Alacağin Devri- Gecikme Tazminati Konusu (acil)

Merhabalar,

X kişisi satıcı inşaat firması ile adi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıyor. (Tüketici işlemi olduğu için TKHK m. 41 gereğince sözleşme geçerli diye düşünüyoruz). Satıcı firmanın davaya konu taşınmazın inşaatını sözleşmede belirtilen sürede bitirip teslim edemezse cezai şart ödeyeceği konusunda da sözleşmede hüküm var. Ancak sözleşme imzalandıktan sonra taşınmaz sözleşmeyi yapan X kişisine değil 3. bir kişi olan Y kişisine devroluyor. Sözleşmeyi yapan X, satıcı ve 3. kişi olan Y'nin de dahil olmak üzere hepsinin bu konuda onayı ve bilgisi var. Yani gizli saklı bir durum yok.

Bu durumda henüz tamamlanmayan ve sözleşmede belirtilen teslim süresi geçen taşınmazdan kaynaklı mahrum kalınan kar
(kira vb.) anlamında bir tazminat davası açmayı düşünüyoruz. Davayı tapuda taşınmazın sahibi olan Y adına açmalıyız diye düşünüyorum ?

1-Bu davada sözleşmeyi yapan X in sözleşme sebebiyle sahip olduğu cezai şart hakkı, taşınmazı devralan Y için geçerli olur mu?

2-Şayet cezai şartın ve dolayısıyla sözleşmenin Y açısından geçerli olmadığı düşünülürse, bu sefer geç teslimden kaynaklı yalnızca TBK'da belirtilen gecikme tazminatını talep etsek, sonuçta bu tazminat kanunda yer aldığı için talep edilebilmesi için herhangi bir sözleşmeye ihtiyaç yok, bu noktada da inşaatın teslim tarihini nasıl ispatlayacağız? X'e veya diğer alıcılara belirtilip vaat edilen teslim tarihi sözleşme yapmadan direkt tapuda taşınmazı devralan Y için de geçerli olur mu? Veya başka mail mesaj teslim tarihine kanıt oluşturur mu?

3-Dava sözleşmeyi yapan X için açılabilir mi?

4-X ve Y arasında sözleşmeden kaynaklı alacağın temlikine ilişkin bir sözleşme yapılabilir mi? (bu noktada sözleşme şartları Y için geçerli olur diye düşünüyorum dolayısıyla teslim tarihi cezai şart ve kanundan kaynaklı gecikme tazminatı yani mahrum kalınan kar istenebilir) Ancak sözleşmede devir ve temlike ilişkin "sözleşmeye konu bağımsız bölüm tapuda gerekli devir işlemlerine müteakip satıcının satışları tamamlamadan devir veya temlik edemez" şeklinde bir hüküm var. Bu hüküm alacağın temlikine engel olur mu?

Sabırla cevap veren herkese şimdiden çok teşekkür ederim.