Belediyenin imar durumuna yan parsel ile TEVHİD şartı koymasına ilişkin uyuşmazlık

Sayın Meslektaşlarım, gelen bir dava da sıkıştığım için görüşlerinize,fikirlerinize ve bilgilerine danışma ihtiyacı duydum.

Müvekkile ait 851 metrekare büyüklüğünde (5 parselde bulunan) arsası mevcut, bu arsanın yapılaşması yola terk edilmesi kısımlarda bulunmakta. Ancak bu arsanın önünde (6 parselde bulunan) ve yanında (4 parselde bulunan) arsalarda mevcut. Öncelikle ifade etmeliyim ki bu arsalar 2B arazisi olup yaklaşık 4/5 yıl önce kadastro işlemleriyle maliklere satılmıştır. Müvekkilin arsasının önünde bulunan 6 parselde ki arsanın büyük bir kısmı ileride yol geçeceği sebebiyle şerhli olarak arsa sahibine satılmış. Şerh ise "bu arsanın (tam hatırlıyamamakla birlikte) 1500 metre karesi bedelsiz olarak hazineye terk edilecektir. Bu 6 parsel sahibine şerhsiz kalan ise oldukça azdır. Müvekkil 5 parselin sahibi belediyeye imar durumu için başvurduğunda 6 parsel tek başına yapılaşamadığından dolayı 5 ve 6 parsel tevhid şartlı yapılaşacaktır gösterir imar durumu veriyorlar. Ancak 6 parsel maliki gelecek planlarının farklı olması sebebiyle (yolun kendi parselinde geçmeme ihtimali durumunda kalan bu kısmı hazineden satın alma hayali kurmakta yola cephesi olduğu için) tevhide kesinlikle yanaşmamaktadır. Sorularım ise şöyledir;

1-)İlgili belediyenin ilgili müdürlüklerine gittiğim zaman olumlu cevap alamadım %100 anlaşmanız gerek dediler. İmar Kanunu 15. maddede bulunan "Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşmasağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir" kanun maddesi belirterek, resen tevhid yapabileceklerini ifade ettim. Ancak belli kaygılardan dolayı resen yapmadıklarını ifade ettiler. Dayandığım kanun maddesi olayıma uygun mudur acaba?

2-)Belediyeye biraz ısrarlı konuşunca "bu parsellerde terkler mevcut zaten terkler yapılmadan resen tevhid zaten yapamayız" dendi ancak, okuduğum kitaplarda TERK'LERİN tevhide ve ifraza engel olmadığı yazıyordu ancak bu konuyla alakalıda karar bulamadım. Böyle birşey yani, terkler yapılmadan yukarıda dayandığım kanun maddesi gereğince tevhid işlemi yapılamayacak mı?

3-) Ayrıca bu önümüzde bulunan 6 parselin arsasının 60 metre karesi bizim arsamıza denk geliyor, 180 metre karesi ise yanımızda bulunan 4 parselin önünde kalıyor. Resen tevhid yapıldığını veya mahkeme kararıyla belediyenin tevhid yaptığını varsayarsak, 6 parselin toplam yüz ölçümü 1740 metre karedir, 1500 metre karesi bedelsiz olarak terkedilecektir şerhi mevcut ve 60 metre karesi bizim (5 parselin) önünde 180 metre karesi ise yan parselin (4 parselin) önünde bulunmakta. Tevhid işlemi 1740 metre kare için mi, 60 metre kare için mi, yoksa 240 metre kare için mi yapılacak ? Zira 1740 metre kare için yapılacaksa izalei şuyu davasında bedelsiz terk edilecek alan değer hesaplamasına katılmayacak diye düşünüyorum. Ayrıca 240 metre kare için yapılacaksa, burada bizim (yani 5 parselin) alanı saçma bir görüntü alacaktır, 60 metre karenin devamında bulunan 180 metre kare kuyruk gibi olacak ve 4 parselin önünü kapatacak şekilde olacaktır. Bizim en yararımıza olan durum ise 60 metre karelik kısmın tevhid yapılmasıdır. Bunun ise ilk önce ifraz edilerek sonrasında tevhid yapılması aklıma gelmektedir. Ancak ifraz yapılırken ise 1740 metre kare üzerinden 1680+60 metre kare olarak mı ifraz yapılacaktır? Yoksa belediye resen terkleri yapıp 180+60 üzerinden mi ifraz yapacaktır? Yoksa 1560 + 180 üzerinden mi ifraz yapacaktır?

4-) Müvekkiller (5 parsel) yaklaşık 5 senedir yapılaşamamakta ve dün itibariyle bana danıştılar. Belediye den cevap alamaktadırlar bende gidip şifaen konuştuğumda olumlu dönüşler almamakla birlikte, sürekli davan açmamı önermeye çalıştılar. Bu durumda dava açmadan önce belediyeye yazılı olarak başvurmam gerekli mi? Gerekliyse nasıl bir başvuru ve ne talep etmeliyim? Hangi evrakları sunmalıyım?

Olayı özetlemek açısından (affınıza sığınarak) uzun uzun yazdım.
Teknik konular olması sebebiyle, bir çok araştırma yapmama rağmen kendi durumuma benzer durum bulamadığımdan konu başlığını açmak zorunda kaldım. Yardımlarınız için şimdiden çok teşekkür ederim.

Not: Gerektiği taktirde parsellerin imar durumunu gösterir resimlerini konu başlığı altında paylaşabilirim.

Çözüm bulabildiniz mi meslektaşım? Özellikle resen tevhit yapıldı mı yoksa bunun için dava açtınız mı? İyi çalışmalar dilerim.

Meslektaşım konu aşağıdaki linkte tartışılmış;

https://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=12523

Merhabalar,

Biraz eski bir gönderi olmasına rağmen, benzer durumda olan kişiler için bir fikir olması açısından teknik açıdan değerlendirmek isterim.

Bazı ön kabulleri yapıp şerhlerimizi düşelim. Öncelikle parselin bulunduğu alanda bir imar planı olduğunu anlıyorum.
5 No.lu parselde yola terk kısımları bulunuyorsa, bu alanda daha önceden bir “parselasyon planı” (yani 18. Madde Uygulaması) yapılmadığı anlaşılıyor. Bu yüzden müvekkiliniz yola terk uygulamasını kendisi bir “isteğe bağlı uygulama” şeklinde yaptırıp, kalan kısımda da bina yaptırmak istiyor. Ancak belediye, 6 No.lu yan parselle tevhit şartı getirmiş.

Ancak 6 No.lu parselin durumu çok karışık. 2B satışı yapılırken “1500 metrekaresi bedelsiz olarak hazineye terk edilecektir” şerhi konulmuş. Eğer Hazineye terk edilmesi gereken bir alansa, neden daha en başta satışı yapılmadan önce bu kısım hazineye ayrılıp kalan kısım hak sahibine satılmadı? Evet, ileride yol geçeceği teorisi doğru olabilir, ve eğer yol geçmezse de bu 1500 metrekarenin yeniden hak sahibine satılması düşünülmüş olabilir. Peki bu düşünülen yol nasıl bir yoldu? İmar planında oradan geçecek olan yol mu düşünülüyordu? Şu an o alanda imar planı olduğuna göre, mevcut planda 6 No.lu parsele isabet eden imar yolunun miktarı, daha önce planlandığı şekilde 6 No.lu parselin hazine şerhli 1500 metrekaresine mi tekabül ediyor? Bunlar tam anlaşılamıyor.

6 No.lu parsel sahibinin yolun kendi parselinden geçmeme ihtimali durumunda kalan kısmı hazineden satın almayı planlıyorsa, o zaman da farklı bir durum anlaşılıyor. Demek ki mevcut imar planında görünen yol, 6 No.lu parselin 1500 metrekaresini işgal etmiyor, belki çok küçük bir kısmını işgal ediyor. Malik de bunu görerek beklemek istiyor ve bu kısmın da ileride Hazine tarafından kendisine satılmasını umuyor.

1-) Yani diğer malik tevhit işlemine yanaşmadığı için ve siz de (yani müvekkiliniz) bu yüzden binanızı yaptıramadığınız için, buna karşılık belediyeden bu tevhit işlemini resen yapmasını istiyorsunuz. Dayandığınız kanun maddesi uygundur. Ancak:
İmar Kanunu 15. Madde (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) “İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.” şeklinde öngörmektedir. Buna göre tevhit ve ifraz işlemlerinin ancak “parselasyon planı” yapılmış, yani “18. Madde uygulaması” dediğimiz ve Düzenleme Ortaklık Paylarının (DOP) alınıp, kalan kısımların hak sahiplerine dağıtımının yapıldığı bir uygulamanın tescil edilmiş olması şartı konulmuştur.
Bunun istisnası da yine aynı maddede tanımlanmıştır: (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) “10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.”
Bu maddeye göre söz konusu alan, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan bir alansa, veya koruma amaçlı imar planı bulunan bir alansa, veya parselin bulunduğu adanın büyük bir kısmı daha önceden yapılan imar uygulamalarıyla oluşmuş ve yeni bir parselasyon planına (18. Madde uygulamasına) imkan vermeyen bir durumda ise, ilgili parsellerde tevhit ve ifraz için daha önceden yapılmış tescilli bir parselasyon planının olması şartı aranmaz. Sizin durumunuzda alanda bu şartların oluşup oluşmadığına bakmak gerekir.

2-) Burada iki durum ortaya çıkıyor. Birincisi kanun gereği belediyenin resen tevhit veya ifraz yapma yetkisi vardır, ancak “terk” dediğimiz bedelsiz kamuya terk işlemi yapma yetkisi yoktur. Malikin muvafakati olmadan bu işlemi yapamaz.
Diğer taraftan, Belediye “terkler yapılmadan tevhit yapamayız” derken, DOP’un alınmadığını yani “parselasyon planının” henüz yapılmadığını, bu sebeple tevhit-ifraz işlemi yapma yetkileri bulunmadığını belirtmiş de olabilir. Mevzuata göre bu da doğru. Yani burada “terkler” ile bahsedilen şey parselasyon planının yapılarak imar parsellerinin oluşması durumu da ifade edilmiş olabilir. Bu yapılmamışsa, tevhit yine yapılamaz (1. cevapta belirttiğim istisna alanlardaysa hariç, o alanlarda yapılabilir).
Belediye bu iki durumda da haklı görünüyor.

3-) Her şeyin yolunda gittiğini düşünelim, parseliniz parselasyon planı yapılma şartı aranmayan istisna alanlardan birinde bulunuyor, ve belediye de tevhit işlemini resen yapmayı kabul etti. Bu durumda 6 No.lu parsel ile 5 No.lu parseli bir bütün olarak tevhit edemeyecek çünkü 6 No.lu parselin 180 metrekaresi de 4 No.lu parselin önünde kalıyormuş. Öyleyse düzgün bir imar parseli oluşabilmesi için bu 180 metrekareyi ifraz etmesi gerekecek. Peki Hazine şerhli 1500 metrekaresi ne olacak? Bu kısmı ifraz etmek istese yapamaz çünkü Hazine burada malik değil. Burada Hazine, mal sahibinin bağışlamayı taahhüt ettiği bir alacaklı. Peki belediye bu 1500 metrekareyi ifraz edip Hazine adına kaydedemez mi? Yapamaz, çünkü o zaman da bunun adı ifraz değil kamuya bedelsiz terk olur ve buna yetkisi bulunmuyor (belediyenin parselasyon planı yani 18. madde uygulaması yaparak bir parselin %45’ini kamuya bedelsiz terk yapma yetkisi vardır, ama basit bir tevhit-ifraz işleminde terk yapma yetkisi yoktur, bunun için malikin muvafakati gerekir.)

4-) Şahsen burada yapılabilecek üç yol görüyorum: 1) dava açmak, 2) 6 No.lu parsel maliki ile, belki daha fazla haklar tanınarak uzlaşmak; ve 3) Belediyenin parselasyon planı (18. madde uygulaması) yapmasını beklemek ve kördüğümü belediyenin çözmesini sağlamak. Çünkü kanun gereği belediyenin imar planı onaylandıktan sonra parselasyon planını 5 yıl içinde yapma yükümlülüğü vardır:
"(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur."

Saygılarımla,
Öğr. Gör. Dr. Yunus Konbul