Müteaahit Kat İrtifakı Kurulumu

Değerli Meslektaşlarım,

Yaklaşık 5 sene önce teslim edilmiş bir binada ve daire sahiplerinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak satın aldıkları bağımsız bölümler için halen kat irtifakı dahi kurulmamıştır. Müteahhit firmayı defaatle ikaz etmemize rağmen kat irtifakı tesisinden kaçınılmıştır.

Bu durumda açmamız gereken dava türü tescile zorlama davası mıdır? Yoksa kat irtifakı kurulumuna zorlamak için ayrı bir dava türü var mıdır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterden yapılmamıştır.

Cevaplarınız için teşekkür ederim.

Sayın meslektaşım,
1-Sizinde bildiğiniz gibi arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde müteahhide düşen bağımsız bölümlerin, ister noterlerce düzenlenen resen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ister adi yazılı olsun bir sözleşme ile müteahhit tarafından alıcı durumundaki 3.kişilere satışı, sözleşmeden doğan alacağın temliki niteliğinde olduğundan açılacak dava ferağa icbar yoluyla tapu iptali ve tescilidir.Bu dava da satışı yapılan dava konusu pay müteahhidin üzerine ise dava yalnızca müteahhide karşı,pay halen arsa sahibinin üzerine ise müteahhitle birlikte arsa sahibine karşı da dava açılacaktır. Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmede müteahhit kat irtifakı kurmayı yüklenmiş ise ve dava konusu arsa paylarının halen arsa sahiplerinin üzerinde bulunması nedeniyle arsa sahipleri de davalı konumunda ise arsa sahipleri de kendilerine isabet eden bağımsız bölümlerin irtifak haklarının kurulmadığını ileri sürerek bu eksikliğin davacı müvekkilinizin arsa payına isabet eden bölümünün davacı müvekkiliniz tarafından kendilerine ödenmesini (eski BÇK.m.81 gereğince) isteyebilirler.
2-Müteahhidin arsa sahibi ile aralarında yapmış olduğu sözleşme gereğince kendisine isabet eden daireleri 3.kişilere satıp zilyetliğini teslim etmesi halinde ortaya çıkan uyuşmazlıkları da taraflar arasında yapılan satış sözleşmesindeki hükümlere göre çözmek gerekir.Eğer bu adi yazılı sözleşmede satıcı durumundaki müteahhit kat irtifaklı olarak tapuyu alıcıya devretmeyi taahhüt etmiş ise bu eksiklik(Aynı düşünce de olmamakla beraber yargıtay bunu hukuki ayıp olarak değerlendirmektedir)zımnen tapu iptali ve tescili davasında çözümlenecektir.Şöyle ki mahkeme tapu iptali ve tesciline karar verirken dava konusu bağımsız bölümün kağıt üzerinde bile olsa arsa payı hesaplayacak ve bu değere karşılık gelen müşterek mülkiyet payının iptali ile davacı adına tesciline karar verecektir.Kat irtifakı kurulmaması nedeniyle doğan eksikliğin (ayıbın) bedelini de müteahhitten ayrıca bir dava ile isteyebilirsiniz.
3-Eğer müteahhit daire satışını içeren adi yazılı sözleşmede kat irtifakı kurmayı taahhüt etmemiş ise kat irtifakı kurmamaktan dolayı herhangi bir sorumluluğunun olmadığı düşüncesindeyim. Çünkü müteahhit kat irtifakı kurma borcunu alıcıya karşı taahhüt etmemiştir.
4-Müvekkilinizin tapu iptali ve tescil davası sonunda müşterek mülkiyet yoluyla tapuya kavuşması halinde bütün kat maliklerinin katılımı, olmadığı taktirde ise sulh hukuk mahkemesinde kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi davası açılması suretiyle bina da kat mülkiyeti kurulabilir.
5-Arsanın tamamının mülkiyetinin müteahhide ait olması halinde de sonuç olarak durum değişmeyecektir.
6-Olayınıza ilişkin görüşlerim bu şekildedir.Saygılarımla..
Av. Şükrü Söğüt

Değerli meslektaşım aydınlatıcı ve detaylı cevabınız için çok teşekkür ederim.