Kat karşılığı inşaat sozleşmesi gecikme tazminatı

Merhabalar Değerli meslektaşlarım
Müvekkilim arsa sahibi olup kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmeye göre arsa sahibi 3 daire alacak ve mutaite inşaat bitiminde 400.000 TL ödeme inşaat bitiminde yapılacaktır ve bu bedel için senet verilmiştir.Sozleşmeye yazılmıştır.
İnşaat süresinde tamamlanmamış, iskan süresinde alınmamış ve sözleşmede her geciken ay için emsal kira bedelinin arsa sahibine ödeneceği düzenlenmiştir. Müvekkilin gecikmeden doğan emsal kira alacağı bulunmaktadır ancak bu alacak henüz mahkemece hesaplanmış değildir.
Müteahhit senede dayanarak icra takibi başlatırsa, icranın durdurulabilmesi için mutlaka menfi tespit davası açılması mı gerekir?Aynı sözleşmeden alacak doğduğu için takas olurmu

Meslektaşım merhabalar;

Takas olur ancak sizin alacağınız henüz karara bağlanmamış ki. Müteahhit icraya koyduğunda sizin de alacağınız karara bağlanmış ve tehiri icra alınmamış olur ise; takas yapabilirsiniz.

Menfi tespit davasındada, karşı alacağımızın (emsal kira gecikme tazminatı) henüz mahkemece hesaplanmamış ve karara bağlanmamış olması takas ileri sürmeye engel olur mu? TBK m.139/2'ye göre 'alacaklardan biri çekişmeli olsa bile takas ileri sürülebilir' diyor.Bu bizim durumumuzda (aynı sözleşmeden doğan alacak) geçerli mi, yoksa ayrı dava açıp önce alacağımızı kesinleştirmemiz mi lazım?"