Türk Hukuk Sitesi Forum Alanları > THS Şerhi > 634 S.lı Kat Mülkiyeti Kanunu > MADDE 1 KatMülkiyetiK. MADDE 1 ile ilgili bilgi

Üye İsmi Bilgileriniz Hatırlansın mı? Şifre

634 S.lı Kat Mülkiyeti Kanunu MADDE 1 Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.        Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

634 Sayılı kanun Genel Gerekçesi

Üyemizin Notu: GENEL GEREKÇE I – Tasarının hazırlanış safhaları ve prensipleri Yurdumuzda, özellikle son on, on iki yıldan beri büyük şehirlerin gelişmesi ve bunlarda nüfusun artması üç önemli sonuç doğurmuştur: Birincisi: Şehirlerin merkezî bölgelerinde, gerek iş yeri gerek mesken olarak kullanılacak yapı yapılmasına elverişli arsa fiyatları alabildiğine artmış, buna karşılık belediye ve imar tahditleri dolayısıyla ve şehirlerin güzelliği bakımından, her arsaya istenildiği yükseklikte bina yaptırılması mümkün olmadığından, bir tek kişinin pahalı arsa tedarik ederek bunun üzerine apartman yaptırması, malî bakımdan, çok güç hatta imkansız hale gelmiştir. İkincisi: Yukarda belirtilen imkânsızlık karşısında, mesken ve iş yeri ihtiyaçlarını sağlamak için, birden ziyade kişinin elbirliğiyle hareket etmesi ve malî imkanlarını birleştirerek çok daireli yapılar yaptırması bir zaruret halini almış ve böylece ortak mülkiyete konu olan gayrimenkuller çoğalmıştır. Bunun sonunda da bir yapının kat veya dairelerinin, paydaşlara bağımsız olarak tevzi ve tahsisi için hukukî çarelere başvurulmuş ve böylece halk arasında (kat veya daire mülkiyeti) denilen fakat gerçekte Medeni Kanunumuzun müşterek mülkiyet hükümleriyle şüyuun idamesi mükellefiyeti ve irtifak haklan hükümlerinden faydalanılması ve tabir caizse, bunlar karma bir hale getirilip, İsviçre'de uygulanan çare ve imkanlara bizde de başvurularak ortak malikler arasında ortaklığı devam ettirme (şüyuu; idame) mükellefiyeti konulması ve irtifak hakkı kurulması yolu ile, kat ve daire tahsislerine dair birçok sözleşmeler yapılmış ve bunlar tapu kütüğüne de tescil olunmuştur. Üçüncüsü: Şehir nüfuslarının, çoğalması ve köylerden şehirlere hızlı bir şekilde devam eden göçler sonunda, büyük şehir (kenarlarında, belediye sınırlan dışında, hatta bazen içinde, tamamen kontrolsüz ve sistemsiz bir şekilde 'gecekondu siteleri kurulmuştur. Tek başına bir mesken edinemeyen ve şehirlerdeki arsaların yüksek fiyatları karşısında elbirliğiyle büyük yapılar meydana getirip başını sokacak bir daireye malik olma imkanlarından da mahrum bulunan bu fakir halk, şehirlerin dışında Hazineye veya özel kişilere ait boş topraklarda ve tepelerde bir iki odalı kulübeler yaparak içine girmiş ve böylece meydana gelen gecekondu mahalleleri, gerek şehircilik ve belediyecilik, gerek fizik sağlık, (gerekse sosyal emniyet, sükûn ve selamet bakımlarından gittikçe artan mahzurlar, hatta tehlikeler doğurmaya başlamıştır. Ana hatları ile belirtilen yukarıki sonuçlardan,, özellikle ilk ikisi, 20 nci yüzyılın başından beri Avrupa'da da (görüldüğünden, vatandaşları ucuz meskene kavuşturmak için çeşitli çarelere başvurulmuş ve birçok memleketlerde, elbirliğiyle ve gayet küçük sermayelerle mesken yapımına ve uzun vadeli ödemelere imkan veren kanunlar kabul edilmiştir. Yukarıki zaruretlere, memleketimiz bakımından, bir de gecekondu meselesi eklenince, yurdumuzda, özellikle büyük şehirlerde, halkı ucuz mesken sahibi kılabilecek hukukî imkânları sağlayan kanunların bir an önce hazırlanması artık kesin bir zaruret halinde kendini göstermiş bulunmaktadır. Bu zaruret, son on yıldan beri göz önüne alınarak bu alanda hazırlıklara başlanmış, Adalet Bakanlığı’nca, kat mülkiyetine dair çıkan bütün yazılar derlendiği gibi, yabancı memleketlerdeki kanunlardan kat mülkiyetiyle ilgili Fransız, Alman, İtalyan kanunları ve eski Bulgar Kat Mülkiyeti Kanunu Türkçeye çevrilmiş ve böylece yurdumuzdaki kat satışları durumunun gösterdiği gelişme de takip edilerek, kanunlaştırma hazırlıklarına hız verilmiştir. Mesken ihtiyacından doğan kat mülkiyeti zarureti, bir taraftan Hükümeti kanunlaştırma hazırlıkları yapılmasına sevk ederken diğer yandan Türk hukukçularını da düşünmeye ve bu konuda eser ve makaleler yazmaya sevk etmiş ve böylece Türk hukuk doktrininde bu konuda oldukça önemli sayılabilecek miktarda değerli kitap ve etütler meydana konmuştur. Aşağıdaki notta anılan bu eser ve etütler Türk hukukçularının 1944 yılından beri bu konu üzerinde geniş ölçüde düşünüp fikir yorduklarını göstermektedir. (1) Kat ve daire mülkiyeti ihtiyacı bir taraftan bir kısım balkı elbirliğiyle bina yapımına, bir kısmım gecekondu yapmağa zorlarken, diğer taraftan gerek Hükümetin kanunlaştırma hazırlıkları ve gerek memleket hukukçularının uğraşmaları sonucunda bu alanda esaslı bir hukukî temel kurulmasına başlandığı sırada mesele yasama alanına da intikal ederek, Türkiye Büyük Millet Meclisinin evvelki devresinde Yozgat Milletvekili İhsan Aktürel'i ve geçen devresinde de yine Yozgat Milletvekili Ömer Lûtfi Erzurumluoğlu'nu, kat mülkiyeti hakkında kanun teklifleri hazırlayıp Yüksek Meclise vermeye ve bu önemli memleket ihtiyacını karşılamak için bu suretle harekete geçmeye şevk etmiştir. Gazetelerimizde son yıllarda devamlı surette görülen (kat satışı), (daire satışı), (hanlarda oda satışı), şeklindeki ilanlar, halk arasındaki tatbikatta kat. mülkiyetinin fiilî temellerinin çoktan beri hazırlanmış olduğunu açıkça gösterdiği gibi, yukarıda zikredilen eserler ve kanun teklifleri de meselenin ilim ve yasama yönlerinden temellerini hazırlamış bulunmaktadır. Bütün bu amiller göz önüne alınarak, bir taraftan Avrupa memleketlerinde olduğu gibi ilmî ve sistematik, diğer taraftan da, yurdumuzun özellikleri göz önünde tutularak realist bir kanun tasarısı hasırlama zarureti duyulmuş, böylece (Kat Mülkiyeti Kanunu Layihası) adı altında bir tasarı hazırlanarak 1959 yılında Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne arz olunmuştur. Tasarı, Meclisin Adalet Komisyonu'nda uzun boylu incelenerek kabul edilmiş, fakat Meclis Grenel Kurulu'na arz edilmeden önce, 27 Mayıs'da Meclisin feshedilmesi üzerine Millî Birlik Komitesine, oradan* da Kurucu Meclise intikal etmiştir. Fakat bu meclislerde de görüşülmesi ve kanunlaşması mümkün olmadığından, yine tasan halinde kalmıştır. 1959 yılından beri geçen aşaman içerisinde ve Türk Tasarısının hazırlanmış olduğu 1959 yılında İsviçre'de de, Medenî Kanunun .bazı hükümlerinin değiştirilmesi ve Medenî Kanuna ilhak edilmesi, suretiyle, kat mülkiyetine ait bir kanun tasarısı hazırlanmış ve yayınlanmıştır. Henüz kanunlaşmamış olan bu tasarı, Türk Tasarımda olduğu gibi, kat mülkiyetini müstakil bir mülkiyet olarak değil, ortak (müşterek) maliklerden her birine tahsis olunan ortak pay (şayi hisse) şeklinde düzenlenmiş ve bu ortak paya tapu kütüğünde ayrı bir sahife açılmasını kabul etmiş bulunmaktadır. Yine bu tarihlerde, Türkiye'de yayınlanmış ve Büyük Millet Meclisine sevk edilmiş bulunan Türk Tasarısını, İsviçre'deki hukukî düzenleme açısından inceleyen ilmî tenkit yazıları da çıkmıştır. (2) Bu tenkitler şöylece özetlenebilir: (3) 1. Tasarının prensibi bakımından, kat mülkiyeti yerine, müşterek mülkiyet payına bağlı olarak, bir kattan daimî faydalanma esasının kabulü, Medeni Kanunun sistemine daha uygun olacaktır. Zaruret olmadıkça Medeni Kanunun, binayı arsaya, tabi kılan mütemmim cüz prensibine bir istisna getirmemekte fayda vardır. Kaldı ki binanın ana duvarlarının müşterek mülkiyete tabi olduğu kabul edildiğine göre, kat diye müstakil mülkiyet mevzuu olabilecek bir mal kalmaz. Gerçekten, ana duvarlar müşterek mülkiyete tabi olunca, kat adı altında müstakil mülkiyet, mevzuu olanak kalan şey, o katın işgal ettiği hava boşluğundan başka bir şey değildir. Hava tabakası üzerinde ise hakikî manası ile bir mülkiyet bahis konusu olamayacağına göre, mülkiyet mevzuu olarak kattan bahsedilmesi doğru olmaz. Haddizatında gayrimenkul deki bir şayi hissenin hatta sağladığı müstakil ve münhasır istifade salahiyeti, psikolojik tesiri bakımından, İsviçre tasarısında olduğu gibi, kat mülkiyeti diye isimlendirilebilir; fakat müstakil bir mal olarak mevcudiyeti olmayan katlara tapu kütüğünde sayfa açılması doğru olmaz. Nitekim İsviçre tasarısını hazırlayanlar bu hususu ehemmiyetle göz önünde tutmuşlardır. Hülasa kat mülkiyetinin esası ve tapuya tescili bakımından İsviçre tasarısı hem mantıkî hem de bugün mevcut esaslara kolayca intibak edecek hükümle m havidir. Bizim tasarı ise bu hususta hem nazari hem de tatbikî bakımdan mahzurlar arz etmektedir. Aynen İsviçre tasarısındaki hal tarzının benimsenmesi, bu mahzurları önleyecektir. (4) 2. Tapuya tescil bakımından arsa payı esas /utulmalı ve kat mülkiyeti veya bir kattan istifade hakkı ona bağlı olarak tescil edilmelidir. Bunun pratik faydası, bilhassa binanın kısmen veya tamamen yıkılması halinde görülür : Tescil kat mülkiyeti esas tutularak yapıldığı takdirde., katın veya binanın tamamının yıkılması halinde tescile mevzu teşkil eden şey ortadan kalktığından tapu kaydı mevcut durumu aksettirmeyecektir. 3. Tapu kütüğünde bir kata sayfa açılabilmesi için her şeyden evvel bunun hiç değilse mevcudiyetinin kontrol edilmesi gerekir. Kat mülkiyeti tasarısında kontrol vazifesi belediyelere verilmiştir. Belediyelerin kontrolde gösterecekleri bir ihmal yüzünden hakikatte mevcut olmayan veya sonradan ortadan kalkan bir kata kütükte sayfa açılmasından ise Devlet mesul olacaktır. (MK. m. 917). 4. Kat mülkiyeti tasarısında, bir gayrimenkulde şüyuun izalesi davalarında, mirasçılardan veya müşterek maliklerden birinin talebi üzerine hakimin kat mülkiyeti tesisine karar vererek kat veya daireleri müşterek maliklerden her birine tahsis etmesi suretiyle taksimi yapması mecburiyeti konulmuştur. Bu hüküm izale-i şüyu müessesesinin, gayesine aykırıdır. 5. Tasarıda kat maliklerinden birinin kendi katını satması halinde diğer kat maliklerine şüf'a hakkı tanınmamıştır. Halbuki bu cihet İsviçre tasarısında önemle göz önüne alınmıştır. Binaenaleyh İsviçre tasarısında olduğu gibi şuf'a hakkım tanımalıdır. Kat malikleri isterlerse, kanun hükümlerine göre şuf'a hakkından feragat ederler. 6. Taşandaki (tarifler) kenar başlığını taşıyan maddeye lüzum yoktur. Bu tariflerle gösterilmek istenen hususlar esasen diğer maddelerden anlaşılmaktadır. 7. Kat mülkiyeti arasında bir karara varılamayan hallerde daima hakime müracaat imkanı tanınmalıdır. Nitekim İsviçre tasarısında durum böyledir. 8. Her katta bağımsız bölümleri ayıran duvarların ne Sebeple bütün kat maliklerinin müşterek mülkü sayıldığını anlamak kabil değildir. Ana duvarlar meyanında yer almadığı takdirde, iki dairevi birbirinden ayıran duvarı (MK m. 647 ye) kıyasen o iki dairenin maliklerimin müşterek mülkü saymak doğru olursa da, bu duvarla, hiç alakası bulunmayan ve bundan istifadesi olmayan diğer kat maliklerine de hak tanımak ve kendilerini bu duvarın balkım, korunma ve tamir masrafı ile mükellef tutmak içtin sebep yoktur. Hükümet tarafından evvelce Yasama Meclisine sevk edilmiş olan (Kat Mülkiyeti kanunu layihası), söz konusu tenkitler de göz önünde tutularak esaslı surette incelenmiş ve bunlar üzerinde, yukarıdaki numara sıralanma göre şu neticelere varılmıştır: 1. Türk Kat Mülkiyeti kanunu tasarısı, İsviçre tasarısında olduğu gibi, Medeni Kanun’un müşterek mülkiyete ait maddelerinin tadili suretiyle katlar ve başlı başına kullanılmaya elverişli diğer bağımsız bölümler üzerinde, müşterek mülkiyete bağlı daimî bir faydalanma, yani bir irtifak tesisi esasını değil, Medenî Kanuna hiç dokunmaksızın, tamamen ayrı bir kanunla katlar üzerinde müstakil mülkiyet esasını kabul etmiştir. İsviçre tasarısına nazaran prensipte görülen bu ayrılığın, memleketimiz bakımından, sayılamayacak kadar büyük faydaları vardır. Katlarda (bağımsız mülkiyet) esası kabul edilmekle ezcümle; a) Kat malikleri psikolojik bakımdan tatmin edilmiştir. Zira her kat maliki kendi katının, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilmiş tapu kaydın aksettiren müstakil tapu senedini alacak ve böylece müstakil mülkiyet esasına göre sahip bulunduğu katın tek başına maliki olduğunu görecektir. 'Bu psikolojik inanç, elbirliğiyle inşaatı teşvik, halkın müstakil mesken ihtiyacını tatmin ve kat malikine bir emniyet duygusu temin edecektir. b ) Ana gayrimenkulde bağımsız mülkiyete konu olan haklar ve bölümler üzerimde kat maliklerine müstakil mülkiyet esasının tanınması, her kat malikini, Medeni Kanun’un bütün maliklere tanıdığı (mülkiyete has istihkak ve müdahalenin men'i) da vataniyle müstakilen teçhiz ederek ona, tek başına müracaat edeceği hukukî bir. teminat da sağlayacaktır. c) Her kat maliki, müstakil mülkiyete konu olan katını veya bağımsız bölümünü, diğer haklarla takyit, mesela müstakilen rehnederek, katından iktisaden dilediği gibi faydalanabilecektir. d) Türk tasarısında kabul edilen sistem, İsviçre tasarısında olduğu gibi, Medeni Kanunun müşterek mülkiyet hükümlerini tadil ve kat mülkiyetini Medeni Kanun’a ilhak etmediği için, daha sade, uygulanması daha kolay bir sistemdir. İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası’nın 1960 tarihli XXV nci cildinin 134-146 ncı sayfalarında tam Türkçe tercümesi bulunan İsviçre tasarısındaki hal tarzı ise, Türkiye'de uygulanmasına imkan olmayan ve Medeni Kanun’un bünyesi içine, yabancı bir cisim gibi ilhak edilmiş bir sistem niteliğini göstermektedir. Bu sistem Türkiye'de kabul olunursa, kat mülkiyeti meselesi, zamanla içinden çıkılmaz, çapraşık bir mahiyet alır ve ikide birde Medeni Kanun gibi bir ana kanunun değiştirilmesi zaruretini doğurur. Bundan kaçınmak için kat mülkiyetini, Medeni Kanun’dan ayrı olarak özel bir kanunla düzenlenmek gerekmektedir. e) Türk tasarısına göre kat mülkiyeti gerçekte, Medeni Kanun’un (gayrimenkul mülkiyeti) başlığını taşıyan 19 ncu babı içinde 652 nci maddede düzenlenmiş olan üst hakkı (namı diğerle inşaat hakkı) gibi, bir nevi (hak mülkiyeti) dir. Nitekim 652 nci maddenin birinci fıkrası bunun «tapu siciline irtifak hakkı diye tescil edilmek üzere başka bir malikin mülkü olabileceği» .kaidesini koyduğu gibi, aynı kanunun 632 nci maddesinin (2) numaralı bendi, «Tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar» in gayrimenkul mülkiyetine konu olabileceğini; 751 nci maddesinin son cümlesi ve 911 nci maddenin (2) numaralı bendi de müstakil ve daimi hak mahiyetinde kurulan üst haklarının tapu sicilinde ayrı bir sayfaya tescil edileceğini kabul etmiştir. Bu suretle Medeni Kanun, «Binaların, kain bulunduğu arızın mütemmim cüzü olduğu» hususunda 644 ncü maddenin 2 nci fıkrasıyla konulmuş olan ana kaideye bir istisna, getirmiş, yalnız 652 nci maddenin son fıkrası bu istisnayı münhasıran tek katlı binalar için kabul ederek, bir yapının birden ziyade katlarının üst hakkına mevzu olamayacağı esasını koymuştur. Eğer bunu koymasaydı, bir binanın yalnız ilk katı değil, daha üstündeki katları da, müstakil ve daimî bir hak olarak, gayrimenkul mülkiyetine konu olacak ve tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına böylece tescil edilebilecekti. İşte Türk Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısı gerekçenin başında izafe olunan mahzur ve ihtiyaçları sebebiyle, Medeni Kanun’un 652 nci maddesinin, prensibini, değil, sadece son fıkrasındaki tahdidi kaldıracak, bir binanın, arsanın mütemmim cüzü olmaksızın, yalnız ilk katının değil, daha üstündeki kartlarının da müstakil mülkiyete konu olabileceği esasını koymuştur. Şu halde mütemmim süz prensibinden ayrılmayı Medeni Kanun, üst (inşaat) ve kaynak haklarında (Madde 652, 079/cümle 2 ve 752/son fıkra hükümleriyle) esasen kabul etmiş olduğundan, Türk Kat Mülkiyeti Kanunu tasarlısının, katlar ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümler üzerinde müstakil mülkiyet esasını kabul etmesi, Türk Medeni Kanunu’nun prensiplerini ihlal veya bu prensiplerden ayrılma mahiyetini taşımaz. f) Türk tasarısına göre Kat Mülkiyeti yalnız bir malzeme, bir eşya üzerindeki mülkiyet değil, aynı zamanda tabir caizse bir boşluk mülkiyetidir. Kat maliki kendi katının ortak duvar, ortak tesisat, tavan ve tabanı müstesna olmak üzere, diğer bütün duvar, bölme, kapı, pencere ve tesisatının müstakil maliki olduğu gibi, o katın kendine ait iç boşluğunun da malikidir ve bu boşluktan malik sıfatıyla faydalanmakladır. Medeni Kanunumuzun 644 nci maddesinin birinci fıkrası aynen: «Bir arza malik olmak onu kullanmakta faydalı olacak derecede altına ve üstüne malik olmayı tazammun eder», diyerek arzın üzerindeki (boşluğu) da gayrimenkul mülkiyetinin şümullüne sokmuştur. Bu da pek tabiidir. Böyle olmasaydı 20-30 hatta 40-50 katlı binalar yapılmasına imkan olmazdı. Menkullerde de durum böyledir. Bir şişenin, bir kayığın maliki tabiatıyla onların içindeki boşluğun da malikidir; zira şişeden ve kayıktan faydalanmak ancak bu suretle mümkündür. Tam manasıyla maddi nitelik taşımayan şeyler üzerindeki mülkiyet, Medeni Kanunumuzun, (hava veya buhar tazyiki, elektrik gibi temellüke elverişli tabii kuvvetleri menkul mülkiyetinin şümulüne sokan) 686 ncı maddesinin hükmünde dahi görülmektedir. Şu halde mülkiyet hakkını sadece mücessem eşya üzerinde kabul eden bazı Fransız müelliflerinin ve onların tesiri altında kalan bazı Türk müelliflerinin, «boşluk üzerinde mülkiyet tasavvur edilemez ki, ana duvarları müşterek olan katlar, müstakil mülkiyete mevzu olabilsin», tarzındaki görüşleri Medeni Kanunumuzun kabul etmiş olduğu mülkiyet sistemi karşısında asla varit değildir. Hulasa Türk Kat Mülkiyeti Tasarısı, Medeni Kanunumuzun müşterek mülkiyet hükümlerini tadil ve mütemmim cüz hususundaki prensibini ihlal etmeyerek bu hüküm ve prensibe Medeni Kanun’un yukarda izah olunan müstakil ve daimî haklarla esasen kabul etmiş olduğu istisnaya, 652 nci maddenin son fıkrası hükmünü kaldıracak mahiyette diğer bir istisna eklemiştir; Memleketimizdeki ihtiyaçlar karşısında bu suretle hareket etmek zaruridir. 2. Tescilde arsa payı (yani mütemmim cüz prensibi) esas tutularak katlar üzerindeki hak bir müstakil mülkiyet hakkı değil, arsanın mütemmim cüzü olarak tescil edilmelidir» tarzındaki görüşün de varid olmadığı yukarda (1) numaralı bentte verilen izahattan yeter derecede anlaşılacağı cihetle, bunun üzerinde ayrıca durmaya lüzum yoktur. Bununla beraber şu noktanın Önemle belirtilmesi gerekir ki, arsa payının, kat mülkiyetinde önemli bir rolü vardır ve her kata veya bölüme ne miktar arsa payı bağlandığı gösterilmedikçe kat mülkiyeti esasen kurulamaz. Katların hepsi veya bir kısmı harap olursa, mülkiyet mevzusuz kalmayıp, sadece kat mülkiyeti sona ermekte, fakat arsanın mülkiyeti, müşterek mülkiyet esaslarına göre tapuda asıl kütüğe naklolunmaktadır. Tasarıda gerek bu hususta ve gerek katlardan yalnız birinin veya birkaçının harap olması halinde arsa payının ne olacağına dair mufassal ve acık hükümler vardır, (Tasarı madde 47). 3. Tasarıya konulan hükümlerle, bir katın veya birkaç bölümün harap olması halinde tapu idaresine derhal ihbar yapılması ve bunu yapmayanların sorumluluğu esası kabul edilerek, Devletin mutlak mesuliyeti bu hususta kabul edilmemiştir. Hazırlanan Ön tasarıyı inceleyen eski ve yeni ilmî komisyonlara gerek 1959 tarihinde ve gerek bu defa katılan tapu mütehassıslar}, kat mülkiyetinin tescili için ayrı bir (kat mülkiyeti kütüğü) nün tesisini zaruri görmüşler, aksi takdirde, asıl kütükte müşterek mülkiyet esasına göre, İsviçre'de olduğu gibi her kat için açılması teklif edilen sayfaların zamanla karışıklığa meydan vereceğini belirtmişlerdir. Gerçekten, tasarıda görüldüğü veçhile, kat mülkiyetinin tapuya tescili çok sağlam ve pratik bir esasa bağlanmış ve katların, kat mülkiyeti kütüğünde tescil edildiği sayfalarda, ana gayrimenkulün asıl kütükteki sayfası arasında tam bir bağlantı sağlanmıştır. Kat mülkiyeti, alelade mülkiyete kıyasla, birçok özellikleri olan bir mülkiyet nev'i olduğundan, bu mülkiyetin tescili için ayrı bir kat mülkiyeti kütüğünün tesisi zaruridir. Tasarı kanunlaştıktan altı ay sonra yürürlüğe gireceği için, bu altı ay içerisinde yeni kütüklerin bastırılıp tapu teşkilatına dağıtılması mümkün olacaktır. 4. Müşterek bir gayrimenkulde taksimin, kat mülkiyeti tesisi ve her katın, ortak maliklerinden birine tahsisi suretiyle yapılması hususu da tasarıda mevcut olan hükmün, izale-i şüyu müessesesinin ruhuna aykırı ve mahzurlu olduğu hakkındaki mütalaaya gelince: Ölen bir kimsenin mirasçı olarak yalnız dört oğlu varsa ve safi terekesinden az çok eşit değerde dört evi kalmışsa, mirasçılar arasında şüyuun giderilmesi, bu evlerin değerleri - ivaz ilavesi suretiyle - denkleştirilerek bunlardan her birinin bir mirasçıya anlaşmaya göre veya kura ile verilmesi imkanını Medeni Kanunumuz kabul etmiş bulunmaktadır. Safi terekede dört müstakil ev kalmayıp da yalnız dört katlı bir apartman kalmışsa, her katının aynı suretle bir mirasçıya tahsisi çok faydalı olur. Her mirasçı, taksim sonunda kendi katma müstakil malik olarak sahip olduktan sonra isterse onu satabilir. Niçin ailenin babadan kalma apartmanının tamamı başlangıçta satılsın? Kaldı ki Medeni Kanunumuz 597-602 nci maddelerinde, zirai gayrimenkullerin şüyuunun giderilmesi hususunda da birçok tahditler koymuştur. Şu halde tasarının, katların tahsisi suretiyle şüyuun giderilmesine dair hükmü de Medeni Kanun bünyesine yabancı değildir; mahzuru yok, fakat faydası çoktur. Kaldı ki bu hüküm ancak ortak maliklerin adedi göz önünde bulundurularak katların değerlerinin denkleştirilmesi suretiyle taksimin yapılmasının mümkün olduğu hallere hasr ve tahsis olunmuştur. 5. Türk tasarısı kat mülkiyetini (müstakil mülkiyet) esasına, İsviçre tasarısı ise (müşterek mülkiyet) esasına dayandırmıştır. Bu sebeple İsviçre tasarısında şüf'a hakkının kabulü zaruri idi. Türk tasarısında ise bunun kabulü, kanunun bünyesine, ruhuna, manasına ve kuruluşuna aykırı olurdu. Bir kimse nasıl ki, arsa komşusunun müstakil mülkü üzerinde kanuni şüf'a hakkına sahip değilse, apartmandaki müstakil katının üstünde veya altında veya karşısındaki kat komşusunun müstakil mülkiyet mevzuu olan katı üzerinde de kanuni şüf'a hakkına sahip olamaz. Sözleşme ile şüf'a hakkı kurulması tabiatıyla her zaman mümkündür. Bu hususta kanuni bir engel yoktur. İsteyenler bu yola başvurabilirler. 6. Tasarıda (tarifler) kenar başlığını taşıyan ikinci madde, Kat mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasında karışıklığa meydan verilmemesi için bu kanunda yer almış olan kavramların izahı bakımından hem lazım, hem faydalıdır. 7. Kat malikleri arasındaki ihtilaflarda sulh hakimine başvurulması esası, tasarının, kat mülkiyetinin yönetimine ait bütün maddelerinde belirtildiği gibi, umumî hükümlere göre de cari bulunan bir esastır. 8. Kat maliklerinin katlarını ayıran müşterek duvarlar ekseriye - özellikle yığma inşatta - bütün yapıyı taşıyan duvarlardandır. Bunların, mülkiyetini sadece bitişik kat maliklerine inhisar ettirerek diğer kat maliklerini bu mülkiyetin dışında bırakmak mümkün değildir. Bitişik kat malikleri veya bitişik iki katın tek maliki olan kimse, duvarı kaldırarak bütün binaya zarar verecek yetkiye sahip almamalıdır. Bu sebeple katlan ayıran duvarlarda da bütün kat maliklerinin ortak mülkiyeti tanınmıştır. Tasan aleyhinde ileri sürülen söz konusu tenkitler, yukarıdaki sebepler muvacehesinde kabul olunamamışsa da, prensibe dokunmayan ve haklı görülen diğer tenkitler nazara alınmış ve tasan gerek bu noktalardan gerekse yeniden tetkik sırasında ortaya çıkan sair hususlardan esaslı bir revizyona tabi tutulmuştur. Ayrıca yeni Anayasa’nın, Devlet dilinin Türkçeleştirilmesi hususunda atmış olduğu adım, kanun dilinin Anayasa deyimlerine uygunluğu zaruretini doğurduğu İçin, tasarı bu yönden de esaslı surette gözden geçirilmiş ve bunun dili, ilk şekline kıyasla, önemli denecek derecede sadeleştirilmiştir. Bu arada (bina) kavramı yerine (yapı) kat mülkiyetine konu olan esas bina için (ana yapı), (müşterek mülkiyet) yerine (ortak mülkiyet) denilmiştir. Böylece Medenî Kanundaki (müşterek mülkiyet) ve (iştirak halinde mülkiyet) kavramları da terim itibariyle vuzuha kavuşturulmuş olmaktadır. Bunların her ikisi de birden ziyade kimsenin bir şey üzerindeki birlikte mülkiyetini ifade ettiğinden, her ikisine birden (birlikte mülkiyet), bunlardan (müşterek mülkiyet) e (ortak mülkiyet) ve bir şey üzerinde birden ziyade kimsenin henüz paylar ayrılmadan toplu olarak malik olmalarını ifade eden (iştirak halinde mülkiyet) e de (toplu mülkiyet) demek doğru olacaktır. Zaten Arapça manalan itibariyle, (müşterek ile) (iştirak halinde) tabirleri arasında bir fark yoktur. Halbuki bunların ifade ettiği mefhumlar ayrı ayrı oldukları cihetle Türkçede, mefhumları belirtecek terimlerin konulması zaruridir. Bundan başka çok eskimiş bulunan (şüf'a hakkı) tabiri yerine de İsviçre ve Almanya Medenî Kanunlarında olduğu gibi (öncelikle satın alma hakkı) denilmiştir. Zira bu hak, müşterek bir malın bir hissesinin başkasına satılması halinde ortak maliklerin o hisseyi, üçüncü şahıslara nazaran öncelikle satın alması hususundaki hakkıdır ve bu sebeple tabir, bu kavramı gayet güzel ifade ettiği halde, eskiden kalma (şüf'a) terimi bunu hiçbir suretle belirtmemekte ve kalıp halinde kalmaktadır. Yeni tasarının incelenmesinden ve eskisiyle karşılaştırılmasından anlaşılacağı gibi, gerek terimlerde ve gerek deyimlerde aşırıya kaçılmamış, Anayasanın kabul ettiği terimler dışında bir terim uydurulmamış. Mesela tasarıda (tahsis, küllî halef, cüzi halef) gibi henüz Türkçesi bulunmamış olan tabirler için yeni ıstılahlar konulmasına teşebbüs edilmemiş, tasarı dilinin sadeleştirilmesinde itidal ile hareket olunmuştur. II – Tasarının bölüm ve maddelerine ait Gerekçe 50 maddeden ibaret olan tasarı 7 bölüme ayrılmıştır. BİRİNCİ BÖLÜM (Madde 1-9) BİRİNCİ BÖLÜM (Madde 1-9) Genel hükümler başlığını taşıyan bu bölümde önce İcat mülkiyetine ve kat irtifakına ait genel kaide konulduktan sonra bu kanunda geçecek olan bütün kavramlar ikinci maddede tarif edilmiş, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği, kat mülkiyetine konu olan ana gayrimenkuldeki ortak yerlerin durumu ve gayrimenkulün müstakil mülkiyete konu olan bölümleriyle arsa payı, ortak yerler ve eklentiler arasındaki bağlantılar ve nihayet ortaklığın giderilmesi ve öncelikle satmalına (şüfa) hakkı düzenlendikten sonra genel kanunlardaki hükümlerin kat mülkiyetinde hangi ölçüde uygulanabileceği ayrıca belirtilmiştir. Mevcut bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyete bu bölümler ister kat, ister daire, ister oda veya mağaza olsun halk arasında ve hukuk doktrininde yerleşmiş olan bir deyimle (kat mülkiyeti) denilmiş ve henüz üzerine bina yapılmamış olup da kat mülkiyeti esasına göre bina yapılmak için bir arsanın ortak maliklerinin kurdukları haklara ((kat irtifakı) adı verilmiştir. Kat irtifakı kurulurken esas alman kat değerinin, binanın kat mülkiyetine çevrilmesi halinde aynen muhafaza edilmesi tabii bulunmuştur. Şunu önemle belirtmek lazımdır ki, bu tasarı (arsa payı) mihveri üzerine düzenlenmiştir; zira bütün masraf ve yükümler kat maliklerinin sahip oldukları (arsa payı) oranlarına göre ayarlanmıştır. Bu hususta katlara kıymet takdir edilerek masraf ve yükümler için bu kıymeti esas almak, içinden çıkılmaz anlaşmazlık, güçlük ve hatta suiistimallere sebep olacağından, (arsa payı) esas alınmıştır. Bir kanunun gereği gibi ve pürüzsüz olarak uygulanabilmesi için her şeyden önce o kanunla düzenlenmek istenen münasebetlere ait kavramların açıkça ve hiçbir karışıklığa meydan vermeyecek surette belirtilmesi zaruri olduğundan, tasarının ikinci maddesindeki tariflerle beşinci ve altıncı maddelerindeki bağlantıların tasarıda yer alması gerekli ve faydalı görülmüştür. Tasarının birinci maddesinde açıkça belirtildiği gibi kat mülkiyeti özel bir gayrimenkul mülkiyeti nevidir. Bununla beraber bu kanundaki hükümler saklı kalmak üzere, gayrimenkul mülkiyeti hakkındaki genel hükümlerle özel kanunların gayrimenkul mülkiyeti ile ilgili diğer hükümlerinin kat mülkiyeti hakkında da uygulanabileceği tasarının 9 ncu maddesinde belirtilmiştir. Kat mülkiyeti tamamen bağımsız bir mülkiyet olarak kabul edilmiş olduğu için, ana gayrimenkulde müstakil bir bölümün satılması halinde o gayrimenkuldeki diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma (şüf'a) hakkı kabul edilmemiş ve bu nokta tasarının 8 nci maddesinde belirtilmiştir. Bununla beraber kat maliklerinin kendileri arasında yapacakları bir sözleşme ile şuf'a hakkını kabul etmelerine bir engel yoktur. İKİNCİ BÖLÜM (Madde 10-14) Bu bölümde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulmasına ait hükümler konulmuştur. Kat mülkiyeti, ortak arsadaki paya ve ana gayrimenkulün ortak yerlerine bağlı olan ve Medeni Kanundaki mülkiyete kıyasla özellikler gösteren bir mülkiyet nev'i olduğu ve nitelik bakımından çok çeşitli anlaşmazlıklara konu olabileceği için, bunun daha başlangıçta, yani kuruluşunda sağlam esaslara dayandırılması zaruridir. Bu noktayı göz önünde bulunduran tasarı bu hususta teferruatlı ve esaslı hükümler koymuş ve kat mülkiyetimin tesciline mahsus bir (Kat mülkiyeti kütüğü) tesis etmiştir. Bir kimse apartmanının (bir dairesini veya iş hanının bir odasını satmak isterse, önce o apartman üzerindeki mülkiyetini, bu kanundaki şekil ve şartlara göre (kat mülkiyeti) ne çevirtmek ve onu (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil ettirmek zorundadır. Böylece geme! mülkiyete ait kütük defterleriyle kat mülkiyeti kütüğü birbirinden açık bir şekilde ayrılmıştır. (Böyle yapılmazsa, genel kütükler üzerinde her bağımsız 'bölüm için işlenecek kat mülkiyeti kayıtları 'birbirine karışacak, bu durum, gerek kişileri ve gerek tapu kütüğünün yanlış tutulmasından doğan zararları Medeni Kanun’un 917 nci maddesine göre tazminle yükümlü olan Hazineyi büyük zararlara uğratacak, mahkemelerimizi de hu anlaşmazlıklardan doğan davalarla beyhu4e yere işgal edecektir. Bu sebeple kat mülkiyetinin, buna mahsus olan ayrı bir kütüğe tescil edilmesi zaruridir. Bu tescil yapıldıktan sonra genel kütüğün hangi sayfasından buraya nakil yapıldığı işaret olunarak, ve genel kütüğe de kat mülkiyeti kütüğünün sayfası yazılarak, ilgili gayrimenkulün her iki kütükteki kayıtları arasında bağlantı sağlanacak ve böylece genel kütükteki sayfa kapatılıp ondan sonraki işlemler kat mülkiyeti kütüğü üzerinde yapılacaktır.        Kat mülkiyeti kütüğünün kurulması için gereken belgeler tasarının 12 nci maddesinde gösterilmiştir. Bu belgelerin hepsi' ilerde kat mülkiyeti bakımından çıkması muhtemel anlaşmazlıkları önlemek veya kolayca çözümlenmek için düşünülmüştür. Ana gayrimenkulün genel taksimat planından başka bir de cephelerinin tasdikli tofoğrafı ve ayrıca her müstakil bölümün arsa payı organımı 'ihtiva eden ve iç taksimatını gösteren planı ve ayrıca her müstakil bölümün kat, daire, oda gibi nevini ve bunun numarasını gösteren bir liste ve nihayet ana gayrimenkulün yönetim tarzını düzenleyen ve kat maliklerince imzalanan bir yönetim planı verilmedikçe kat mülkiyeti kurulmasına müsaade olunmayacaktır. Gerçi yönetim planının sonradan da düzenlenebileceği ve binaenaleyh kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında mevcudiyeti zaruri bir belge olmadığı düşünülebilirse de, yönetim planı alınmadan kat mülkiyetinin kurulmasının çok büyük mahzurları vardır. Zira kat mülkiyeti kurulduktan sonra kat malikleri toplanıp hır yönetim planı yapmazlarsa, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün yönetiminden çok çeşitli anlaşmazlıklar doğacak ve mahkemeler hu yüzden açılan dosyalarla dolup taşacaktır. Bu sebeple kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında yönetim planı verilmesi bir kuruluş şartı olarak kabul edilmiştir. Bu yönetim planı bir kuruluş belgesi olarak verilmeli ve tapudaki evrakı müsbite arasında bulunmalıdır ki, bir kat veya daireyi veya bir başka 'bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler de yönetim planı hükümlerini bilsinler ve onunla bağlı olsunlar. Böyle yapılmazsa, yukarda, belirtilen mahzurlar, kat mülkiyetinden beklenen faydayı ortadan kaldırır. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM (Madde 15-17) Bu kısımda kat maliklerinin kendi bağımsız (bölümleri üzerindeki haklarından başka, bağımsız bölüme bağlı ortak yerler üzerindeki hakları ve nihayet kat irtifakı sahiplerinin hakları düzenlenmiştir. Kat maliki kendi müstakil bölümü üzerinde her hangi bir malik gibi tasarruf 'hakkına sahip olmakla beraber, o bölüme bağlı arsa payı ve ortak yerler ve eklentiler üzerinde müstakil bir tasarruf hakkına sahip olmayıp, bunlar bağımsız bölüme bağlı olduklarından, bu gibi yerler üzerindeki hakların çevresi ve ölçüsünün düzenlenmesi lazımdır. Henüz bir bina yapılmamış olan arsa üzerinde bir kat irtifakı kurulmuşsa, bu irtifaka sahip olanların birbirine karşı olan haklan da yine bu bölümde düzenlenmiştir. Arsa üzerindeki mülkiyet ortak mülkiyet olduğundan kat maliklerinin arsa paylan üzerindeki hakları için ayrıca bir kaide konulmasına lüzum yoktur. Fakat onların bağımsız bölümler ortak yerler ve eklentiler üzerindeki haklarının şümulü açık ve kesin olarak belirtilmek lazımdır ki, işte tasarının 15 ve 16 nci maddeleri bu noktaları düzenlemiş bulunmaktadır. Şunu önemle belirtmek yerinde olur ki, kat mülkiyetine konu olan bir binanın üzerine, bu mülkiyet kurulurken belediyece tasdik edilmiş ve tapuda evrakı müsbite arasına konulmuş plan dışında hiçbir suretle kaçak kat yapılamaz. Buma aykırı olarak yapılan kaçak kat üzerinde kat mülkiyeti hükümleri uygulanamaz. Bir bina üzerimde kat mülkiyeti kurulduktan sonra malikin bu binada mevcut katlara ilaveten kat çıkma hakkını kendinde alıkoyması açıkça men edilmiştir. Eğer kat malikleri aralarında anlaşıp yeni bir kat çıkmak isterlerse, tasarının 44 ncü maddesinde yazılı esaslara göre hareket ederler. Kanun buna mani değildir. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM (Madde 18-26) Kat maliklerinin kat irtifakı sahiplerinin (borçlanıl düzenleyen bu bölümün en başında, yükümlere ait genel kaide (konduktan sonra, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bakımı, korunması, genel masraflarına iştirak edilmesi, sigorta ettirilmesi gibi özel durumlara geçilmiş ve ayrıca ortaklaşa yapılması gereken masrafların bazı hallerde kiracıdan alınmasına dair hükümler konulmuştur. Ana gayrimenkulün en üstündeki katın malikinin kendi katını tamamen yıktırma hususunda kanun o malike bir hak tanımamıştır. Ancak 19 uncu madde hükümleri mahfuz olmak üzere, bir bağımsız bölümün tamiri için diğer bir bölüme girme zarureti doğarsa o bölüm malikinin veya kiracısının buna müsaade ile mükellef bulunduğuna dair (bir hüküm konulmuştur. Kanuni mükellefiyetlere uymamakta ve borçlarını yerine getirmemekte ısrar eden kat malikinin (bağımsız bölümünün cebrî temellükü esası tasarının 25 inci maddesinde, bir çok kayıt ve şartlara (bağlanmak suretiyle bir müeyyide olarak kabul edilmiştir. Kat mülkiyetine dair en yeni kanunlardan biri olan 15 Mart 1951 tarihli Alman Kanunu’nda da bu hüküm mevcuttur. Mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zaruri olan durumlarda uyulabileceği bu hükmün, kat mülkiyetinin iyi işlemesi için, kanunda yer alması bir zarurettir. Kat maliklerinin hak ve yükümleri bu tasarıda, komşuluk hakları da Medeni Kanun’un 661 nci maddesinde gösterilmiştir. Kat maliklerinin birbirini rahatsız etmesinden bir zarar meydana geldiği takdirde haklimin müdahalesini istemek (tasarının 33 ncü maddesiyle) zarar görene tanındığı gibi, zararın tazmini hususunda da bu kanunun hükümlerinden başka, genel hükümlerin de uygulanacağı tabii görülmüştür. Kat meliklerinin yapmaları yasak olan işler 24 üncü maddede gösterilirken zikrolunan misaller tadadî mahiyette değildir, Özellikle maddenin birinci fıkrasında mesken veya iş veya ticaret yeri olarak kullanılan ana gayrimenkulde hangi müesseselerin kurulup kurulmayacağının incelenmesi bakımından, ana gayrimenkulün genel durumunun göz önüne alınması ve açılacak iş yerlerinin birbiriyle olan alakası ve 'bunların binanın durumu ile bağdaşıp bağdaşamayacağı noktalan incelenmek lazımdır. Bir anlaşmazlık çıktığı (takdirde bütün bu cihetler göz; önüne alınarak bir karara varılması hakime düşmektedir. BEŞİNCİ BÖLÜM (Madde 27-46) Ana gayrimenkulün yönetimi» başlığını tanıyan bu bölüm 19 maddeden meydana gelmiş olup tasarının en uzun bölümünü teşkil etmektedir. Ve bu da pek tabiidir. Yönetim planının hangi hususları ihtiva etmesi lazım geldiği, kat malikleri kurulunun toplantısı, yönetici tayini ve onun görev, yetki ve sorumluluğu ve hakları, yöneticinin denetlenmesi doğacak anlaşmazlık dolayısıyla hakimin müdahalesi hep bu bölümde düzenlenmiş bulunmaktadır; Bütün bunlardan başka kat mülkiyetine konu olan gayrimenkule sonradan yapılacak ilavelerle tamir ve saire işleri yine bu bölümde bir hal tarzına bağlanmış ve ayrıca temliki tasarruflara dair hükümler konulmuştur. Bu hükümlerin hepsi teferruatlı olarak kaleme alınmıştır. Zira kat mülkiyetinin işlemesinin en önemli şartlarından birisi bunun kuruluşu sırasındaki vuzuh ise ikinci ve çok önemli bir şartı da, yönetim tarzının, birçok hususları önceden halledecek surette mümkün mertebe teferruatlı olarak tanzimidir. Bugün mahkemelere gelmeye başlamış olan kat intifaları gösteriyor ki, bugünkü hukukî imkanlara göre 'kurulmuş olan kat haklarının idaresi için özel hükümler bulunmadığından ve birçok hallerle kat irtifakı sahipleri toplanıp bir yönetim planı yapmadıklarından, çıkan anlaşmazlıklar dallanıp budaklanmakta ve mahkemelerimizin işlerini çoğaltmaktadır. Bu sebeple kat malikleri kurulunun verecekleri kararların noterlikçe tasdikli bir deftere geçirilmesi ve belgelerin saklanması, işletme projesi yapılması gibi çeşitli mecburiyetler tasarıda yer almış bulunmaktadır. Böylece birçok anlaşmazlıkların mahkeme ye gitmeden halledilmesine imkan hasıl olacak, iş mahkemeye intikal ederse, hakimin elinde bu anlaşmazlığı hal için sağlam dayanaklar bulunacak, tezvirat yapmak isteyen kat sahiplerinin kötü niyetleri böylece önlenmiş olacaktır. Bu bakımdan kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün idaresi ile ilgili seçimlerin teferruatlı olması tabii sayılmalıdır. ALTINCI BÖLÜM (Madde 46-49) Bu bölümde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının sona ermesinin sebepleri ve neticeleri düzenlenmiştir. Gerçi Medeni Kanunda gayrimenkul mülkiyeti hakkının nasıl sona ereceğine dair hükümler varsa da kat mülkiyetinin özelliği karşısında o hükümlerin yetmeyeceği, tasarının 46 ve 47 nci maddelerinin gözden geçirilmesi ile kendiliğinden anlaşılır. Binanın kısmen harap olması halinde ne suretle hareket edileceğine dair teferruatlı hükümler koymak zarureti vardır ki, bu hükümler 47 nci maddede konulmuştur. Ayrıca 48 nci madde, kat mülkiyetinin sona ermesi halinde bunun tapu idaresine bildirilmesi ve kaydın sildirilmesi mükellefiyetini düzenlemiş bulunmaktadır. YEDÎNCÎ BÖLÜM (Madde 50-58) Tasarının son bölümünü teşkil eden bu bölümde Medeni Kanundan önceki (Hava naldan: oda mülkiyeti) gibi haklar Medeni Kanundan sonraki (kat irtifakları) hakkında tasfiye hükümleri yer almıştır. Bundan başka Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girdikten sonra artık Medeni Kanuna göre eski usul dairesinde kat irtifakı kurulamayacağına ve tam kargir olmayan binalarda kat mülkiyeti tesis edilemeyeceğine dair yasaklar konulmuştur. Harç ve vergilerin kimlerden tahsil edileceğine dair malî hükümlerle kanunun yürürlük hükümleri de yine bu bölümde yer almış bulunmaktadır. Bütün bu hükümlerin içinde, Medeni Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra, kat mülkiyeti adı altında kurulan hakların, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uydurulması hususundaki 50 nci madde ile Medeni Kanun’un yürürlüğe girdiği 4 Ekim 1926 .tarihinden önce kurulmuş olan hava hakları gibi hakların kat mülkiyetine uydurulmasına dair olan. 52 nci madde hükümleri bilhassa önem taşımaktadır. Tasfiye Maddeleri ismi ile adlandırılabilecek olan bu hükümlerle bilhassa şu noktalar düzenlenmiştir: Medeni Kanun’a göre kurulmuş olan kat irtifaklarının, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten bağlayarak üç yıl içinde Kat Mülkiyeti Kanunu’na uydurulması ve Medeni Kanundan önceki haklar için de aynı müddetin konulması ile güdülen gaye, kat mülkiyeti alanında mümkün mertebe kısa bir zamanda hukukî birliği sağlamaktır. Medeni Kanun’a göre kurulmuş olan bugünkü kat irtifaklarının tasfiyesine ve yeni duruma intibak ettirilmesine kadar geçecek üç yıllık müddet içerisinde gayrimenkulün idaresi bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, yönetimle ilgili hükümlerinin uygulanması zaruridir. 53 ncü maddede kabul edilmiş olan bu hüküm, kat irtifaklarının bir an önce tasfiyesi ve yeni duruma uydurulması mecburiyetini doğuracak, diğer taraftan mahkemelere gelecek anlaşmazlıkların daha kolay çözümlenmesi ve karara bağlanması imkanını sağlayacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısı kanunlaşıp yürürlüğe girinceye kadar yapılmış ve üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve tescil edilmiş olan bağımsız bölümlerden birçoğu bu kanunla istenilen evsafa belki do uymayacaktır. Ancak kanunun koymuş olduğu bütün şartların gerçekleştirilmesini istemek ve gayrimenkul maliklerini buna zorlamak, bugün mevcut olan kat irtifaklarını tanımayıp birçok adaletsizliklere sebep olmak gibi arzu edilmeyen ağır neticeler doğuracağından bu husustaki müktesep halklar saklı tutulmuş ve 53 ncü madde bu noktalar göz Önüne alınmak suretiyle sevk edilmiştir.        Hülasa, Kat Mülkiyeti kanunu tasa ramı kanun tekniği ve açıklık yönünden ve kat mülkiyetinin işlemesi için gereken hükümlerin teferruatlı ve en az ihtilaf yaratacak şekilde konulması ve anlaşmazlık çıkan hallerde de bu anlaşmazlığın mümkün olduğu kadar kolay ve çabuk çözümlenmesi bakamından gereken hükümleri ihtiva etmesine titizlikle itina gösterilmiştir. Hakimin müdahale hakkı, hafiften ağır müeyyideye gidecek şekilde kademeli olarak düzenlenmiştir. Kanunun kolayca incelenebilmesi için Medeni ve Borçlar Kanunumuzda olduğu gibi, her bölüm kendi içinde ayraca sistematik bir şekilde tasnife tabi tutularak her maddeye kenar başlık eklenmiştir. Bu suretle bir bölümün ana bahisleri (A, B, C, ilah gibi) harflerle ve bunların içindeki bağlantılı bahisler ise (I, II, III ilah ve 1, 2, 3, ilah) gibi rakamlarla numaralandırılmıştır. Böylece tasarının fihristine bakıldığı zaman açıkça görüleceği gibi numaralı kenar başlıklar, kanunun esas çatısını açık bir şekilde göz önüne koymaktadır. ----------------------------- (1) Kitap olarak merhum Ordinaryüs Profesör Ebülûla Mardin'in Kat Mülkiyeti (İstanbul 1948) ve Doçent Dr. Kemal Oğuzman’ın Kat Mülkiyeti Meselesi ve Hal Çaresi (İstanbul 1958) adlı kıymetli eserleri mevcuttur. Bu mevzudaki mühim etüt ve makaleler de soyadı alfabe sırasıyla şunlardır: Nihat Bartu, Kat ve Apartman Mülkiyeti (İstanbul Barosu Dergisi. 1949 8. 155) Suat Bertan ve Fikret Arık, Kat Mülkiyeti Hakkında Rapor (Adalet Dergisi 1949 8. 314); Tahir Çağa, Kat Mülkiyeti İhtiyacını Tatmin Edebilecek Hukuki Tedbirler (Adalet Dergisi 1952 8. 587); Dündar Devres, Sözde Kat Malikleri Arasındaki Münasebet (İstanbul Barosu Dergisi 1950, S. $46); Samim Gönensay, Kat ve Daire Mülkiyeti (İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt X, 1944, S. 534); A. Pulat Gözübüyük, Yeni kat mülkiyeti sis temleri hakkında mukayeseli inceleme ı (Adalet Dergisi, 1952 8. 1055); Dr. Adil İzveren, Daire Mülkiyeti Ve Sürekli İkamet Hakkına Mütedair 15 Mart 1951 tarihli Alman Kanunu (A. Dergisi 1963 8. 594 ve 8. 721); Ebülûla Mardin, Kat Mülkiyeti (İstanbul Barosu Dergisi, 1948. 8, 98); Kemal Oğuzman, Kat Mülkiyeti ve Kanuna Karşı Hile (İstanbul Barosu Dergisi 1951, 8. 385); aynı müellifin: 6217 Sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kabul Edilmiş Midir? Tapu Kanunu’nun 26 ncı Maddesinde Yapılan Değişikliğin Tahlili (İstanbul Balosu Dergisi 1954. 8. 3); Yine aynı müellifin, Kat Mülkiyeti Kanunu Tasarısı Hakkında (Yozgat Mebusu Ömer Lûtfî Erzurumluoğlu'nun Kat Mülkiyeti Kanun Teklifinin Tetkiki). (İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt XXIII Sayı 34), Yine aynı müellifin, Kat Mülkiyeti Hakkında İsviçre'de ve Türkiye'de Hazırlanan Kanun Tasarıları, Tahlili ve Tenkidi (İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cüt XXV, Sayı 14, S. 133 ve Mut); Safa Reisoğlu Kat Mülkiyeti ve (Societe Suisse des Juristes) in 1956 yılı kongresi (Adalet Dergisi 1956, 8. 1207); O. Nuri Uman, Meskenlerde Kat Mülkiyeti (İdare Dergisi, 1944, 8. 92); Aynı müellifin: Kat Mülkiyeti (Adalet Dergisi 1946, S. 39). (2) Bunlardan en önemlisi, 1960 yılında İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası’nın XXV. cildinin 133 nçü ve mütaakip sahifelerinde yayınlanan ve yukarıda (No î de) zikrolunan mukayeseli etüddür. (3) Yukarıda (Not 2 de) zikrolunan etüdlerde de bu noktalar ele alınmıştır. (4) İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası 1960, Cilt : XXV, Sayfa 178/179.

Şerhi Ekleyen Üyemiz: Av.Ufuk BOZOĞLU Hukukçu Avukat

Şerh No : 5361 Şerh Son Güncelleme: 24-04-2010