(Karar Tarihi : 26.11.2024)

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/1743 E., 2023/509 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2015/643 E., 2019/219 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.11.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin 23.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu taşınmazda onarım ve güçlendirme yapacağı gerekçesiyle tahliye davası açıldığını, 18.06.2013 tarihinde tadil, onarım ve güçlendirme sona erdiğinde öncelikli kiracılık hakları saklı kalmak üzere taşınmazın tahliye edildiği hususunda karşılıklı mutakabata varıldığını, taşınmazın onarım, güçlendirme ve yenilenmesinin sona ermesinden sonra davalıların rayicinin çok üzerinde bir kira bedeli talep ettiğini, mahkemece belirlenecek kira bedeli üzerinden taşınmazı kiralamaya hazır olduklarını bildirdikleri halde taşınmazın üçüncü bir kişiye kiraya verilerek öncelikle kiralama hakkının ihlal edildiğini, davalıların sözleşmenin kurulumamış olması nedeniyle müvekkilinin doğan zararlarını tazmin etmekle yükümlü olduklarını ileri sürerek; maddi zararının belirlenmesi ve davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile 150.000,00 USD ve 104.500,00 TL'nin davalılardan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin mahkeme kararı ile fesholunduğunu ve iş yerinin 18.06.2013 tarihinde düzenlenen tahliye ve teslim tutanağı ile davacı tarafça tahliye edildiğini, taşınmazın onarım ve güçlendirmesini müteakip ihtarname keşide edilerek rayiç bedellerde davacıya kiralanabileceğinin belirtildiğini, davacının menfi cevabı üzerine sözü edilen iş yerinin müvekilleri tarafından kiraya verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalıların yasal düzenlemeye göre usulüne uygun ihtarname gönderdiği ancak tarafların kira bedelinde anlaşamamaları nedeniyle akdin kurulamadığı, öncelik hakkının kiracıya kira bedelini de belirleme hakkını vermeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davalılar tarafından, öncelikle kiralama haklarının ihlal edildiğini, bilerek kira bedeli tutarının yüksek tutulduğunu, dürüstlük ve iyi niyet kurallarına aykırı davranıldığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan yeniden kiralanmadan önce davacıya yazılı bildirim ile kiralama konusunda öncelik tanınmış olduğu, ancak kira bedelinde anlaşamamaları nedeniyle akdin kurulamadığı, dava yoluyla davalının sözleşme yapmaya zorlanamayacağı, dolayısıyla tazminat koşullarının da oluşmadığı, Mahkemece verilen kararın yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yeniden kiralama yasağına aykırı davranıldığı iddiasıyla tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 355 inci maddesi,

2. Emsal niteliğindeki Dairemizin 2017/4122 E., 2019/282 K., 2017/4956 E., 2019/871 K. ve Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 2015/6530 E., 10458 K. sayılı ilamları .

3. Değerlendirme
1. 6098 sayılı Kanun'un yeniden kiralama yasağı başlıklı 355 inci maddesinde; "...Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz." düzenlemesi bulunmaktadır.

2. Söz konusu düzenleme uyarınca; kiracının, yeniden inşa veya imarı öncesi mahkeme kararı ve icra marifetiyle tahliye edilmesi, üç yıl geçmeden ve tercih hakkı bertaraf edilmeden kiracı dışında kiralananın üçüncü bir şahsa kiraya verilmesi halinde kiraya verenin tazminat sorumluluğu doğmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için, dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür.

3.Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 18.06.2013 tarihli tahliye ve teslim tutanağı ile davacı kiralananı tahliye ederek davalı kiraya verenlere teslim etmiştir. Davacı, tahliyeye ilişkin icra işlemi olmadan taşınmazı tahliye ettiğinden 6098 sayılı Kanun'un 355 inci maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.

4. Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince; koşulları oluşmayan tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, davacıya öncelik hakkı tanınmış olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Ne var ki, İlk Derece Mahkemesi kararı sonucu itibariyle doğru bulunduğundan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereğidir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek ONANMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

26.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 355 :Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Şerh Son Güncelleme: 31-08-2025