(Karar Tarihi : 03/06/2020)

Taraflar arasındaki itirazın iptali - kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, itirazın iptali talebi yönünden davanın kısmen kabulüne, kiralananın tahliyesi talebi yönünden davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalının mirasçılardan ... tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalının 01/09/2013 tarihinden beri kiracı olarak oturduğu taşınmazı 13/12/2013 tarihinde satın alarak taşınmazda malik olduğunu, ödenmeyen kira bedellerinin tahsiline yönelik olarak başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ile takibin devamına, takip tutarının %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine ve davalının temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, temerrüt koşullarının gerçekleşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, kiralananın tahliyesi talebi yönünden davanın kabulüne, alacak talebi yönünden ise davanın kısmen kabulü ile takibin 29.279,08.-TL yönünden devamına dair verilen hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 13/02/2019 tarih 2017/7098 Esas 2019/1076 Karar sayılı ilamı ile" ...Davalı ile önceki malik arasında düzenlenen 01/09/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi incelendiğinde, hususi şartlar bölümünün 5. maddesinde "Kiracı kontrat bitiminde kira bedelini... göre % ... oranında artırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder." düzenlenmesinin yer aldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu hükümde artış oranı belirtilmediğine göre, bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Takibe konu kira tutarının ispatı kiraya verene aittir. Davacının tek yanlı kira oranı ve kira bedeli belirlemesine itibar edilemez. Davacı kiraya veren kira miktarını ispat edemediğine göre, Mahkemece, talep edilen dönemde davalının kabul edip ödediği kira bedeli üzerinde durularak davalının ödeme savunması da birlikte değerlendirilerek kira bedellerinin ödenip ödenmediği tespit edilerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. " gerekçesiyle bozulmuştur.
Bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, itirazın iptali talebi yönünden davanın kısmen kabulü ile takibin 27.815 TL yönünden devamına, kiralananın tahliyesi talebi yönünden davanın kabulüne yönelik olarak verilen hüküm, davalı kiracı ... mirasçısı ... tarafından temyiz edilmiştir.
Davaya dayanak 01/09/2013 başlangıç tarihli bir yıl süreli aylık 1.100TL bedelli kira sözleşmesi konusunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede, kira bedelinin ait olduğu ayın ilk .... gününde ve her ay peşin olarak ödeneceği, aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde, ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresi sonuna kadar olan kira bedellerinin muacceliyet kazanacağı düzenlenmiştir. Davacı tarafından, davaya konu taşınmaz 13/12/2013 tarihinde satın alınarak 30/12/2013 tarihinde gönderilen ihtarname ile 2014 yılı Ocak ayından itibaren aylık kira bedelinin 2.650TL olarak ve her ayın en geç beşinci günü ödenmesi hususu davalıya ihtar edilmiş, davalı kiracı tarafından 06/01/2014 tarihli cevabi ihtarname ile de talep doğrultusunda kira bedellerinin ödeneceği davacıya bildirilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, kira bedelinin hangi tarihten itibaren ve hangi oranda artırılacağı noktasında toplandığı anlaşılmaktadır.
Davacı tarafından, davalı aleyhine 09/11/2015 tarihinde Karşıyaka 4. İcra Müdürlüğü'nün 2015/15005 Esas sayılı dosyası ile başlatılan takipte, 01/09/2014 tarihinden itibaren kira dönemi için aylık 2.914 TL kira bedeli, 01/09/2015 tarihinden itibaren kira dönemi için aylık 3.141 TL kira bedeli esas alınarak; 01/09/2014 tarihinden 01/11/2015 tarihine kadar muaccel olup da ödenmeyen bakiye kira bedellerini, 01/11/2015 tarihinden 01/08/2016 tarihine kadarki dönem için ise muacceliyet kaydı nedeniyle toplam 72.660 TL kira bedelinden 42.556.81 TL tahsilatın mahsubu ile 30.140,28 TL kira alacağı ve işlemiş faizin tahsilini talep etmiştir. Davalının ödeme emrine itirazı üzerine; davacı, açtığı iş bu dava ile itirazın iptalini ve davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir.
Kira ilişkisini ve kira bedelini ispat yükü kiraya verene, kira bedelinin ödendiğini ispat yükü ise kiracıya aittir. Davaya dayanak sözleşmenin hususi şartlar 5. maddesinde, artış oranı belirtilmediğine göre bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Sözleşmede kira artış oranı bulunmadığından mahkemece yazılı kira sözleşmesi uyarınca kira bedelinin hesaplanması gerektiği; ancak davalı kiracının akit başlangıcından kısa süre sonra davacının talebi üzerine iyi niyetli olarak 2014 yılı Ocak ayından itibaren artış yaparak kira bedellerini ödediği, davacının da ödemelere karşı çıkmadığı görülmektedir.
Dosya arasında bulunan ve hükme esas alınan 22/08/2019 tarihli bilirkişi raporunda kira bedelinin hangi tarihten itibaren artırılacağına ilişkin seçenekli hesaplama yapılmış olup, Mahkemece davacı kiraya verenin talep ettiği kira miktarını ispat edemediğinden davalının kabul edip ödediği kira bedelleri üzerinden bilirkişi tarafından yapılan hesaplamaya göre muacceliyet kaydı gereğince 27.815TL yönünden haksız itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmiştir.
Somut olayda; Kira sözleşmesinde kira artış oranı bulunmadığından kiracının kabul edip ödediği kira miktarı esas alınarak yapılan hesaplamada, takibe konu kiralardan 2014 yılı Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları için aylık kira bedeli 2.914 TL yerine ödenen 2.650TL; 2015 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları için aylık 3.141 TL yerine ödenen 2.914 TL , 2016 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz ayları için ise ödenen kira bedeli 3.141 TL'dir. Kiracının kabulünde olan ödediği bu miktarlar banka makbuzu/dekontlar ve bilirkişi raporu ödeme cetveli kısmıyla sabittir. Kiraya veren talep ettiği kira bedelini ispatlayamadığından davalının takip tarihi itibariyle kira borcu bulunmamaktadır. Kira bedellerinin tamamının ödendiği belirlenmiş olup temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden sözleşmedeki muacceliyet şartının da gerçekleştiğinden söz edilemez. Bu durumda Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile kararın BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03/06/2020 gününde oy birliği ile karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 02-01-2022