Ön Ödemeli Konut Sözleşmesi: %0 İlerleme, Güncel Rayiç Bedel ve Kira Tazminatının Kümülatif Talebi

Değerli Meslektaşlarım,

Ön ödemeli konut satış sözleşmesine dayalı bir ifa imkansızlığı dosyasında hukuki kurgumu netleştirmek adına değerli görüşlerinizi rica ediyorum.

Kısaca Olay:

Müvekkil, davalı yüklenici ile 2015 yılında adi yazılı sözleşme akdetmiştir (TKHK m.41/1 ve alacağın temliki gereği geçerli).

Müvekkil, 2019'da borcunun %100'ünü tamamlamıştır.

Sözleşmeye göre kesin teslim tarihi ruhsat tarihi 2015'den itibaren 36 Aydır( Yani 31.03.2018'dir). Ancak inşaatta ilerleme %0'dır.

Sözleşmede; "zamanında teslim edilmeyen konut için emsal kira bedeli ödenir" şeklinde açık bir taahhüt bulunmaktadır.

Hukuki Kurgumuz ve Sorularım:
Sözleşmeyi feshetmeyip ayakta tutarak (TBK 125/2) ifa yerine geçen müspet zarar kapsamında dairenin dava tarihindeki güncel rayiç bedelini talep edeceğiz. Temerrüt için ayrıca bir ihtarname keşide etmedik, doğrudan dava şartı arabuluculuğa başvurduk.

Kümülatif Talep: Güncel rayiç bedeli (müspet zarar) talep ederken, aynı dilekçe içerisinde 2018'den dava tarihine kadar mahrum kalınan kira bedellerini de terditli olmadan, kümülatif olarak talep edebilir miyiz?

İhtar ve Arabuluculuk: Teslim tarihi (31.03.2018) sözleşmede kesin vade olarak belirlendiği için temerrüdün kendiliğinden oluştuğu kanaatindeyim. Ayrıca ihtar çekilmemiş olması bir sorun yaratır mı; arabuluculuk başvurusu bu eksikliği/ihtar şartını karşılar mı?

Zamanaşımı ve Kurgu: Teslim tarihi 2018 olduğu için 10 yıllık genel zamanaşımı süresi içindeyiz, diye düşünüyorum
Ancak kurgumda usuli veya esasa dair gözden kaçırdığım bir hata var mıdır?

Görüş ve tecrübelerini paylaşacak, gözden kaçırdığım ya da tecrübesi olup başka noktalarda da yol gösterecek meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim. İyi çalışmalar dilerim.