|
|
|
|
|||||||
|
Üyemizin Notu:
F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi I. Bildirim yoluyla 1. Genel olarak MADDE 346- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, onbeş yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından onbeş yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. T.C. TBMM Adalet Komisyonunun Kabul Ettiği Metin: F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi I. Bildirim yoluyla 1. Genel olarak MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. GEREKÇESİ: MADDE 346- 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesini kısmen karşılayan, “F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi / I. Bildirim yoluyla / 1. Genel olarak” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının üç fıkradan oluşan 346 ncı maddesinde, genel olarak bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir. Maddenin birinci fıkrasına göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde olduğu üzere kiracı, süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilecek; böyle bir bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olacaktır. Kiraya veren ise, kural olarak, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinden farklı olarak, Tasarıda, onbeş yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği öngörülmüştür. Böylece, kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış ve kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanınmıştır. Maddenin ikinci fıkrasına göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, yine sadece kiracı, bu defa Tasarının 327 ve 328 inci maddelerindeki düzenleme çerçevesinde fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Buna karşılık, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, onbeş yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme ilişkisini ortadan kaldırabilecektir. Maddenin son fıkrasında, kiraya verenin veya kiracının fesih hakkının bulunduğu durumlarda, sözleşmeyi sona erdirebileceği belirtilmektedir. 2. Bildirimin geçerliliği a. Şekil MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. T.C. TBMM Adalet Komisyonunun Kabul Ettiği Metin: 2. Bildirimin geçerliliği a. Şekil MADDE 348- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. GEREKÇESİ: MADDE 347- 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesini karşılayan, “2. Bildirimin geçerliliği / a. Şekil” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının tek fıkradan oluşan 347 nci maddesinde, sözleşmeyi sona erdirecek bildirimin geçerliliğinin tâbi olduğu şekil düzenlenmektedir. Maddede, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin sona ermesine ilişkin bildirimlerin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlanmış ve böylece 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesindeki geçerlilik şekli aynen korunmuştur. Madde kapsamından anlaşılacağı üzere, geçerlilik için yazılı şekil zorunluluğu, kiraya verenin, Tasarının 346 ncı maddesinde öngörülen fesih bildirimi için de aranacaktır. b. Aile konutu MADDE 348- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. T.C. TBMM Adalet Komisyonunun Kabul Ettiği Metin: b. Aile konutu MADDE 349- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. GEREKÇESİ: MADDE 348- 818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, ancak 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 194 üncü maddesini kısmen karşılayan; “b. Aile konutu” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının üç fıkradan oluşan 348 inci maddesinde, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin fesih bildiriminin geçerlilik koşulları düzenlenmektedir. Madde, 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 194 üncü maddesinin birinci, ikinci ve son fıkralarında yapılan düzenleme ile uyumlu olarak kaleme alınmıştır. Bu düzenlemede, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceği; bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracının, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebileceği ve sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana (kiraya verene) yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline geleceği öngörülmektedir. Tasarıda da, aynı esaslar korunmuş, buna bağlı olarak, maddenin son fıkrasında, kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde, kiraya verenin, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olduğu belirtilmiştir. Böylece, bu durumda, evlilik birliğinin korunması amacıyla, eşlerden birinin, kiracı sıfatıyla, tek başına hareket ederek, diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmesi önlenmek istenmiştir. II. Dava yoluyla 1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar MADDE 349- Kiraya veren, kira sözleşmesini, 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. T.C. TBMM Adalet Komisyonunun Kabul Ettiği Metin: II. Dava yoluyla 1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. GEREKÇESİ: MADDE 349- 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (b), (c) ve (ç) bentlerini karşılayan, “II. Dava yoluyla / 1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle / a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının tek fıkradan oluşan 349 uncu maddesinde, kiraya verenden kaynaklanan gereksinim, yeniden inşa ve imar sebepleriyle, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir. Madde, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (b), (c) ve (ç) bentlerinden alınmıştır. Ancak, kira sözleşmesinin, kiraya veren tarafından, üstsoyunun (meselâ, babasının, büyük babasının) konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle de, dava yoluyla sone erdirilebileceği kabul edilmiş, “çocuk” sözcüğü yerine, “altsoy” terimi kullanılarak, 6570 sayılı Kanunun uygulanmasında torun ve torun çocuğu gereksinimi bakımından ortaya çıkan olumsuz çözümlerin terk edilmesi amaçlanmıştır. Ayrıca, “Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler”in gereksinimi de sona erdirme sebebi sayılmıştır. Maddenin (1) numaralı bendi ile, Türk aile içi ilişkileri dikkate alınmış, piyano, otomobil koymak veya hayvan bağlamak için gereksinimi geçerli sayan, ancak ana, baba ve kardeşlerin gereksiniminin dışlanması sonucunu doğuran düzenleme ve buna dayanan uygulama benimsenmemiş olmaktadır. “Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” çevresi ise, Türk Medenî Kanununun 364 üncü maddesi gibi hükümlerle belirlenecektir. 6570 sayılı Kanunda bir düzenleme olmamakla birlikte, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından uygulamada benimsendiği gibi, Tasarıda da, genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılabileceği açıklığa kavuşturulmuştur. Maddede, davanın açılma süresi olarak, mahkeme kararlarında, İcra ve İflâs Kanununun 272 nci maddesinin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda benimsenen bir aylık süre açıkça belirtilmiştir. b. Yeni malikin gereksinimi MADDE 350- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. T.C. TBMM Adalet Komisyonunun Kabul Ettiği Metin: b. Yeni malikin gereksinimi MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. GEREKÇESİ: MADDE 350- 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendini karşılayan, “b. Yeni malikin gereksinimi” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının iki fıkradan oluşan 350 nci maddesinde, yeni malikin gereksinimi sebebiyle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir. Maddenin birinci fıkrasında, yeni malikin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmek amacıyla, konut veya işyeri gereksinimlerini ileri sürebileceği kişiler, Tasarının 349 uncu maddesinin (1) numaralı bendine uygun olarak, sınırlayıcı biçimde sayılmıştır. Ancak, maddede “ihtarname” yerine, yeni malikin kiracıya yapmak zorunda olduğu bildirimin, bir tasavvur açıklaması niteliğinde olduğu göz önünde tutularak, “yazılı olarak bildirme” sözcükleri kullanılmıştır. Maddenin ikinci fıkrasında, uygulamada da benimsendiği gibi, kiralananı sonradan edinen kişinin, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak, Tasarının 349 uncu maddesi çerçevesinde, gereksinim sebebiyle, sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmiştir. 2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle MADDE 351- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. T.C. TBMM Adalet Komisyonunun Kabul Ettiği Metin: 2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. GEREKÇESİ: MADDE 351- 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a), (e) bentleri ile ikinci fıkrasını karşılayan, “2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının üç fıkradan oluşan 351 inci maddesinde, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir. Maddenin birinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadaki adıyla “kiracının tahliye taahhüdü”nün geçerli olması, yine uygulamada benimsendiği gibi, kiracının, bunu kiraya verene karşı, “kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır. Maddenin ikinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadan farklı olarak, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtarın, kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturacağı, açıkça kabul edilmiştir. Ayrıca, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri de, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Bu sözleşmelerde, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi için yeterli olacaktır. Maddenin üçüncü fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasından alınmıştır. Ancak, bu hükümden farklı olarak, “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma”, “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme” ve “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme” koşullarının birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Böylece, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun, “aynı belediye sınırları içinde olması”ndan, dolayısıyla büyükşehir belediyelerinin de “aynı belediye” olarak kabul edilmesinden vazgeçilmiş ve “ilçe ya da belde belediye sınırları” esas alınmıştır. 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasında bu konuda bir açıklık olmamakla birlikte, kiraya verenin sözleşmenin kurulduğu sırada, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye sınırları içinde oturulabilir bir konutu bulunduğunu bilse bile, başka bir koşul aranmaksızın, kira sözleşmesini derhâl sona erdirmeye yönelik dava açabileceğine ilişkin uygulama, Tasarıda yapılan düzenlemede benimsenmemiştir. Gerçekten, bu uygulama, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarına aykırı sonuçlar doğurabilecek nitelikte görülmüştür. Tasarının 351 inci maddesinin son fıkrasındaki düzenlemeye göre, kiraya veren, söz konusu durumu biliyorsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiremeyecektir. 3. Dava süresinin uzaması MADDE 352- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. T.C. TBMM Adalet Komisyonunun Kabul Ettiği Metin: 3. Dava süresinin uzaması MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. GEREKÇESİ: MADDE 352- 818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “3. Dava süresinin uzaması” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının tek fıkradan oluşan 352 nci maddesinde, dava süresinin uzaması düzenlenmektedir. Bu madde ile, dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi düzeni içinde dava açma için öngörülen bir ay içinde, dava açma yerine, dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması ve buna bağlı olarak bir kira yılı içinde bildirim konusu davanın açılması olanağı getirilmiştir. Kanunda yer almayan bu imkân, yerleşik uygulamanın benimsediği görüşü yansıtmaktadır. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden itibaren dava açma süresi olan bir ay içinde yapılacak bildirim de yeterli görüldüğüne göre, yine yerleşik uygulamada kabul edildiği üzere, kira süresi içinde yapılacak bildirim de dava süresini uzatıcı etkiye sahip olacaktır. 4. Dava sebeplerinin sınırlılığı MADDE 353- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. T.C. TBMM Adalet Komisyonunun Kabul Ettiği Metin: 4. Dava sebeplerinin sınırlılığı MADDE 354- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. GEREKÇESİ: MADDE 353- 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 8 inci maddesini kısmen karşılayan, “4. Dava sebeplerinin sınırlılığı” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının tek fıkradan oluşan 353 üncü maddesinde, dava sebeplerinin sınırlılığı düzenlenmektedir. Madde, 6570 sayılı Kanunun 8 inci maddesinden alınmıştır. Kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerinin sınırlı sayıda olması ilkesi, 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, uygulama ve öğretide de kabul edilmektedir. 5. Yeniden kiralama yasağı MADDE 354- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. T.C. TBMM Adalet Komisyonunun Kabul Ettiği Metin: 5. Yeniden kiralama yasağı MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. GEREKÇESİ: MADDE 354- 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 15 inci maddesini karşılayan, “5. Yeniden kiralama yasağı” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının üç fıkradan oluşan 354 üncü maddesinde, yeniden kiralama yasağı düzenlenmektedir. Madde, 6570 sayılı Kanunun 15 inci maddesinden alınmıştır. Ancak, 15 inci maddenin birinci fıkrasında kullanılan “mücbir sebep” şeklindeki ibare yerine, Tasarının 354 üncü maddesinin birinci fıkrasında, “haklı sebep” ibaresi kullanılmıştır. Fıkraya göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Fıkrada söz konusu edilen “haklı sebep”, kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır. Bir uyuşmazlık durumunda, haklı sebebin mevcut olup olmadığı, hâkim tarafından, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak değerlendirilecektir. Somut olayda haklı sebebin varlığı kabul edildiği takdirde, kiraya veren üç yıl geçmeden de kiralananı başkalarına kiraya verebilecektir. Maddenin ikinci fıkrasında da, yine birinci cümlede geçen “mücbir sebep” yerine, “haklı sebep” kullanılmıştır. Fıkraya göre, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacaktır. Aynı fıkrada, eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunduğu; bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerektiği; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmazın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamayacağı belirtilmektedir. Maddenin son fıkrasında, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlerin, eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü oldukları belirtilmektedir. Fıkrada yapılan düzenleme ile, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlere, 6570 sayılı Kanunun 16 ncı maddesinde öngörülen cezaî yaptırımların uygulanması sisteminden vazgeçilmiştir. Bunun yerine, eski kiracıya, fıkrada belirtilen tazminatın kendisine ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Bu tazminatın belirlenmesinde, eski kiracının kiraya verene ödemiş olduğu son dönemin kira bedeli göz önünde tutulacaktır. 6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi MADDE 355- Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve san’atı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. T.C. TBMM Adalet Komisyonunun Kabul Ettiği Metin: 6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi MADDE 356- Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve san’atı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. GEREKÇESİ: MADDE 355- 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 13 üncü maddesini karşılayan, “6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının tek fıkradan oluşan 355 inci maddesinde, kiracının ölmesi hâlinde, kira sözleşmesinin sürdürülmesi düzenlenmektedir. Böylece, kiracının ölümü durumunda, çatılı işyeri kiraları bakımından, kiracının ortaklarının veya bu ortakların kiracıyla aynı meslek ve san’atı yürüten mirasçılarının ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanların, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilecekleri kabul edilmiştir. Maddede yapılan düzenlemede, “kiracının mirasçılarına” özellikle yer verilmemiştir. Çünkü mirasçı, Türk Medenî Kanununun miras hukukuna ilişkin hükümleri çerçevesinde, mirasbırakan konumundaki “ölen kiracı”nın küllî halefi olarak, söz konusu konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmiştir. Bu nedenle, “ölen kiracının mirasçısı”, kira sözleşmesini Tasarının 332 nci maddesine dayanarak feshetmemişse, kiracı olarak kabul edilecektir. |
|
Şerh Son Güncelleme: 18-12-2010
|
| Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir. |
