(Karar Tarihi : 22/09/2022)

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen hükmün süresi içinde, taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı ile 23/04/2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, davalının son ödediği 23.700TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını ileri sürerek; 23/04/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 28.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında talebinin net kira bedeline ilişkin olduğunu bildirmiştir.
Davalı; sözleşmedeki artış şartına uygun olarak kira bedelinin aylık 23.700TL+ stopaj olarak ödendiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 23/04/2010 tarihine göre, Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde belirtilen yasal süre dikkate alınmadan 12/06/2015 tarihinde açılan davanın, zamanaşımı ve hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine dair verilen karar; davacı tarafın temyizi üzerine, Dairece verilen 04/04/2019 tarihli ve 2017/7675 E. 2019/2965 K. sayılı kararla; (...Kira sözleşmesinin 5. maddesinde her yıl kira bedelinin TÜİK'in açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu hale göre sözleşmede kira bedelinin artırılacağı düzenlenmiştir. Bu durumda 12/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde olup, mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek hak ve nesafet dönemi sayılan 23/04/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir...) gerekçesiyle bozulmuştur.
Bozma üzerine yapılan yargılama sonucunda mahkemece, dava konusu taşınmazın 23/04/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 24.570TL olarak tespitine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2)18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre; "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.
Somut olayda; kira bedelinin, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin özel şartları 5. maddesinde; kira bedelinin 16.000TL olduğu, stopajın kiracı tarafından ödeneceği, 31/03/2011 tarihinden sonraki yıllık dönemlerde kira bedelinin TÜİK'in açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağının kararlaştırıldığı, buna göre de talep edilen dönem için davalı tarafça ödenen kira bedelinin 23.700+stopaj olduğu anlaşılmaktadır.
Dosyaya kazandırılan ve mahkemece hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporunda; davalının dava konusu iş yerinde eski kiracı olmasının yanı sıra hak ve nesafet kuralları da gözetilmek suretiyle 23/04/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 27.300TL olabileceği belirtilmiş, mahkemece bu bedel üzerinden takdiren %10 hakkaniyet indirimi yapılarak, aylık kira bedelinin 24.570TL olarak tespitine karar verilmiştir.
Tüm bu bilgilere göre somut olay değerlendirildiğinde; 06/03/2020 tarihli bilirkişi heyeti raporunda, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin ne olacağı belirtilmemiş olduğundan, alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
O halde, mahkemece yapılacak iş; bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenip, bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespitine karar vermek olmalıdır.
Öteyandan; sözleşmedeki düzenlemeye göre davalı tarafça ödenen kira bedelinin 23.700TL+ stopaj olduğu, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda kira bedelinin net 27.300TL olabileceği belirlendiği halde, hükmedilen aylık 24.570TL kira bedelinin net ya da brüt olduğu belirtilmeksizin infazda tereddüt oluşturacak şekilde hüküm kurulmasıda doğru değildir.
Bundan ayrı; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesinde yer alan kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği düzenlenmiştir.
Buna göre, tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemiş olması da usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
KARAR : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince taraflar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK'nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 22/09/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Üye Notu : Nitekim doktrin de aynı görüştedir:
==============================
Başlangıçta yapılan kira sözleşmesinin süresi dolmuş, TBK. m. 347 uyarınca kira sözleşmesi birer yıllık dönemler halinde uzamış ve ilk kira sözleşmesinin yapıl¬masından itibaren beş kira yılı geçmiş olabilir. Sözgelimi bir yıl için yapılan bir kira sözleşmesi, TBK. m. 347 uyarınca birer yıllık dönemler hâlinde uzamış ve dört uza¬ma yılının geçmesiyle birlikte, başlangıçtan itibaren beş kira yılı tamamlanmış olabi¬lir. Bu olasılıkta altıncı kira yılı (beşinci uzama dönemi) için kira bedelinin TBK. m. 344 f. 3 uyarınca tespit edilmesi istenebilir. Bunun gibi, iki yıllık kira sözleşmesinin birer yıllık dönemler hâlinde üç yıl uzaması, başlangıçtan itibaren beş kira yılının geçmesi demektir. Bundan böyle, uzayan yeni dönem (altıncı kira yılı) için TBK. m. 344 f. 3’e göre kira bedelinin tespitinin istenmesi mümkündür36 Başlangıçta yapılan beş yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması üzerine, ilk uzama yılında (yine altıncı kira yılında) uygulanacak kira bedelinin de TBK. m. 344 f. 3 uyarınca tespiti iste¬nebilir37. Bütün bu olasılıklarda, altıncı kira yılı için TBK. m. 344 f. 3’e göre tespit edilecek rayice uygun kira bedelinin, daha sonraki uzama dönemlerinde (yedinci kira yılı ve sonra gelen yıllarda) yeniden artması söz konusu olabilir.
=============================
KİRA BEDELİ ARTIŞINA İLİŞKİN SÖZLEŞME ŞARTLARI ve SÖZLEŞME UYARINCA GERÇEKLEŞEN KİRA BEDELİ ARTIŞININ KİRA TESPİT DAVASI SONUCUNDA GERÇEKLEŞEN KİRA BEDELİ ARTIŞINDAN AYIRT EDİLMESİ Prof. Dr. Burak ÖZEN s.36

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 08-05-2023