Önalım (Şufa) Hakkından Feragat ve Taşınmaz Satışı Hk.

Herkese merhabalar.

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazın üçüncü kişiye satışı ile ilgili bazı hususlara ilişkin danışmak istemekteyim. Daha önce böyle bir işlem yapmadım ve araştırmalarım neticesinde şu meselelerle ilgili derli toplu bilgiye ulaşamadım:

1. Öncelikle, böyle bir satış için taşınmaz satış sözleşmesi yapılmaksızın, doğrudan tapuya gidilip satım ve devir yapılabilir mi?

2. Satım işlemini yapacak paydaş, diğer paydaşlardan önalım haklarından feragat ettiklerine dair bir beyan almalı mıdır veya bir sözleşme yapmalı mıdır. Bu beyan ya da sözleşme bir şekle (örneğin noter) bağlı mıdır? Eğer önalım hakkından feragat ediliyorsa bunun da tapuya şerh edilmesi gerektiğini okudum.

3. Feragat edecek paydaşlardan biri yaşlıdır (tam olarak yaşını şu an bilemiyorum). Bu paydaşın feragati için sağlık raporu gerekir mi? Bu paydaş için vekaleten önalım hakkından feragat edilmesi mümkün müdür?

4. Paylı mülkiyete konu taşınmazın satışı için önalım hakkından feragat prosedürünü hiç işletmeksizin, diğer paydaşların tek bir paydaşa usulüne uygun ve doğru kapsamı haiz bir satış vekaletnamesi vermesi, süreci kısa yoldan çözer mi? Önalım hakkından açık şekilde feragat edildiğine dair ayrı bir beyan/sözleşme olmaksızın, yalnızca vekaletname ile satış yapılması halinde daha sonra önalım hakkına dayanılması mümkün müdür?

Yanıtlayabilirseniz sevinirim. Kaynak önerilerini de elbette alabilirim.

Merhabalar,

1) Yapılabilir.

2) Önalım hakkından feragat resmi şekilde yapılmalı, yani tapu müdürlüğü veya noterde, ve tapuya şerh verilmelidir. Ancak bu işlem için hem noter harcı hem de şerh işleminde harç ortaya çıkacaktır. Eğer en ucuz yoldan yapılmak istenirse, önalım hakkı süresi tebligat yapıldığında 3 ay, her halde 1 yıldır. O zaman müvekkiliniz önce noter tebligatı ile taraflara bildirim yapıp 3 ay bekleyebilir ve süre dolduktan sonra satış işlemini yapabilir. Böylece önalım hakkını kullanamazlar. Ancak eğer feragat işleminin bundan sonraki bütün satışlar için de geçerli olmasını istiyorsanız o halde resmi sözleşme ve tapuya şerh kaçınılmaz olacaktır.

3) Mevzuatta sağlık raporunu gerektiren belirli bir yaş sınırı bulunmuyor. Sağlık raporu gerekip gerekmediği tapu müdürünün inisiyatifindedir. Vekaleten de işlem yapılabilir.

4) Birçok kimse feragat prosedürünü umursamadan hisse satışı yapmaktadır. Eğer bu konuda bir şüpheniz yoksa, diğer hissedarlara sadece bilgi verip onaylarını aldıktan sonra satış işlemini yapabilirsiniz. Tapu müdürlüğü diğer hissedarlardan feragat isteme gibi bir şart koşmaz, satış işlemini direkt yapar. Ancak daha sonradan fikirlerini değiştirebileceklerine dair şüpheleriniz varsa o halde yukarıda açıkladığım yöntemlerden birini seçebilirsiniz. Ancak sorunuzdaki "satış için vekaletname verilmesi" kısmını anlayamadım.

Sonuç olarak diğer hissedarlardan önalım hakkından feragat almak bir zorunluluk değil, ancak daha sonradan fikir değişikliklerine karşı bir tedbirdir. Feragat alınmamışsa da, satış işlemi tebliğ edilmişse 3 ay, her halükarda 1 yıllık zamanaşımı süresi vardır.

Saygılar

Hocam merhaba,
Öncelikle yanıtınız için teşekkür ederim.
Açık olmayan kısımları izah edip, yanıtınızda anlamadığım yerleri de size sorayım:

Anladığım kadarıyla, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın satışı için, satım işlemini yapacak olan paydaş dışındaki paydaşların önalım haklarından feragat etmeleri zorunlu değil. Arada bir itimat ilişkisi söz konusu olduğunda bilhassa. Tapu müdürlüğü de bunu aramayacak.

Ancak böylesi bir itimat ilişkisi yoksa, birtakım şüpheler varsa, önalım hakkından feragat beyanının alınmasını ve tapuya da şerh edilmesini öneriyorsunuz. Bu noktada bir ifadeniz kafamı karıştırdı. Dediğinize göre: "Ancak eğer feragat işleminin bundan sonraki bütün satışlar için de geçerli olmasını istiyorsanız o halde resmi sözleşme ve tapuya şerh kaçınılmaz olacaktır." Ancak, örneğin bu taşınmazı alan üçüncü kişi, daha sonra herhangi bir zamanda bir başka üçüncü kişiye taşınmazı sattığında da, paylı mülkiyetin paydaşları hâlâ önalım hakkını ileri sürebilecekler midir? Bu, kendilerine önalım tebligatı yapılmadıkça, sonraki her satış için ve zaman sınırı olmaksızın paydaşlar tarafından ilelebet ileri sürülebilecek bir hak mıdır? Zira "... yasal önalım hakkı, aynî nitelikte bir hak değildir" (Fikret Eren, "Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı", Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. XII, Y. 2008, Sa. 1-2, s.109). Bu bağlamda, feragat işlemi tüm satışlar için mi geçerlidir; yani taşınmazı satın alan üçüncü kişi paydaş olmayan bir başka üçüncü kişiye herhangi bir zamanda taşınmazı sattığında, daha önce yapılmış olan feragat bu sonraki satışlar için de geçerli midir? Alıntıladığım ifadenizi açıklayabilirseniz sevinirim.

Şu hususu ise ben açayım: "Ancak sorunuzdaki 'satış için vekaletname verilmesi' kısmını anlayamadım." dediğiniz yer için şunu kastetmiştim: Paydaşlardan biri, diğer paydaşlar önalımdan feragat prosedürünü işletmemiş olsalar dahi, bunlardan alacağı usulüne uygun ve doğru kapsamı haiz bir satış vekaletnamesi ile taşınmazın tümünü paydaş olmayan üçüncü kişiye satabilir mi? Bu mümkünse, böylesi bir vekaletname ile yapılan satıştan sonra diğer paydaşlar taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı önalım haklarını kullanabilir mi?

Umarım izah edebilmişimdir. Şimdiden teşekkür ederim.

Merhaba,

Evet, feragat zorunlu değil ve tapu müdürlüğü bunu aramaz.

Evet hisseyi alan üçüncü kişi de bu hisseyi başka bir kişiye sattığında, feragatin yine geçerli olması isteniyorsa, yani feragatin herkes için ve ilelebet geçerli olması isteniyorsa, buna uygun bir resmi feragat sözleşmesinin tapuya şerhi ile mümkün olabilir. Ancak bu yapılmaz ise, diğer hissedarlar her yeni satış söz konusu olduğunda yasal önalım hakları yeniden aktive olur ve 3 ay-1 yıl süresi yeniden işletilir. Her defasında. Ancak daimi bir feragat tapuya şerh verilirse, söz konusu hissenin piyasada el değiştirmesi kolaylaşır, çünkü yasal önalım riski tamamen ortadan kalmış olur.

Eğer doğru anladıysam: Yani bir hissedar başka bir hissedara kendi payını satması için hisse verdikten sonra, aynı taşınmazın başka bir hissedarının aynı kişiye hisse satışında önalım hakkını kullanabilir mi? Yani örneğin A, B ve C hissedar. A kendi 100m2 hissesini D'ye satması için B'ye vekalet vermiş, ancak C de kendi 200 m2 hissesini D'ye satıyor. Burada vekalet veren A, C'nin hisse satışına karşı önalım hakkını kullanabilir mi? Soru bu ise, evet kullanabilir. Kendi hissesi için verdiği satış vekaleti, diğer hissedarların üçüncü kişiye hisse satışından feragat ettiği anlamına gelmez. Önalım hakkı devam eder.

Saygılar

Tekrar merhaba. Sizin verdiğiniz örnek gayet açıklayıcı. Bunun için teşekkür ederim. Ben o olasılığı düşünmemiştim; ancak, verdiğiniz örnek iyi bir ilave bilgi oldu.

Benim sorduğum tam olarak şu:
1) A, B ve C paydaşlar.
2) D alıcı.
3) B ve C, A'ya, kendi hisselerinin satışı konusunda usulüne uygun bir vekalet veriyorlar.
4) A, kendi hissesini asaleten, B ve C'nin hisselerini ise bunlardan aldığı usulüne uygun vekaletnameye istinaden vekaleten D'ye satıyor.

Buna göre,
a) Bu satış için B ve C'den, vekaletnamelerinden bağımsız olarak, bir önalım hakkından feragatname de alınması gerekir mi?
b) Alınmadığı takdirde, vermiş oldukları vekaletnamedeki yetkiler, B ve C'nin gerek D'ye, gerekse D'nin taşınmazı satması olası sair müstakbel üçüncü kişilere karşı önalım haklarını ileri sürmelerini engeller mi?
c) Eğer engelliyorsa veya engellemiyorsa, yani her iki ihtimale karşı, B ve C'nin önalım haklarını ileri sürmeleri için bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı var mıdır?

Sanırım tam olarak sorumu izah edebildim.

Şimdiden tekrar teşekkürler.

Merhaba,

a ve b şıkları: Kendi hissesi için satış vekaleti vermek, diğer hisseler üzerindeki kanuni önalım hakkından feragat ettiği anlamına gelmez. Farklı şeyler. Ancak belki satış vekaletnamesi içine önalım hakkından da feragat ettiğine dair bir madde de konulabilir. Noterlikle görüşebilirsiniz. En azından elinizde resmi bir beyan olmuş olur.

c) Önalımda hak düşürücü süreler tebliğ edilirse 3 ay ve her halde 1 yıldır.

İyi çalışmalar

Çok teşekkür ederim, zahmetler verdim.