18. Madde Uygulaması (diğer adıyla parselasyon planı) yapılması gerekir ve aşamalı bir süreçtir. Yani eğer bir parselden DOP alındığı belirtiliyorsa, orada bir 18. Madde Uygulaması yapıldığı otomatikman kabul edilir çünkü bunun dışında hiçbir uygulamada DOP alınamaz.

O halde, bu alanda 1991 yılında 18. Madde Uygulaması yapılmıştır. Alınan DOP miktarı da %10’dur.

1) Eğer 18. Madde Uygulaması yapılmışsa, ve parselin %10’u kamusal alanlar için alınmışsa, bu miktar zaten dava konusu parselden koparılmış demektir. Yani bu %10 artık müvekkilinizin değildir, yol ve park gibi kamusal alanlara ayrılmıştır. Dolayısıyla bu %10 üzerinde artık bir kamulaştırmasız el atmadan bahsedilemez. Bir el atmadan bahsetmek için, %10’luk kısmın müvekkil mülkiyetinde olması gerekirdi. DOP alınmışsa, müvekkilin parselinden koparılmış ve kamuya tahsis edilmiştir demektir. Dolayısıyla kamu, zaten kendisine ait olan bir şeye el atmış olamaz.

2) %10 DOP alınmışsa, kalan %90’lık kısım hak sahibine “mümkünse” aynı yerden, eğer mümkün değilse de en yakın yerden verilmek suretiyle iade edilir. Ancak müvekkiliniz “hiçbir şey yapılmamış” olduğunu belirtmiş. Bu teknik olarak mümkün değildir. %10 DOP alınmışsa, %90’lık kısmın iade edilmesi gerekir. Yani %90’ın aynı yerden veya yakın bir yerden verilmiş olması gerekir.

3) Müvekkiliniz “… başka yakın bir yerden karşılığının verilmesi için talepte bulunmuş…” ise, bu şu an pek mümkün değil çünkü 18. Madde Uygulaması 1991 yılında tamamlanmış. Daha sonradan yer değişikliği yapmak mümkün değildir, çünkü bunun için tüm planın iptal edilmesi gerekir. İtiraz için de öncelikle 30 günlük “askı ilan süresi” vardır. Bu süre geçmişse de iptal davası açmak için 5 yıllık zaman aşımı süresi vardır. 1991 yılında yapıldığından bu sürelerin dolmuş olduğu anlaşılıyor.
“İmar Kanunu Madde 8 Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir.”

4) Belediye, “ikinci bir DOP uygulanırsa müvekkilinize ait parselin %31’ini kapsayacağını” ifade etmişse, bundan şu anlaşılır: demek ki bu alanda daha sonradan “imar planı değişikliği” yapılmış. 1991 yılına ait eski imar planında %10’a isabet eden kamuya terk alanı, demek ki yeni imar planında parselin %31’ine tekabül etmektedir.

5) Belediye müvekkilin “yola terk” yapmasını istemişse, o halde parselin fiziki olarak belli bir kısmı “yeni imar planına” göre yol veya yeşil alan gibi bir kamusal alanda kalmaktadır ve henüz 18. Madde Uygulaması yapılmamıştır. Eğer müvekkil yapı ruhsatı başvurusunda bulunursa, belediye bu şekilde ruhsat veremez. Öncelikle bu yola terkin yapılması, veya belediyenin (1991 yılında yaptığı gibi) yeniden 18. Madde Uygulaması yapması ve %31’lik kısmı bedelsiz alıp, kalan %69’luk kısmı müvekkile parsel olarak iade etmesi gerekir. 18 Uygulaması yapmak için belediyenin 5 yıl süresi vardır.
“İmar Kanunu Madde 18 (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.”
Eğer müvekkiliniz 5 yıl beklemek istemiyorsa veya kamulaştırılmasını istemiyorsa ve bir an önce bina yaptırmak istiyorsa, belediyenin belirttiği gibi isteğe bağlı olarak “yola terk” uygulamasını bir harita mühendislik bürosuna yaptırabilir ve ondan sonra inşaat ruhsatına başvurabilir.

6) İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (parselasyon planı) bir idari işlem olduğu için, dava yeri idare mahkemeleridir.

7) Eğer şu an müvekkilin tapuda tescilli mevcut parseli üzerinde, belediye veya herhangi başka bir kamu kurumunun bir kullanımı (el atması) mevcut değilse, hukuken bir “el atmadan” bahsedilemez. Parselin bir kısmının veya tamamının, meri imar planında bir kamusal alana (yol, park vb.) isabet etmesi, hukuken bir el atma olarak kabul edilmez. El atmadan bahsedilebilmesi için, Belediyenin orayı fiilen kullanması, o yolu açması/açtırması veya o parkı yapması/yaptırması gerekir. Bu gerçekleşmemişse, henüz bir el atma yoktur. Çünkü fiili kullanım, yani zilyetlik, halen maliktedir.

8) “…Bu halde başka yerden yer verilmesi talep edilebilir mi?” Bu mümkün görünmüyor, çünkü 1991’de yapılan 18 Uygulamasının itiraz süresi dolmuş, yeni bir 18 Uygulaması da henüz yapılmamış. O halde şu şartlarda belediyenin o parseli başka bir yere transfer etmesi, teknik olarak mümkün olmadığı gibi, yetkisi de yoktur. Ancak belediye yeni bir 18 Uygulaması yaptığı takdirde böyle bir işlemden bahsedilebilir. Böyle bir talep için de sağlam gerekçeler olması gerekir.

9) “…yoksa sadece bedel talebi mi olmalı?” İmar uygulamalarında kamulaştırma bedel talebi için, yukarıda 5. maddede paylaştığım kanun maddesi gereği, asgari süre olan 5 yılın dolması gerekiyor. Eğer en son yapılan imar planı üzerinden 5 yıl geçmişse, evet kamulaştırma bedeli talebinde bulunabilirsiniz.

Yanlış anladığım ve düzeltmeniz gereken kısımlar varsa, bunları da ilgili numara üzerinden belirtirseniz çok faydalı olur.

Saygılarımla,

Öğr. Gör. Dr. Yunus Konbul
Doktor Harita Mühendisi
Arazi Yönetimi A.B.D.
Uzman Bilirkişi

"4) Belediye, “ikinci bir DOP uygulanırsa müvekkilinize ait parselin %31’ini kapsayacağını” ifade etmişse, bundan şu anlaşılır: demek ki bu alanda daha sonradan “imar planı değişikliği” yapılmış. 1991 yılına ait eski imar planında %10’a isabet eden kamuya terk alanı, demek ki yeni imar planında parselin %31’ine tekabül etmektedir.

5) Belediye müvekkilin “yola terk” yapmasını istemişse, o halde parselin fiziki olarak belli bir kısmı “yeni imar planına” göre yol veya yeşil alan gibi bir kamusal alanda kalmaktadır ve henüz 18. Madde Uygulaması yapılmamıştır. Eğer müvekkil yapı ruhsatı başvurusunda bulunursa, belediye bu şekilde ruhsat veremez. Öncelikle bu yola terkin yapılması, veya belediyenin (1991 yılında yaptığı gibi) yeniden 18. Madde Uygulaması yapması ve %31’lik kısmı bedelsiz alıp, kalan %69’luk kısmı müvekkile parsel olarak iade etmesi gerekir. 18 Uygulaması yapmak için belediyenin 5 yıl süresi vardır.
“İmar Kanunu Madde 18 (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.”

üstadım teşekkürler.2007 yılında imar değişikliği yapılmış evet.aslında biz daha önce hukuki el atmadan idare mahkemesinde dava açmıştık içinde bir de imar planında olmayan fiili yol varmış mahkeme fiili el atma da olduğundan dava asliyede açılması gerek diye davayı reddetti.kamulaştıma kanununda 2022 de değişiklik olmuş ve tüm davalar adli yergıda görülecek hükmü eklenmiş biz de zaten fiili yolu kapattık belediyeye söyleyerek yani yol müvcekkil tarafından iptal deildi.bu kez taşınmazın ortasında 375m2 lik bir yol hukuki el atma olarak duruyor.o sırada müvekkil yeniden belediyeye başvurunca belediyenin kendisi başka yerden yer vereceğiz demiş ama 5-6 ay sonra büyükşehir izin vermedi diyerek reddedip şimdi tüm yolun belediyeye terkini isteniyor.bu halde 2007 deki imar değişikliğinden 5 yıllık süre de geçmiş oluyor.şimde biz de hukuki el atamay dayalı asliye hukukta dava açmak istiyoruz.teşekkür ederim

Alıntı: Yazan imsel "4) Belediye, “ikinci bir DOP uygulanırsa müvekkilinize ait parselin %31’ini kapsayacağını” ifade etmişse, bundan şu anlaşılır: demek ki bu alanda daha sonradan “imar planı değişikliği” yapılmış. 1991 yılına ait eski imar planında %10’a isabet eden kamuya terk alanı, demek ki yeni imar planında parselin %31’ine tekabül etmektedir. 5) Belediye müvekkilin “yola terk” yapmasını istemişse, o halde parselin fiziki olarak belli bir kısmı “yeni imar planına” göre yol veya yeşil alan gibi bir kamusal alanda kalmaktadır ve henüz 18. Madde Uygulaması yapılmamıştır. Eğer müvekkil yapı ruhsatı başvurusunda bulunursa, belediye bu şekilde ruhsat veremez. Öncelikle bu yola terkin yapılması, veya belediyenin (1991 yılında yaptığı gibi) yeniden 18. Madde Uygulaması yapması ve %31’lik kısmı bedelsiz alıp, kalan %69’luk kısmı müvekkile parsel olarak iade etmesi gerekir. 18 Uygulaması yapmak için belediyenin 5 yıl süresi vardır. “İmar Kanunu Madde 18 (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.” üstadım teşekkürler.2007 yılında imar değişikliği yapılmış evet.aslında biz daha önce hukuki el atmadan idare mahkemesinde dava açmıştık içinde bir de imar planında olmayan fiili yol varmış mahkeme fiili el atma da olduğundan dava asliyede açılması gerek diye davayı reddetti.kamulaştıma kanununda 2022 de değişiklik olmuş ve tüm davalar adli yergıda görülecek hükmü eklenmiş biz de zaten fiili yolu kapattık belediyeye söyleyerek yani yol müvcekkil tarafından iptal deildi.bu kez taşınmazın ortasında 375m2 lik bir yol hukuki el atma olarak duruyor.o sırada müvekkil yeniden belediyeye başvurunca belediyenin kendisi başka yerden yer vereceğiz demiş ama 5-6 ay sonra büyükşehir izin vermedi diyerek reddedip şimdi tüm yolun belediyeye terkini isteniyor.bu halde 2007 deki imar değişikliğinden 5 yıllık süre de geçmiş oluyor.şimde biz de hukuki el atamay dayalı asliye hukukta dava açmak istiyoruz.teşekkür ederim

Rica ederim. O halde burada,

a) taşınmaza fiilen bir müdahale olmamasına rağmen imar planı kararlarıyla taşınmazın efektif kullanımının engellenmesi durumu anlamına gelen “hukuki el atma”,

b) imar planına göre açılmış ancak kamulaştırma yapılmadığı için malik tarafından kapatılmış bir yol parçası,

c) ileride bir 18. Madde Uygulaması yapmayı düşünen bir ilçe belediyesi,

d) buna izin vermeyen bir büyükşehir belediyesi,

e) bu kez malikten isteğe bağlı yola terk yapmasını tavsiye eden ilçe belediyesi

şeklinde bir tablo var.

Eğer belediye yeniden bir 18 Uygulaması yapacak olursa, DOP oranının %31’e ulaşacağını söylediklerini belirtmiştiniz. Ancak bundan şimdilik vazgeçilmiş gibi görünüyor ve bunun yerine “yola terk” yapmanız tavsiye ediliyor. Peki bu yola terki istenen 375 m2’lik yol parçası, müvekkil parselinin yüzde kaçına tekabül ediyor? Eğer %31’den çok daha küçük ise, terk yapmak daha mantıklı olabilir. Eğer büyükse de yeni bir 18 Uygulamasının yapılmasını beklemek daha mantıklı olabilir. Bunu çözümleyebilmek için davaya konu yerin kadastro haritası ve imar planı gibi teknik verileri görmek gerekiyor. Eğer müvekkilin bir an önce yapı ruhsatı alıp inşaata başlamak gibi bir planı varsa, o halde fazladan olsa bile yola terk yapmayı kabul edip bir an önce inşaata başlamak daha mantıklı olabilir.

Ancak burada net olan bir nokta var, o da imar planı 2007 tarihli olduğu için ve 5 yıllık asgari bekleme süresi de dolduğu için, artık kamulaştırma bedel talebinde bulunabilirsiniz.

Saygılarımla,

Alıntı: Yazan Öğr. Gör. Dr. Yunus Konbul Rica ederim. O halde burada, a) taşınmaza fiilen bir müdahale olmamasına rağmen imar planı kararlarıyla taşınmazın efektif kullanımının engellenmesi durumu anlamına gelen “hukuki el atma”, b) imar planına göre açılmış ancak kamulaştırma yapılmadığı için malik tarafından kapatılmış bir yol parçası, c) ileride bir 18. Madde Uygulaması yapmayı düşünen bir ilçe belediyesi, d) buna izin vermeyen bir büyükşehir belediyesi, e) bu kez malikten isteğe bağlı yola terk yapmasını tavsiye eden ilçe belediyesi şeklinde bir tablo var. Eğer belediye yeniden bir 18 Uygulaması yapacak olursa, DOP oranının %31’e ulaşacağını söylediklerini belirtmiştiniz. Ancak bundan şimdilik vazgeçilmiş gibi görünüyor ve bunun yerine “yola terk” yapmanız tavsiye ediliyor. Peki bu yola terki istenen 375 m2’lik yol parçası, müvekkil parselinin yüzde kaçına tekabül ediyor? Eğer %31’den çok daha küçük ise, terk yapmak daha mantıklı olabilir. Eğer büyükse de yeni bir 18 Uygulamasının yapılmasını beklemek daha mantıklı olabilir. Bunu çözümleyebilmek için davaya konu yerin kadastro haritası ve imar planı gibi teknik verileri görmek gerekiyor. Eğer müvekkilin bir an önce yapı ruhsatı alıp inşaata başlamak gibi bir planı varsa, o halde fazladan olsa bile yola terk yapmayı kabul edip bir an önce inşaata başlamak daha mantıklı olabilir. Ancak burada net olan bir nokta var, o da imar planı 2007 tarihli olduğu için ve 5 yıllık asgari bekleme süresi de dolduğu için, artık kamulaştırma bedel talebinde bulunabilirsiniz. Saygılarımla,

"b) imar planına göre açılmış ancak kamulaştırma yapılmadığı için malik tarafından kapatılmış bir yol parçası,"
sayın yunus bey ilginize teşekkür ederim.bu fiili yol imar planında yoktu.sadece imar planında var olan ama fiilen 2007 yılından beri bir işlem yapılmamış yani hukuken el atılmış 375 m2 lik yol var.öbür yol müvekkilerce komşuları tarlasına geçsinler diye dokunmadıkları yol.belediyede kullanıldığı için asfalt dökmüş.biz idare mahkemsinde açtığımız dava fiili açılan bu yoldan dolayı reddelince müvekkil bu yola hafriyat döktü belediyede kapatabilirsiniz biz ilgilenmeyiz dedi.yani yol iptal edildi.sadece hukuken el atılan bu yol var şimdibununda 2.imar planı revizyonundan sonraki işlem yapılmadığından bedelini talep edeceğiz.26 kasım 2022 de kamuşalrırma kanununda yapılan değişiklikle hukuki el atmada da adli yargı görevli hale gelmiş.
teşekkürler kolay gelsin