Kira Tespit Davası - Cevap Süresinin Kaçırılması - Davalı Tarafından Farklı Kira Sözleşmesinin Sunulması

Merhaba sevgili meslektaşlar.

Müvekkilimin babası kiracı ile 1.06.1989 tarihinde 30.05.1990 bitiş tarihli ve artış şartlı olarak (kiracı oturacak olursa geçim endeksleri devletin enflasyon artışları yüzde nispeti gözönüne alınarak şeklinde belirtilmiş) “ bir yıllık “ şeklinde belirtilmek suretiyle kira akdi imzalıyor. Kiracı halen 2500TL’ye İstanbul’da kullanmadığı dairede kiracı olarak bulunuyor.

Sözleşmede artış şartı olması sebebiyle 2024 yılının 29 Mayıs tarihinde davayı açtım ve 2023-2024 kira dönemi için kira bedelinin tespit edilmesini talep ettim.

Cevap dilekçesini süresi içerisinde sunmayan davalı asıl cevap dilekçesi ekinde 01.05.2002 tarihli bir kira sözleşmesi sunarak ( Sunulan sözleşmede yalnızca şablon sayfa ve özel hükümler mevcut. Kırtasiye sözleşme olarak değil özel olarak düzenlenmiş bir sözleşme. Kira artış şartı yok ve sözleşme 1 yıl süreli. Ayrıca Kefil olarak müvekkilin amcası gösterilmiş ve imzası mevcut) müvekkilimin babası vefat etmeden bir süre önce bu sözleşmeyi imzaladıklarını beyan etti.

İlk celsede hakim kontrata ilişkin beyan sunmam için süre verdi.
Ben de sunmuş olduğum beyanda davalı tarafından sunulan cevap dilekçesinin HMK. md. 128’e göre değerlendirilmesi gerektiğini, davalının sunduğu sözleşmenin geçerli olmadığını, genel hükümlerin düzenlenmediğini, düzenlendiyse bile dosyaya sunulan sözleşmenin aslının müvekkilimde olmadığını ve bu sözleşmeden müvekkilimin haberinin olmadığını, ıslak imzalı ve eksik sayfa olup olmadığının bilinmediğini ifade eder bir beyan hazırlayıp sundum.

İlk sözleşmede taşınmaz muayenehane olarak belirlenmişken son sözleşmede ise konut. Sözleşmeler devam niteliğinde de değil. Bu durumda dava ıslah edilemeyeceğinden sebep mantıklı yolun bu beyan ile sözleşmeyi "inkar" olduğu kanaatine vardım.

Burada aklıma takılan hususlar ise şunlardır:

1- Tespit davasını 2023-2024 için elimde mevcut sözleşmeye göre ikame etmişken bu durumda hakim tespiti yapsa bile neye göre yapabilir? Kendi düşünceme göre; Hakim son sözleşmeyi esas aldığı takdirde 2025-2026 yılı için tespit yapılacak olması süreler açısından doğru olacaktır fakat burada da tespiti istenilen dönem çok ileri bir tarih olacaktır.

2- Taleple bağlılık ilkesi nezdinde hakim tarafından değerlendirme tespit davalarında ne şekilde uygulanmaktadır? Bu durumda davanın reddinin gerekeceği kanaatindeyim.

3- Davalının sunduğu sözleşme HMK. md. 128 kapsamında inkara ilişkin bir delil olarak nitelendirilebilir ve esasa etki edecek şekilde dikkate alınabilir mi? Burada görüşüm "Evet etki etmesi gerekecektir." şeklindedir.

Öncelikle mesajımı okuduğunuz ve değerli görüşlerinizi paylaştığınız için teşekkür eder, iyi seneler dilerim.

Kira tespit davası her zaman açılabilir ve genel kural olarak da kira tespit davası "reddedilemez" (Bu genel kuralları bilen Hakim bulmak artık kolay değil ama aslında prensipler böyle).

Dolayısıyla normal şartlar altında davanız reddedilmez. Diğer sözleşme esas alınacak olursa, hakim size belirlenecek kira bedelinin "takip edecek yıl için" belirlenmesini isteyip istemediğinizi soracaktır ve siz olumlu yanıt verirseniz gelecek dönem için kirayı belirleyecektir (ancak taleple bağlılık gereği talebinizi aşamayacaktır). Siz bu soruya olumsuz yanıt verirseniz o zaman davanız reddedilir, çünkü ikinci sözleşmede artış şartı olmadığından içinde bulunulan dönem için ihtarsız dava açamazsınız.

Burada asıl sorun hangi sözleşmenin geçerli olduğunun nasıl tespit edileceği. Normal şartlar altında ikinci sözleşmeyi inkar ediyorsanız imza tatbikine gidilmesi gerekir ama kiralayan vefat ettiğinden imzayı bilirkişi başka imzalara bakarak tespit edebilir mi bilemiyorum. Bu arada kiracı sözleşmeyi elektrik idaresine, sular idaresine, igdaşa vs. sunmak zorunda olduğu için buralara hangi sözleşmenin sunulduğunu da sordurabilirsiniz. Tam olarak delil niteliği taşımayabilir (çünkü ikinci sözleşme sonradan yapıldığı için onu sunmadım, ilkini sunmuştum diyebilir) ama gene de yararlı olabilir. Hatta ilk sözleşme işyeri sözleşmesi olduğu için vergi dairesine sunulma zorunluluğu da var. Aynı şekilde stopaj ödemesi yapılıp yapılmadığının araştırılmasını da isteyebilirsiniz, stopaj ödüyorsa, zaten ikinci sözleşme otomatik devre dışı kalır, çünkü konutta stopaj olmaz.

Bu arada neden kira tespit davası ile uğraştığınızı da anlayamadım. Onun dediği sözleşmeyi kabul edin, davayı gerekirse bırakın, 10 yılı dolduğu için hemen ihtar çekin, 5. ay itibariyle de 10 yıl sebebiyle tahliye davası açıp tek celse de karar alın. Kira tespitle uğraşmaya sözleşmeleri tartışamaya vs. bence değmez.

Alıntı: Yazan Admin Kira tespit davası her zaman açılabilir ve genel kural olarak da kira tespit davası "reddedilemez" (Bu genel kuralları bilen Hakim bulmak artık kolay değil ama aslında prensipler böyle). Dolayısıyla normal şartlar altında davanız reddedilmez. Diğer sözleşme esas alınacak olursa, hakim size belirlenecek kira bedelinin "takip edecek yıl için" belirlenmesini isteyip istemediğinizi soracaktır ve siz olumlu yanıt verirseniz gelecek dönem için kirayı belirleyecektir (ancak taleple bağlılık gereği talebinizi aşamayacaktır). Siz bu soruya olumsuz yanıt verirseniz o zaman davanız reddedilir, çünkü ikinci sözleşmede artış şartı olmadığından içinde bulunulan dönem için ihtarsız dava açamazsınız. Burada asıl sorun hangi sözleşmenin geçerli olduğunun nasıl tespit edileceği. Normal şartlar altında ikinci sözleşmeyi inkar ediyorsanız imza tatbikine gidilmesi gerekir ama kiralayan vefat ettiğinden imzayı bilirkişi başka imzalara bakarak tespit edebilir mi bilemiyorum. Bu arada kiracı sözleşmeyi elektrik idaresine, sular idaresine, igdaşa vs. sunmak zorunda olduğu için buralara hangi sözleşmenin sunulduğunu da sordurabilirsiniz. Tam olarak delil niteliği taşımayabilir (çünkü ikinci sözleşme sonradan yapıldığı için onu sunmadım, ilkini sunmuştum diyebilir) ama gene de yararlı olabilir. Hatta ilk sözleşme işyeri sözleşmesi olduğu için vergi dairesine sunulma zorunluluğu da var. Aynı şekilde stopaj ödemesi yapılıp yapılmadığının araştırılmasını da isteyebilirsiniz, stopaj ödüyorsa, zaten ikinci sözleşme otomatik devre dışı kalır, çünkü konutta stopaj olmaz. Bu arada neden kira tespit davası ile uğraştığınızı da anlayamadım. Onun dediği sözleşmeyi kabul edin, davayı gerekirse bırakın, 10 yılı dolduğu için hemen ihtar çekin, 5. ay itibariyle de 10 yıl sebebiyle tahliye davası açıp tek celse de karar alın. Kira tespitle uğraşmaya sözleşmeleri tartışamaya vs. bence değmez.

Üstat cevabınız ve ayırdığınız vakit için çok teşekkür ederim.

Ben de farkındayım fakat bina kentsel dönüşüm sürecine girecek bu sebeple dava neticeye eremeyecektir. Bu sebeple 2023-2024 dönemi için acele şekilde tespit davası ikame etmiştim.

Şu an en büyük sıkıntım müvekkilimin yanlış bilgilendirmeleri doğrultusunda sunmuş olduğum beyanda tespiti 2023-2024 için istemiş ve sözleşmenin geçersizliğini savunmuş olmamdır.

Hakimin takdiri artık ne yapalım 2025-2026 dönemi için tespit isteyeceğim tekrar bir dilekçe ile fakat o zamana kadar zaten ortada bina kalmaz diye tahmin ediyorum Oldu da hakim kabul etmedi tespit davası reddedilen sayılı bahtsızlardan oluruz artık ne yapalım her haliyle güzel bir dava oldu benim için neticede