İhtiyaç sebebiyle tahliye/dava dilekçesinin ihtar yerine geçmesi

Merhaba belirli süreli kira sözleşmesinde her iki tarafın da en geç 30 gün önceden yazılı ihtarı olmaz ise sözleşmenin yenileceğine ilişkin özel şart konulmuş. Kiraya veren ihtarnameyi çekmiş ancak 32. Gün tebliğ olmuş. Dava ise sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmış. ihtarname süresinde tebliğ olmadığından özel şarta uyulmaması nedeniyle davanın reddolma ihtimali var. Ancak duruşma günü beklenirse bu sefer yine ihtarname süresinin kaçırılması ihtimali var (duruşma günü geç verildi, kira sözleşmesinin yenilenme döneminden 15 gün öncesi). Davanın süreden reddolma ihtimalinde;
1- tekrar dava açılmak istense önceki sene çekilen tahliye ihtarnamesi yeniden açılacak dava yönünden geçerli olur mu? (Önceki sene çekilen ihtarnamede tarih belirtilmiş “sözleşmenin 1.07.2024 tarihinde yenilenmeyeceği ve tahliye edilmesi..”
2-usulden reddolma ihtimali olan davada dava dilekçesinin tebliği sonraki açılacak davada ihtar yerine geçer mi?
3-usulden reddolma ihtimali bulunduğundan duruşma günü beklenirken 1.07.2025 senesinde sözleşmenin yenilenmeyeceği ve tahliye edilmesi talepli yeni bir ihtar çekilmesi davamız yönünden olumsuz bir sonuç doğurur mu?
Varsa karar veya tecrübelerinizi paylaşırsanız sevinirim.

1-Önceki sene çekilen ihtarname geçerli olmaz.
2-Geçmez diye düşünüyorum.
3-Mevcut dava bakımından olumsuz bir durum doğurmaz

Meslektaşım merhabalar;

Bu özel şartın geçerli olduğuna emin misiniz ? Kanunda tahliye sebepleri sınırlıdır, bunlar sözleşme ile değiştirilemez ve yenisi eklenemez. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez ancak 10 yıllık uzama süresinin bitiminde yasadaki şartları yerine getirerek tahliye isteyebilir. Bu açıklamalar konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.

BK Madde 347
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.