(Karar Tarihi : 27.01.2003)

Yargıtay 18.Hukuk Dairesi

Esas No: 2002/11525
Karar No: 2003/393

Dava: Dava dilekçesinde itirazın iptali, icra-inkar tazminatı ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Karar: Dava, kat mülkiyetli anayapının deprem sonucu hasar gören çatısının onarımı ile merdivenlerinin silim yapılarak temizlenmesi ve merdiven boşluklarının boyanması için harcanan paradan 6 numaralı bağımsız bölümün payına düşen 328.780.000 TL'nin tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, hakkında dava açılan A____ B____, mülkiyeti N____ N____'ya ait 6 numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak oturmaktadır.

Mahkemece, dava konusu borcun ödenmesi için noter aracılığıyla çıkartılan ihtarnamenin bağımsız bölüm malikine tebliğ edilememesinden dolayı davalı kiracıdan bu ortak giderin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının başlığını taşıyan 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri anataşınmazın ortak yerlerine bakım, koruma ve onarım giderlerine "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Ana kural bu olmakla birlikte, anılan yasanın 22. maddesinin (2814 sayılı Yasa ile değişik) birinci fıkrasında; kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek ortak gider borcundan, bu kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı şekilde oturup yararlananların da bu kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olacakları kabul edilmiş, ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutulmuştur. Yasa koyucu 22. maddede yaptığı bu değişiklikle ortak gider alacağının güvenceye alınması ve anataşınazın parasız kalmaması, ortak yerlerin ve tesislerin bakım ve onarımlarının aksamaması amacıyla kat malikinin borcuna onun bağımsız bölümünden kira sözleşmesine ya da başka bir nedene dayanarak devamlı şekilde yararlananları da ortak etmiştir.

Bu duruma göre, ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, bu alacağı tahsil etmek için ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine, isterse onun bağımsız bölümünden kira bağıtına, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak "sürekli şekilde yararlanan" kişiye veya her ikisine birlikte icra takibi yapabilecek ve dava açabilecektir.

Somut olayda davacı site yönetimi, anayapının çatının onarımı ve yalıtımı ile ortak merdivenlerin silim yapılarak temizlenmesi ve merdiven boşluklarının boyanması için harcanan paradan 6 numaralı bağımsız bölümün payına düşen miktarın tahsili için tercihini o bağımsız bölümde kiracı sıfatıyla oturan kişi yönünde kullanarak icra takibinde bulunmuş ve borca itiraz üzerine bu davayı açmış olduğuna göre, mahkemece davaya bakılıp, toplanacak kanıtlar doğrultusunda oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, yukarıda değinilen esaslar gözardı edilerek yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması isabetli değildir.

KARAR : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMKnun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.01.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Kat Mülkiyeti Kanunu MADDE 22 :(Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

       Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. (Değişik cümle: 14/11/2007-5711 S.K./10.mad.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır .

       (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Şerh Son Güncelleme: 24-04-2010