(Karar Tarihi : 24.06.2025)

3. Hukuk Dairesi 2024/3099 E. , 2025/3540 K.


"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/3155 E., 2023/515 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/362 E., 2020/898 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin kiracı olarak kullandığı taşınmazı, davalı tarafça açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen ilam gereği tahliye etmek zorunda kaldığını, ancak davalının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 355. maddesinde öngörülen yeniden kiralama yasağına uymayarak taşınmazı dava dışı üçüncü kişiye kiraya verdiğini ileri sürerek; tahliye davası nedeniyle ödenen 4.178,25 TL yargılama giderinin, son ödenen kira bedeli üzerinden belirlenecek bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere şimdilik 10.000,00 TL tazminatın ve taşınmazdaki işletmenin kapalı kaldığı süre içerisinde mahrum kalınan gelirlere karşılık şimdilik 10.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 03.12.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle bir yıllık kira bedeli talebini 30.000,00 TL olarak belirlemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; tahliye sonrasında yaklaşık 6 ay kadar taşınmazın boş kaldığını, müvekkilinin taşınmazı işletme olarak kullanmak için bir kısım girişimlerde bulunduğunu, ancak yaşanan olumsuzluklar nedeniyle şehir değişikliği yapmak zorunda kaldığını, haklı nedenlerle taşınmazın davacıya yeniden kiralanmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hali hazırda taşınmazın üçüncü kişi tarafından kiracı sıfatı ile kullanıldığı, davalının 6098 sayılı Kanun'un 355. maddesindeki yeniden kiralama yasağına aykırı davranması sebebiyle tazminattan sorumlu olduğu, iddia edilen haklı sebeplerin varlığının davalı tarafça ispatlanamadığı, son ödenen aylık kira bedelinin 2.500,00 TL olması sebebi ile 1 yıllık kira bedeli olan 30.000,00 TL tazminatın davacıya verilmesi gerektiği, kâr mahrumiyetine ilişkin davacının zararının bilirkişi raporu ile belirlenememesi sebebi ile bu yöne ilişkin talebin ispatlanamadığı gerekçesiyle; bir yıllık kira bedeli üzerinden davanın kısmen kabulüne, toplam 30.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; 6098 sayılı Kanun ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan tahliyeye yönelik hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi halinin düzenlendiği, davacının, tahliyeye ilişkin mahkeme ilamının kesinleşmesinden sonra, taşınmazı icra işlemi olmadan kendi rızasıyla tahliye ettiği, bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine oy çokluğuyla karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; davalının 6098 sayılı Kanun'un 355. maddesi uyarınca yeniden kiralama yasağına uymayarak, dava konusu taşınmazı üçüncü kişiye kiraya verdiğini, gönderilen ihtarname ile davalı taraftan söz konusu taşınmazın eski hali ile müvekkiline yeniden kiralanması talep edilmesine rağmen, taşınmaz eski hale getirilmediği gibi zararlarının da karşılanmadığını, davalı tarafça tahliyeye ilişkin anılan Mahkeme ilamının icrası amacıyla, ... . İcra Dairesinin 2017/6577 E. sayılı dosyası ile müvekkili hakkında avukatlık ücreti, yargılama giderleri ve tahliye konulu takip başlatıldığını, saygın bir firma olması, iş yerine gelinip cebri icra işlemleri başlanmaması, çevrede saygınlığının zedelenmemesi için cebri icra olmadan basiretli tacir gibi davranılarak kiralananın tahliye edildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yeniden kiralama yasağına aykırı davranıldığı iddiasıyla tazminat ve kazanç kaybının tahsili istemine ilişkindir.
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, 6098 sayılı Kanun'un yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz." düzenlemesi bulunmakta olup, Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını "sağlaması" halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, yine ilgili maddenin gerekçesinde, kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşulun, kiraya verenin, aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağlaması gerektiğinin açıkça belirtilmesine, bu durumda davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.06.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Davacı kiracı olarak kullandığı taşınmazı, davalının açtığı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen tahliye ilamı gereği başlatılan icra takibi neticesinde, saygınlığının zedelenmemesi için basiretli davranarak tahliye etmek zorunda kaldığını, ancak davalının, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesinde öngörülen yeniden kiralama yasağına uymayarak taşınmazı dava dışı üçüncü kişiye kiraya verdiğini ileri sürerek, bir yıllık kira bedeli tazminatı ile oluşan zararlarının tazminini talep etmiştir.
Davalı, haklı nedenlerle kiralananın başkasına kiraya verildiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
İlk Derece Mahkemesince, yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle bir yıllık kira tazminatına hükmedilerek, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Tarafların istinafı üzerine Bölge Adliye Mahkemesince oy çokluğuyla; davacı kiracı, tahliyeye ilişkin ilamın kesinleşmesinden sonra icra işlemi olmadan taşınmazı kendi rızasıyla tahliye ettiğinden, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesi gereği tazminat koşulları oluşmadığı gerekçesiyle, yeniden kiralama yasağı nedeniyle verilen kısmen kabul kararı kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmiştir.
Davacının temyizi üzerine; Dairemizin çoğunluğu tarafından hükmün onanmasına karar verilmiştir. Daire çoğunluğu ile aramızdaki ihtilaf, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesi ile belirlenen tazminat koşulunun uygulanabilmesi için kiracının icra marifeti ile tahliye edilmesi gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Somut olayda iş yeri ihtiyacı nedeniyle davacı aleyhinde açılan tahliye davasının kabul edilerek kesinleşmesi üzerine davacı aleyhinde ... . İcra Müdürlüğünün 2017/6577 E. sayılı dosyası ile ilamlı icraya ilişkin takip başlatıldığı, düzenlenen icra emrinin davacıya tebliği üzerine davacının iş yerini tahliye ettiği, şu halde icrai işlemlerin başladığı hususunda bir tereddüt bulunmadığı, davacının tacir olup, toplum nezdinde itibarının zedelenmemesi, iş yerinden icra yolu ile çıkarılmasının önlenmesi ve cebri icra masraflarına katlanmamayı tercih etmesi nedeniyle kiralananı tahliye ettiği, dolayısıyla 6098 sayılı Kanunun 355. maddesinde yazılı olan "..kiralananın boşaltılmasının sağlandığı" şartının gerçekleştiği anlaşılmaktadır.
Bu nedenle; davacı kiracının, alınan tahliye ilamının kesinleşmesi ve aleyhinde ilamlı icra takibi başlatılması ile taşınmazı tahliye etmesi hayatın olağan akışına uygun olup, aleyhinde icrai işlem başlatılan kiracının taşınmazı kendi isteği ile tahliye ettiği kabul edilemeyeceği gibi kiracı aleyhinde icrai işlemin başlatılmış olmasının, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesinde yazılı olan kiralananın boşaltılmasının sağlanması için yeterli olup, kiracının cebri icra yolu ile tahliye edilmesinin şart olmadığı gerekçesiyle, davacının sair temyiz itirazlarının reddi ile yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminat talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaati ile Sayın çoğunluğun görüşüne iştirak edilmemiştir.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 355 :Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Şerh Son Güncelleme: 31-08-2025