Site Yönetimine Karşı Açılan Ecrimisil Davalarına İlişkin

Meslektaşlarım Merhaba,

Site yönetiminin ruhsatsız olarak yaptığı duvar nedeniyle müvekkilimin site içindeki taşınmazının önü kapandı. Bu sebeple ecrimisil davası açmak istiyorum. Bildiğiniz üzere meni müdahalenin aksine bu durumda asliye hukuk mahkemeleri görevli olacak.

Site Yönetiminin taraf ehliyeti olmadığına ilişkin Yargıtay kararları sebebiyle tereddüt ettim. Sizce bu ecrimisil davasında site yönetimini davalı göstermem mümkün mü? Sitede 150 daire var dolayısıyla kat maliklerine dava açmam imkansız. Tecrübeleriniz ve düşünceleriniz nelerdir? Şimdiden teşekkür ediyorum

Aşağıdaki Yargıtay kararlarında;

"...Toplu yapılarda ; tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulünün, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurduğu...yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulması gerektiğine"işaret edilerek;

"Davanın tapu iptal ve tescil davası gibi doğrudan kat maliklerinin mülkiyet hakkını ilgilendiren bir dava olmadığı da gözetilerek, taşınmazların amacına uygun olarak kullanılması ve korunması için gerekli tedbirleri almakla görevli site yönetiminin bu tür davalarda kat malikleri adına temsilci sıfatıyla hareket edebileceğinin ve bunun için site yönetiminin tüzel kişiliğinin bulunmasının da gerekmediğinin kabulü gerektiği" bildirilmiştir.

Yargıtay'ın müdahalenin önlenmesi, davalarında öngördüğü bu çözümün sorudaki ecrimisil davasına da uygulanacağını düşünüyorum.


YARGITAY 1.HD.28.04.2014 T.2013/20623 E.2014/8646 K.
…K A R A R

Dava, elatmanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davalıların pasif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 30 ada 181 parsel sayılı taşınmazın davacı Maliye Hazinesi adına kayıtlı olduğu; komşu 30 ada 170 parselde davalı siteye ait iki blokta toplam 28 bağımsız bölüm bulunduğu; davacının, dava konusu taşınmaza davalı şirketin duvar yapmak, diğer davalı site yönetiminin ise bu duvarın ön tarafında bulunan yeri, bahçe ve otopark olarak kullanmak suretiyle müdahale ettiğini ileri sürerek eldeki davayı açtığı; mahkemece yapılan keşif sonucu duvar, bahçe ve otopark olarak kullanılan kısımların dava konusu taşınmaz içinde kaldığının belirlendiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceği, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça maddede sayılan işlerin yönetici tarafından yerine getirileceği açıklanmıştır. Anılan maddenin (b) bendinde “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması”, (g) bendinde ise, “Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydana vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması”, (h) bendinde “Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması” yöneticinin görevleri arasında sayılmış; yasanın 38. maddesinde ise yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumlu olduğu düzenlenmiştir.

Diğer taraftan ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişmeler ile nüfus artışının doğurduğu iş yeri ve konut ihtiyacının karşılanması amacıyla inşa edilen, toplu yapıların kullanıma başlandığı bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılarda, kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gerektiği de açıktır. Bu anlamda, yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulmaması, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurmaktadır. Oysa aslolan modern şehir hayatının getirdiği toplu site yapılaşmalarında ortaya çıkan ihtiyaçların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi olmalıdır. Bu nedenle benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarda öngörülen düzenlemeler kıyasen uygulanmak suretiyle hak ve adalete, hakkaniyet ve usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm bulunması gerektiği kuşkusuzdur.

Somut olayda, davacıya ait taşınmazın bir kısmının site yönetimi tarafından ortak kullanıma tahsis edildiği ve bu kısmın duvar yapılmak suretiyle otopark ve bahçe olarak ayrıldığı, anılan fiillerin kat malikleri adına site yönetimince yapıldığı veya yaptırıldığı özellikle de davanın tapu iptal ve tescil davası gibi doğrudan kat maliklerinin mülkiyet hakkını ilgilendiren bir dava da olmadığı gözetildiğinde, taşınmazın gayesine uygun olarak kullanılması ve korunması için kat malikleri yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri almakla görevli olan yöneticinin, site yönetimine karşı açılan bu tür davalarda kat malikleri adına temsilci sıfatıyla hareket edebileceğinin ve bunun için sitenin tüzel kişiliğinin bulunmasının da gerekmediğinin kabulü gerekir.

Bu durumda, site yönetiminin kat maliklerini temsilen eldeki davada, taraf ehliyeti bulunduğundan husumetin site yönetimine yöneltilmesi doğrudur.

Hâl böyle olunca; işin esasının incelenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

YARGITAY 8.HD.23.10.2018 T.2018/13432 E.2018/17791 K.
…K A R A R

Mahkemece, site yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı tarafça temyiz edilmiştir.

Dava, yıkım isteğine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının 76 ada 53 parsel sayılı taşınmazda bulunan kafeterya niteliğindeki ... numaralı bağımsız bölümün maliki olduğu, sitenin havuzuna su pompalamak için kullanılan sistemin davacının taşınmazında bulunduğu sabittir.

Bilindiği üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceği, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça maddede sayılan işlerin yönetici tarafından yerine getirileceği açıklanmıştır. Anılan maddenin (b) bendinde “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması”, (g) bendinde ise, “Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydana vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması”, (h) bendinde “Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması” yöneticinin görevleri arasında sayılmış; yasanın 38. maddesinde ise yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumlu olduğu düzenlenmiştir.

Diğer taraftan ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişmeler ile nüfus artışının doğurduğu iş yeri ve konut ihtiyacının karşılanması amacıyla inşa edilen, toplu yapıların kullanıma başlandığı bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılarda, kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gerektiği de açıktır. Bu anlamda, yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulmaması, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurmaktadır. Oysa aslolan modern şehir hayatının getirdiği toplu site yapılaşmalarında ortaya çıkan ihtiyaçların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi olmalıdır. Bu nedenle benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarda öngörülen düzenlemeler kıyasen uygulanmak suretiyle hak ve adalete, hakkaniyet ve usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm bulunması gerektiği kuşkusuzdur.

Somut olaya gelince; çekişmeli taşınmazda bulunan ve ortak havuza su pompalaması için kullanılan sistemin site yönetiminin sorumluluğunda bulunduğu açıktır.

Bu durumda; davanın tapu iptal ve tescil davası gibi doğrudan kat maliklerinin mülkiyet hakkını ilgilendiren bir dava olmadığı da gözetilerek, taşınmazların amacına uygun olarak kullanılması ve korunması için gerekli tedbirleri almakla görevli site yönetiminin bu tür davalarda kat malikleri adına temsilci sıfatıyla hareket edebileceğinin ve bunun için site yönetiminin tüzel kişiliğinin bulunmasının da gerekmediğinin kabulü gerekir.

Hal böyle olunca; işin esasına girilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.