(Karar Tarihi : 04.03.2002)

Taraflar arasındaki iptal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili avukat E.B.gelmiş diğer taraftan kimse gelmemiş olduğundan onun yokluğunda duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak, dosya incelendi gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacılar, davalı şirket ile bayileri E.H., A.M. arasında 15.5.1968 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesi yapıldığını,kira sözleşmesinin tapuya şerh verildiğini, mecurun 4.2.1972 tarihinde davacılar tarafından satın alındığını, 31 yıldır kira sözleşmesinin devam ettiğini, 4.11.1997 tarihli ihtarname ile aktin çekilmez hale geldiğinden fesholunduğu davalıya ihtar edildiğini, buna rağmen davalı kullanıma devam ettiğini, kira sözleşmesinin 10 ar yıl olmak üzere iki kez temdit olunduğunu, mecurun bulunduğu yörede çevrenin geliştiği, bitişiğinde oteller iş merkezleri yapıldığını, mecurun benzinlik olarak kalmasında ekonomik yarar kalmadığını, davacılar için akdin çekilmez hale geldiğini ileri sürerek BK. 264 maddesi uyarınca aktin feshini davalının mecurdan tahliyesini istemiştir.

Davalı vekili, mecurun 15.5.1998 tarihli kira sözleşmesi ile 20 yıl süreli olarak kiraladığını kira sözleşmesinin (B) maddesi gereğince mahkeme kararı ile iki kez kira sözleşmesinin temdit edildiğini tapuya şerh verildiğini, kira sözleşmesinin 15.5.2008 tarihine kadar uzatıldığını, BK. 264 maddesi gereğince kira sözleşmesinin feshi şartlarının oluşmadığını, ekonomik sebeplerin akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebeplerden olmadığını, usulüne uygun fesih beyanı bulunmadığı gibi, davacının tam bir tazminat ödemeyi de teklif etmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece 1968 yılında yapılan 20 yıllık sözleşmenin temditlerle 40 yıla uzatıldığını, bu 10 yıl bittikten sonra 10 yıl daha uzatılacağını, davacıların kendi taşınmazlarını ölünceye kadar kullanamayacaklarını, kira sözleşmesine konulan uzatma maddesinin davacılar yönünden amacını aştığını ve çekilmez hale geldiğini, mülkiyet hakkına zarar verdiğini kabulle 15.5.1968 tarihli sözleşmenin feshine mecurun tahliyesine karar verilmiş; hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

BK.264 maddesi "muayyen bir müddetle akdedilen gayrimenkul kirasında, kira sözleşmesinin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebeplerin varlığı halinde, iki taraftan her bir diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartıyla ve kira müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir hükmünü düzenlemiştir.

Maddenin uygulanabilmesi için mühim sebeplerin ortaya çıkması gerekir. Mühim sebeplerin neler olduğu maddede gösterilmemiştir. MK:4. maddesi hükmüne göre hakim hukuka ve hakkaniyete göre mühim sebepleri değerlendirecektir. Sözleşme hukukunda eğemen olan ve Türk Hukukunda kabul edilen kural "sözleşmeye bağlılık" kuralıdır. "paçta Sant Servanda" adı ile anılan bu kurala göre sözleşme yerine getirilmelidir. Koşullar yanlardan biri için sonradan ağırlaşmış olsa bile, bu kimse borcunu yerine getirmelidir. Bu kuralın tam olarak uygulanması bazı durumlarda hakkaniyet kurallarına ve adalet duygularına ters düşen sonuçlar doğurabilir. Yanlar karşılıklı çıkarlarını sözleşmeyle düzenlemiş olsalar bile bir süre sonra önceden görülemeyen kestirilemeyen sebeplerle yanlardan birinin durumu katlanılmayacak ölçüde ağırlaşabilir. Bu halde akdin bir taraf için çekilemez hale geldiğinden söz edilebilir.

Somut olayda 15.5.1968 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesi, sözleşmenin (B) maddesi gereğince kira dönemi sonunda 1988 yılında İstanbul 8. Asliye Hukuk mahkemesinin esas 1988/263, karar 1988/478 sayılı kararı ile 10 yıl temlik edilerek 15.5.1998 e kadar uzamış, bilahare İstanbul 2. asliye Hukuk Mahkemesinin Esas 1998/254, karar 1999/56 sayılı kararı ile 10 yıl daha temdit edilerek 15.5.2008 e kadar uzamış olup, kira süresi toplam 40 yıldır. 15.5.2008 tarihinde kira süresi sona erecek olup, mahkemenin kabul ettiği gibi yeniden bir 10 yıl uzaması söz konusu değildir. Mecurun bulunduğu yerdeki gelişmeler yörenin ticari potansiyeli ve İstanbul´un lüks semtlerinin bölgede oluşmasının sözleşme ilişkisinin kurulduğu tarihte öngörülmemesi kira sözleşmesinin bir taraf için çekilmez hale geldiğini göstermez. Mecurun bulunduğu yöndeki olağanüstü gelişme karşısında kira parasının yetersiz kalması durumunda şartları varsa, ancak kira parasının uyarlanması istenebilir. Kaldı ki davacılar usulüne uygun bir fesih bildiriminde de bulunmamışlardır. Davacıların 30.10.1997 tarihli fesih bildirimleri, kira sözleşmesinin birinci temdidinden sonraki dönem için olup, İstanbul 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin Esas 1998/254, karar 1999/56 sayılı kararı ile kiranın ikinci defa temdidinden sonra bir ihtar ile fesih bildiriminde bulunulmadığı gibi, davacılar davalıya tam tazminat ödeyeceklerini de bildirmemişlerdir. Feshi bildiren, fesih bildiriminde BK 264 maddesinde öngörülen tazminatı ödemeyi teklif etmiş olmalıdır. Aksi takdirde fesih bildirimi yapılmamış sayılır. Davacılar İstanbul 2. Asliye hukuk mahkemesinin Esas 1998/254 sayılı temdit davasında kira sözleşmesinin kendileri için çekilmez hale geldiği savunmasında bulunmamışlar, mahkemenin kesinleşen kararı ile kira sözleşmesi 15.5.2008 yılına kadar uzamıştır. Kira sözleşmesi 40 yılla sınırlı olup, mülkiyet hakkının özüne de zarar vermiş değildir. Bu nedenlerle davanın reddine karar verilmek gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 97.500.000 lira duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,

4.3.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Borçlar Kanunu (Eski) MADDE 264 :Muayyen bir müddetle aktedilen gayrimenkul icarında, mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde; iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartiyle ve icar müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir.

İcar bir sene veya daha uzun bir müddet için akdedilmiş ise, mucir veya müstecire verilecek tazminat altı aylık bedeli icardan az olamaz.

Müstecir kendisine tazminat verilmedikçe mecuru terke icbar olunamaz.

Şerh Son Güncelleme: 01-08-2010