Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi ve Kira-Elektrik su fatura alacağı

Merhaba meslektaşlarım,
Tarihleri rast gele örnek olarak vereceğim. Müvekkil ile kiracı (A) ve Kefil (B) 05.05.2024 tarihli kira sözleşmesini imzalıyor. (A) kiraları geciktirmeye ve hiç ödememeye başlıyor. Müvekkil (A)'ya 11.11.2025 tarihinde kasım ayı kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ihtarname gönderiyor, tebligat iade oluyor. 12.12.2025 tarihinde kasım ve aralık ayı kira bedeli ve müvekkil tarafından ödenmiş olan elektrik- su faturası bedeli için tekrar ihtarname gönderiyor, bu kez şerhli ihtarname gönderildiğinden muhtara tebligat yapılıyor. (Sözleşmede ödeme günü olarak "sözleşme tarihinden itibaren en geç 5 gün" içerisinde ödeneceği belirlenmiş)

Müvekkil kiracının tahliyesi talebi ile bana geldi. Bu durumda iki haklı ihtarın varlığından bahsedilebilir mi, kefile de başvurması gerekir miydi, direkt örnek 13 icra takibi sürecine başlasak ödememe yapılmaması halinde tahliye davası açsak daha mı hızlı yol kat etmiş oluruz ya da icra takibinden ayrı arabuluculuğa başvurup tahliye konusunda anlaşma sağlamaya çalışsak?

İki haklı ihtar söz konusu değil (ilki tebliğ olmamış).

İki haklı ihtarda da, temerrüt ihtarında da kefile başvurulması gerekli değildir, sadece kiracıya gönderilmesi yeterlidir.

Tebliğ olunan ihtarın temerrütten tahliye davası için yeterli olup olmadığını kontrol etmenizi öneririm. Eğer "kira borcu 30 gün içinde ödenmezse akdin feshi ve tahliye talep edileceği" açık şekilde ihtarın içinde yazılıysa, bu ihtara dayalı olarak SH'de temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz (öncesinde arabuluculuk gerekli tabii).

Bu yoldan devam ederken Ocak ayını bekleyip, ocak kirası ödenmediğinde sadece Ocak için örnek 13 yapmayı değerlendirebilirsiniz (SH'deki davanızı sakatlamamak için örnek 13'e Kasım ve Aralık'ı katmanızı önermem).

Sonrasında şubat, mart ve nisan için de ayrı ayrı örnek 13 yapabilirsiniz.

Mayıs geldiğinde ise elinizde birçok ihtar olduğundan 2 haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmanız da mümkün olur (bildiğiniz üzere iki haklı ihtar sadece kira sözleşmesi sonunda açılabilir, dolayısıyla onun için zaten 5.5.i beklemek durumundasınız)

Böylece Nisan geldiğinde elinizde toplamda:
1- SH'de temerrütten tahliye
2- Ocak, Şubat, Mart, Nisan için İM'de ayrı ayrı 4 temerrütten tahliye
3- SH'de iki haklı ihtar nedeniyle tahliye
davanız olur.

En güzeli de, tek davanın aksine davaları kazandığınızda tehiri icra kararı alabilmek için kiracı her dosyaya ayrı ayrı 3 aylık teminat yatırmak zorunda kalır.

Çok teşekkür ediyorum kıymetli cevaplarınız için.

Kasım ayı için gönderilen ve iade olan ihtarnamede "30 gün içerisinde ödenmediği takdirde akdin feshi ve temerrüt nedeniyle tahliye davası açılacağı" açıkça yazılmış. İade olan bu ihtarnameyi de ekine koyarak Kasım/Aralık ayları için bir ihtarname daha düzenlenmiş onda da "30 gün içerisinde ödenmediği takdirde temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davası açılacağı" yazılı. Bu iki ihtarname birlikte tk madde 21 şerhli olarak gönderilmiş ve muhtara tebliğ edilmiş. Yanlış değerlendirmediysem ilk ihtarname usulüne uygun yapılmış sayılıyor çünkü önce normal çıkmış iade olmuş sonra tk m. 21e göre tebliğ edilmiş. İkinci ihtarname ise direkt muhtara tebliğ edilmiş oldu.

Bu durumda tavsiyenize uyarak kasım ayı için 30 günlük süre sonunda arabuluculuğa başvurarak sulh hukukta tahliye davası açmalıyız. Ayrıyeten Aralık ayı için örnek 13 icra takibi başlatmalıyız. Devamında ocak, şubat, mart, nisan ayları için de teker teker örnek 13 yapıp icra hukukta tahliye davası açmalıyız. Ayrıyetten 2 haklı ihtar nedeniyle sh de tahliye