Geçersiz sözleşmeye dayanılarak talep edilen menfi ve müspet zarar

Taraflar kendi aralarında haricen Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenleyip imzalamışlardır ve noterde onaylatmışlardır. Söz konusu sözleşme feshedilmiş ve davaya konu olmuştur. Yüklenici firmanın menfi ve müspet zararları doğmuştur. Dosya bilirkişiye gitmiş, bilirkişi raporunda Bu sözleşme tapuda pay devri içerdiğinden resmi biçimde yapılması zorunlu olduğundan, kanunun aradığı belli şekle uygun yapılmadığından, bir başka deyişle notere gidilip bire bir noter huzurunda düzenlenip taraflarca imzalanmadığından, geçerlilik şekline uygun olmadığından, şekil eksikliği nedeniyle başlangıçtan itibaren geçersiz bir sözleşme olduğu değerlendirilmiştir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak menfi ve müspet zararlar ve benzerleri de talep edilemeyeceğinden, taraflar sadece geçersiz bir sözleşme nedeniyle birbirlerine verdikleri veya yaptıkları kazandırmaları sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda birbirlerinden talep edebilecekleri değerlendirilmiştir.Stajyer avukat olarak bilirkişi raporuna itiraz edip menfi ve müspet zararların talep edilebilmesi için bir çare aramaktayım. Siz değerli meslektaşlarımın görüşlerini de almak isterim. Aynı zamanda konuyla ilgili bildiğiniz yargıtay kararlarını paylaşmanız bana çok yardımcı olacaktır. Şimdiden hepinize teşekkür ederim.

1.) TMK. 706 TBK.237 , Tap.K. 26, Noterlik K. 60 ıncı mad. göre tapulu taşınmazların satış vaadini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda resen düzenlenmesi gerekir. Noterlikçe imza onayı şeklinde yapılan sözleşmeler bilirkişi raporunda belirtildiği gibi geçersiz olup herkes verdiğini denkleştirici adalet kurallarına göre iade eder. Müsbet, menfi zarar ve cezai şart istenemez.

2.) Ne var ki; kural bu olmakla beraber ; taraflar edimlerini karşılıklı olarak tamamen veya kısmen yerine getirmiş örneğin arsa sahibi ait tapuların tamamını veya bir kısmını yükleniciye tapuda vermiş, yüklenici inşaatın tamamını veya bir kısmını tamamlamış ise taraflar geçersiz sözleşmeyi benimsemiş demektir. Sonradan şekil noksanlığının ileriye sürülmesi TMK.nun 2.maddesindeki iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından geçersizlik iddiası dinlenemez. Taraflar edimlerini hiç yerine getirmemiş ise yukarıda 1.numaradaki ana kural uygulanır.

3.) Bu konuda arandığında yargıtay kararları bulunabilir. Ulaşılamazsa yargıtay 19.HD.Onursal Bşk. Cengiz KOSTAKOĞLU'nun İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri isimli kitabından yararlanılabilir.