Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüdü

Herkese merhaba,

Üzerinde çalışmakta olduğum arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali davası dilekçesi için aklıma takılan bir konuyu sizlerle paylaşmak istedim. Şöyle ki;

Müvekkil(arsa sahibi) ile yüklenici arasında Temmuz 2024'te akdedilen sözleşme uyarınca yüklenici sözleşmenin tanzimi tarihinden itibaren 6 ay içerisinde inşaat ruhsatını alacaktır. İnşaat ruhsatının alınmasının üzerinden 12 ay içerisinde ise inşaat tam ve eksiksiz olarak teslim edilecektir şeklinde madde mevcuttur.

Sözleşmenin imzalanmasını müteakip gerekli yetkileri içerir vekaletname düzenlenerek yükleniciye verilmiştir, buna rağmen sözleşme üzerinden yaklaşık 12 ay geçmiş olmasına rağmen inşaat ruhsatın alınmadığı gibi buna yönelik hazırlık işlemlerine dahi(mevcut yapı için yıkım ruhsatı, imar durum belgesinin alınması gibi) başlanmamıştır.

Ben bu sözleşmenin borçlu temerrüdü dolayısıyla iptalini talep edip TBK m 125/2 teki seçimlik haklarımı kullanmak için dava açmayı düşünüyorum, fakat aklıma takılan husus şu; sözleşmede 6 aylık süre belirlenmiş olsa da yükleniciye tekrar ihtar çekerek temerrüde düşürmeme ve seçimlik haklarımı kullanmak için TBK m 123 uyarınca süre vermeme gerek var mı?

- Benim şahsi görüşüm, vadesi taraflarca belirlenmiş bir borç mevcut olduğundan 6 aylık sürenin dolmasıyla yüklenici temerrüde düşmüş durumdadır. Ayrıca TBK m 473/1 ve TBK m. 124/1-1 uyarınca borçluya mühlet verilmesinin de gerekmediğini düşünüyorum zira borçlunun içinde bulunduğu durum ve tutumdan işi süresinde bitiremeyeceği açıktır.

Sizce bu durumda yine de ihtar çekmeme ve mühlet vermeme gerek var mıdır?

Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa , inşaat ruhsatını alma yükümlülüğü iş sahibine aittir. İş sahibi bu yükümlülüğü vekaletme ile de yükleniciye devredebilir.

1.Sözleşmede yükümlülüğün yükleniciye aidiyeti konusunda bir hüküm veya devir için verilen bir vekaletname yoksa; inşaat ruhsatı iş sahibi tarafından alınması gerekeceğinden ve yüklenicinin ruhsat alınmadan işe başlaması imkanı olmadığı gibi, kendi edimini yerine getirmeyen tarafın , karşı edimin isfasını talep edemeyeceğinden, bu aşamada sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi için haklı sebep oluşmamıştır. Öncelikle iş sahibinin inşaat ruhsatını alıp sonra yükleniciye işe başlaması için ihtarname göndermesi gerekecektir.

2.Sözleşmede yükümlülüğün yükleniciye aidiyeti konusunda hüküm var ise veya yükümlülük vekaletname ile yükleniciye devredilmiş ise; inşaat ruhsatı 6 ay içinde yüklenici tarafından alınarak 12 ay sonra eser teslim edilecek idi. Ruhsatın alınması için başvuru süresi ve eserin tamamlanmaı belirli bir vadeye bağlanmış olup ; aradan 12 ay geçmesine rağmen ruhsat , işe başlama ve bitirme konusunda bir gayret sarf etmeyen yükleniciye (sizin de belirttiğiniz gibi) ihtarname çekip yeni bir süre tanınmasının etkisiz olacağı (TBK m. 124) cihetiyle ayrıca bir süre tanınmadan aleyhine TBK 125/2 ve 473/1 m. göre sözleşmenin haklı nedenlerle feshi davası açılabileceğini söyleyebilirim.