Paylı Malik Olunan Arsa Tapulu Taşınmazda İkamet Eden Kiracının İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesi

Merhaba meslektaşlarım,
Bugün halihazırda görülmekte olan bir ihtiyaç sebebiyle tahliye davamda, kiralanan taşınmazın Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyetine tâbi olmaması sebebiyle ön inceleme duruşmasında "davaya konu taşınmazın mülkiyet durumuna ilişkin ayrıntılı yazılı beyanda bulunmak üzere iki haftalık kesin süre verilmesine" karar verilmiştir. Ancak bu durumda ciddi bir kafa karışıklığım mevcut. Bu sebeple sizin tecrübelerinizden faydalanmak istedim.
1- Öncelikle taşınmaz arsa tapulu, kayıtlarda arsa tapulu görünüyor. Ayrıca elbirliği mülkiyeti 12 13 sene önce sona erdirilmiş. Buradan da arsanın paylı mülkiyete konu olduğunu anladım. (Zaten hâkim de bunu belirtti)
2- Arsa tapulu taşınmaz üzerinde 11 daireli bina mevcut. Bina müvekkil ve kardeşleri tarafından yapılmış ve her paydaşa bir daire düşecek şekilde dağıtılmış ancak bu binanın kat irtifakına başvurulmamış. Bu sebeple tapuda bina arsa gözükmektedir.
3- Kat irtifakını aldıralım talebim müvekkil tarafından, tarafların birbirleriyle görüşmemeleri ve bir kısmının aralarında ihtilaf olması sebebiyle olası görülmedi dolayısıyla kat irtifakı başvurusunda da bulunamıyoruz.

Burada bir takım sorularım doğuyor.
1-Öncelikle taşınmaz kat mülkiyetine tâbi olmadığı için ihtiyaç sebebiyle tahliye davamız kabul edilebilir nitelikte midir? Sırf Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunmaması sebebiyle TBK m.350 kapsamında ikame ettiğimiz davamız reddedilebilir mi?
2-Eğer davamız kabul edilebilir nitelikte ise mahkemenin tarafımızdan talep ettiği "taşınmazın mülkiyeti hakkında beyan sunulması" kapsamında ne çeşit bir beyanda bulunulmalıdır? Taşınmaz üzerinde bir yapı bulunduğu, bu yapıların bağımsız bölümlere ayrıldıkları, bu bağımsız bölüm üzerinde abonelikler bulunduğu, bu bölüm üzerinde kira sözleşmesi akdedildiği, bu yapı üzerinde ikâmet kurulabildiği, yerleşim yeri adresi gibi beyanlarda mı bulunmalıyız?
3-Davamızın kabul edilmeme ihtimaline binaen kiracı bölümden nasıl çıkarılabilir?
Eğer sözleşme geçerliyse ihtiyaç sebebiyle tahliyeye konu olabilmeli, aksi halde sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulüyle kiracının işgalci konumunda olduğunun kabulü yönünde görüşüm var.
Ancak bu konuda tecrübe sahibi meslektaşlarımın fikir ve yönlendirmelerine ihtiyacım var. Bu sebeple hukuki yardımınızı bekliyorum.
Şimdiden teşekkür ederim

Merhabalar meslektaşım;

1- Kat mülkiyeti yada kat irtifakı olmasa da tahliye kararı verilmesi gerektiği kanaatindeyim. Zira; burada fiili taksim yapılmış, herkesin yeri ve dairesi belli, kiracı da nizasız olarak oturuyor taşınmazda.


2- Burada anlattığınız gibi bir beyanda bulunmanız yeterli bence ama ek olarak fiili taksim durumunda ve nizasız oturduğundan da bahsedilebilir. Kiracının taşınmazda; yıllarca nizasız olarak oturduktan sonra, burada kat mülkiyeti yada kat irtifakı olmadığı için tahliye edilemez demesi de hakkın kötüye kullanılmasıdır.


3- Kiralananın tahliye sebepleri belli ve sınırlıdır.
Tahliye ve fesih sebepleri;

TBK m. 354 Dava Sebeplerinin Sınırlılığı
“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

Buna göre, kira sözleşmeleri dava yoluyla ancak TBK m. 350, 351 ve 352’de belirtilen nedenlere sona erdirilebilecektir. Bunlardan herhangi biri var olmadıkça kira sözleşmesi sona erdirilemeyecektir. Tarafların anlaşması her zaman istisnadır.

Sebepler şunlardır:
1- Kiraya Verenin gereksinimi, yeniden inşa ve imar
2- Yeni malikin gereksinimi
3- Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
a) tahliye taahhüdü,
b) temerrüt
c)Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa

Bunlardan herhangi biri var olmadıkça kira sözleşmesi sona erdirilemez.


4- Davanız kiracının; kira ilişkisi olmadığı yönündeki beyanıyla reddedilirse; o zaman işgalci konumuna düşer. Meni müdahale talepli açacağınız davada; bu defa ben kiracıyım derse, bu da hakkın kötüye kullanımı olur.


5- Sorularınıza ek olarak; ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi veyahut muhdesatın aidiyeti davalarına bakmanızı tavsiye ederim. Zira; müvekkiliniz esas sorunu, taşınmazdaki mülkiyet hususunun düzeltilmesi/netleştirilmesi. Bu nedenle mümkünse ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi, mümkün değilse en azından muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılarak, müvekkilinizin taşınmazı tapuya şerh edilir en azından