Temliken Tescil Davasında Ödencek Uygun Bedelin Hesap Tarihi, İfraz*

Merhaba meslektaşlarım.
2013 yılında açılmış olan taşkın inşaat nedeniyle el atmanın önlenmesi ve kâl davası mevcut. Davalı, 2015 yılında TMK md. 724 kapsamında taşkın inşaatın bulunduğu arsa mülkiyetinin olmazsa irtifak hakkının uygun bedel karşılığında kendisine verilmesi talepli temliken tescil davası açmış ve iki dava birleşmiş. Yapı ilk tesis kadastrosundan önce yapılmış, ilk tesis kadastrosundan sonra inşaat yapılarak yenilenmiş. Davada eksik harçların tamamlanması aşamasına geçildi.
1- Temliken tescil talebi yönünden taşkın yapıyı yapan kişinin arsa malikine ödeyeceği uygun bedel(taşkın kısmın arsa bedeli) dava tarihine göre mi hesaplanacak, keşif tarihine göre mi? Dava tarihine göre hesaplanacağı yönünde kararlar gördüm, bu durumda arazi maliki ciddi anlamda zarara uğrayacak. Temliken tescil davasınının açıldığı 2015 yılında arsa değeri çok düşük. Geçit hakkı davalarında dahi geçit hakkı bedeli hesabı için hüküm tarihine yakın bilirkişi raporu alınıyor. Tazminatın dava tarihine göre hesaplanması halinde arsa malikinin aradaki zararı nasıl giderilebilir?
2- Belediye Başkanlığı tarafından, temliken tescili istenilen arazinin ifrazın mümkün olmadığı tespit edildi. İyiniyet koşulu mevcut olursa, ifraz mümkün olmazsa arsa mülkiyetinin taşkın yapı sahibine verilmesinin başka bir yolu var mıdır? İrtifak hakkı verilebilir mi?
Teşekkür ederim.

1.)Yargıtay taşkın yapıda ödenecek bedelin dava tarihindeki gerçek bedel olduğunu benimsemiştir. Gerçek bedel uygun bedel olmalı ve her türlü zararı karşılamalıdır.

"...Üçüncü koşul, yapıyı yapanın ( malzeme sahibinin ), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir." ( Yargıtay 7.HD. 28.05.2024 T. 2023/2519 E. 2024/2977 K.)

2.)Taşkın yapıda ifrazın imar yönünden mümkün olmaması halinde ana kural olarak taşkın yapının yıkılmasına karar verilir.Yargıtay 1.H.Dairesinin eski Bşk.larından Eraslan ÖZKAYA'nın verdiği bilgiye göre (El Atmanın Önlenmesi Yıkım ve Temliken Tescil Davaları,C:2 ,5 Baskı,sh: 842 ve dev.) Bazı istisnai durumlarda yıkım dışında aşağıdaki çözüm yollarını da benimsemiştir.

a.) Küçük bir taşkınlık nedeni ile yıkım sonucu ortaya büyük zararların çıkması durumunda ve yapı sahibinin iyiniyetini gösterir durumlarda yapı sahibi yararına bedeli karşılığı pay verilerek paydaş yapılması imkanı mevcuttur.

b.) Bunun gibi, aynı koşullarda ve özellikle taşkınlığın taşınmazın kullanım şekline etkili olmaması halinde taşkın yapı sahibi lehine irtifak hakkı tesis edilebilir.Yazar bu çözümün , taşkınlığın zeminde olmayıp bakon veya bina çıkıntısı gibi zemin üstünde yahut toprak altında garaj,galeri niteliğinde olması halinde uygulanabileceğini ifade etmektedir.

c.) Taşkın yapı bedelinin tüm arsa bedelinden çok fazla olması ve arsa sahibinin iyiniyetli ve kusursuz olması durumunda tüm taşınmazın bedeli karşılığı yapı sahibine bırakılmasına da hakim karar verebilir.

"... Yukarıda belirtildiği şekilde tüm koşullar gerçekleşip ifraz koşulunun gerçekleşmemesi halinde ise TMK'nın 725. maddesinin “...aynı zamanda durum ve koşullar haklı gösterdiği takdirde, ...yı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir...” hükmü de gözetilerek davacını talebi doğrultusunda davacının taşınmazı lehine, davalının taşınmazı aleyhine irtifak hakkı kurulup kurulamayacağı hususu da değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir."
" (Yargıtay 14.HD. 04.03.2015 T. 2014/11739 E. 2015/2350 K.)