Müteahhitin adına kayıtlı kalan (ve herhangi bir bağımsız bölüme tahsis edilmemiş) arsa payının devri hangi dava ile sağlanabilir?

OLAYIN ÖZETİ:
• 1998 tarihli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi var.
• Sözleşmeye göre arsa sahibi 1/2 hissesi karşılığında 8 dairelik bina yapılacak, 4 daire arsa sahibinin, 4 daire yüklenicinin olacak.
• Arsa hissesi yükleniciye devredilmiş.
• Ancak yüklenici ruhsata aykırı olarak toplam 3 fazla daire yapmış (bodrum kat ve çatı katı dâhil).
• Bu nedenle iskan alınamamış, imar affıyla yapı kayıt belgesi alınıp kat mülkiyetine geçilmek istenmiş.
• Ancak tapuda hâlâ müteahhit adına arsa payı bulunduğu için kat mülkiyeti kurulamıyor.
• Müteahhit vefat etmiş.
• Taraflar bu kalan arsa payının devrini sağlamak istiyor. hangi dava yoluna gitmeleri gerekiyor. üstadların bilgisine ihtiyacımız var

Merhabalar,

Alanımla ilgili teknik değerlendirmem şu şekildedir:

1) 1998 yılında arsa sahibinin yükleniciyle imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre 8 daire yapılacaktı ve 4’ü arsa sahibinin, 4’ü de yüklenicinin olacaktı. Arsa sahibi anlaşma gereği arsanın 1/2 hissesini yükleniciye devretmiş.

2) Yüklenici ruhsata aykırı olarak fazladan 3 daire daha yapmış ve bu sebeple doğal olarak iskân alamamış. Yani binada 8 normal ve 3 kaçak toplam 11 daire var.

3) Ancak daha sonra çıkan imar affıyla yapı kayıt belgesi alınarak bina yasal hale getirilmiş. Ancak kat mülkiyeti kurulamamış.

4) Taşınmaz tapuda hala “arsa” olarak görünüyor. Arsa sahibi de kat mülkiyeti kurulmasını istiyor.

5) Kat mülkiyeti kurulması için tüm hissedarların imzası gerekiyor. Ancak arsanın 1/2 hissesine sahip olan yüklenici vefat ettiği için bu yapılamıyor. Bu durumda 1/2 hisse şu an yüklenicinin mirasçılarına geçmiş durumda.

Buraya kadar doğru özetlemişsem, normalde yapılacak şey yüklenicinin mirasçılarıyla anlaşıp kat irtifakı veya kat mülkiyeti sözleşmesini imzalayarak işlemi tamamlamak olacaktı.

Ancak sorularım:

6) Sorunuzda “Taraflar bu kalan arsa payının devrini sağlamak istiyor” kısmını anlayamadım. Taraflar hangi kalan arsa payını, kime, hangi sebeple devretmek istiyor? Ve bunun için neden bir davaya ihtiyaç duyuluyor?

7) Ayrıca mevcut 11 dairenin malikleri halen sadece arsa sahibi ve müteveffa yüklenici olarak mı görünüyor, yoksa zaman içerisinde bu 11 daireden bazıları, “arsa hissesi üzerinden” başka kimselere de satıldı mı? Yani arsada hissedar yapısı şu an nasıl?

Bu bilgileri de paylaşırsanız ve 1-5 arası özet kısmında yanlış anladığım ve düzeltmeniz gereken kısımlar varsa, bunları da düzeltirseniz çok faydalı olur.

Saygılarımla,
Öğr. Gör. Dr. Yunus Konbul

Alıntı: Yazan Öğr. Gör. Dr. Yunus Konbul Merhabalar, Alanımla ilgili teknik değerlendirmem şu şekildedir: 1) 1998 yılında arsa sahibinin yükleniciyle imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre 8 daire yapılacaktı ve 4’ü arsa sahibinin, 4’ü de yüklenicinin olacaktı. Arsa sahibi anlaşma gereği arsanın 1/2 hissesini yükleniciye devretmiş. 2) Yüklenici ruhsata aykırı olarak fazladan 3 daire daha yapmış ve bu sebeple doğal olarak iskân alamamış. Yani binada 8 normal ve 3 kaçak toplam 11 daire var. 3) Ancak daha sonra çıkan imar affıyla yapı kayıt belgesi alınarak bina yasal hale getirilmiş. Ancak kat mülkiyeti kurulamamış. 4) Taşınmaz tapuda hala “arsa” olarak görünüyor. Arsa sahibi de kat mülkiyeti kurulmasını istiyor. 5) Kat mülkiyeti kurulması için tüm hissedarların imzası gerekiyor. Ancak arsanın 1/2 hissesine sahip olan yüklenici vefat ettiği için bu yapılamıyor. Bu durumda 1/2 hisse şu an yüklenicinin mirasçılarına geçmiş durumda. Buraya kadar doğru özetlemişsem, normalde yapılacak şey yüklenicinin mirasçılarıyla anlaşıp kat irtifakı veya kat mülkiyeti sözleşmesini imzalayarak işlemi tamamlamak olacaktı. Ancak sorularım: 6) Sorunuzda “Taraflar bu kalan arsa payının devrini sağlamak istiyor” kısmını anlayamadım. Taraflar hangi kalan arsa payını, kime, hangi sebeple devretmek istiyor? Ve bunun için neden bir davaya ihtiyaç duyuluyor? 7) Ayrıca mevcut 11 dairenin malikleri halen sadece arsa sahibi ve müteveffa yüklenici olarak mı görünüyor, yoksa zaman içerisinde bu 11 daireden bazıları, “arsa hissesi üzerinden” başka kimselere de satıldı mı? Yani arsada hissedar yapısı şu an nasıl? Bu bilgileri de paylaşırsanız ve 1-5 arası özet kısmında yanlış anladığım ve düzeltmeniz gereken kısımlar varsa, bunları da düzeltirseniz çok faydalı olur. Saygılarımla, Öğr. Gör. Dr. Yunus Konbul

Hocam öncelikle çok teşekkür ederim. evet tekrar okuyunca çok eksik bir soru sormuşum. kısaca özetlersem: yüklenici devraldığı 1/2 hissenin büyük kısmını bağımsız bölümlere tahsisli bir şekilde üçüncü kişilere devretmiş fakat hiç bir bağımsız bölüme tahsis edilmemiş ve fiili durumda yüklenicinin bağımsız bölümü olmamasına rağmen kısmen kendi adına hisse bırakmıştır. ileride bir kaçak kat yaparım düşüncesiyle. daha açık bir ifadeyle yapıda müteahitin dairesi yok fakat arsada hissesi var. Dairesi bulunan kişiler müteahitin adına bulunan hisseyi alıp kat mülkiyetine geçmek istiyorlar. tapu iptali ve tescili davasıyla ortaklığın giderilmesi davalarında kararsızlığa düştük. çok teşekkürler

Alıntı: Yazan av.esat denli Hocam öncelikle çok teşekkür ederim. evet tekrar okuyunca çok eksik bir soru sormuşum. kısaca özetlersem: yüklenici devraldığı 1/2 hissenin büyük kısmını bağımsız bölümlere tahsisli bir şekilde üçüncü kişilere devretmiş fakat hiç bir bağımsız bölüme tahsis edilmemiş ve fiili durumda yüklenicinin bağımsız bölümü olmamasına rağmen kısmen kendi adına hisse bırakmıştır. ileride bir kaçak kat yaparım düşüncesiyle. daha açık bir ifadeyle yapıda müteahitin dairesi yok fakat arsada hissesi var. Dairesi bulunan kişiler müteahitin adına bulunan hisseyi alıp kat mülkiyetine geçmek istiyorlar. tapu iptali ve tescili davasıyla ortaklığın giderilmesi davalarında kararsızlığa düştük. çok teşekkürler

Rica ederim. Evet şimdi daha iyi anlıyorum.

Tapu iptali ve tescili davası (TİD) ile ortaklığın giderilmesi davası (OGD) birbirinden oldukça farklı türde davalardır.

TİD’de dava “mülkiyeti” hedef alır. Bu dava, tapuda görünen mülkiyet hakkının hukuksuz olduğunu iddia eder ve iptalini ister. Sizin itirazınız müteahhidin mülkiyet hakkına dair ise, yani müteahhidin arsanızda sahip olduğu hisseyi hak etmediğini ve hukuksuz olduğunu düşünüyorsanız, açacağınız dava TİD’dir.

OGD’de ise müteahhidin mülkiyet hakkına karşı bir itirazınız yoktur. Bu dava, taşınmaz üzerindeki “ortaklığın” bitirilmesini istediğiniz, ve bunu da mevcut şartlara göre parselin ifrazı, veya kat irtifakı/mülkiyeti kurulması, veya bunlar da mümkün değilse taşınmazın açık artırma ile satılarak (sadece müteahhidin hissesi değil, tüm taşınmazın) gelirin ortaklar arasında bölüştürülmesini istediğiniz bir dava türüdür. Tüm bunları iyi analiz ederek dava stratejinizi oluşturmanız büyük önem arz ediyor.

Saygılarımla,