(Karar Tarihi : 10.06.2019)

Taraflar arasında görülen alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; mesken niteliğindeki taşınmazı 01/09/2010 tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya verdiğini, kiralananın eksiksiz, mükemmel ve sıfır olarak tabir edilen şekilde davalıya teslim edildiğini, taşınmaz tahliye edilirken kiracı tarafından da aynı şekilde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını; taşınmazın 31/01/2014 tarihinde tahliye edildiğini, taşınmazın davalı tarafından hor kullanıldığını, mecurda meydana gelen hasar ve zarar bedelinin Bakırköy 6. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/19 D.İş sayılı dosyasıyla tespit edildiğini ve 4.250,00 TL olarak belirlendiğini, davalı tarafından ödenen 1.500,00 TL depozito bedelinin hasar bedeline mahsup edildiğini, ayrıca delil tespiti için 585,70 TL yargılama gideri yapıldığını; kira sözleşmesinin 11. maddesi uyarınca, sözleşmenin uzaması halinde kira artışlarının TÜİK tarafından açıklanan TEFE-TÜFE ortalaması alınarak hiçbir ihbara gerek kalmaksızın yapılacağının kararlaştırılmasına rağmen, kira bedellerinin eksik ödendiğini, 2014 Ocak ayı kira bedelinin de ödenmediğini; davalı tarafından noterden çekilen ihtarname ile taşınmazın tahliye edildiğinin, kira bedelinin depozito bedelinden mahsup edildiğinin bildirildiğini, kira bedelinin depozito bedelinden mahsup edilemeyeceğini; taşınmazın fesih ihbar sürelerine uyulmaksızın, kira süresi sona ermeden 7 ay evvel tahliye edildiğini , davalının sözleşmeye aykırı bu davranışı nedeniyle kira bedelinden mahrum kaldığını ileri sürerek; 2.393,07 TL ödenmeyen ve eksik ödenen kira bedelinin , 2.750,00 TL hor kullanma bedelinin, 585,70 TL yargılama gideri ile belirlenecek olan makul süre kira tazminatının yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, kira sözleşmesinin demirbaş eşya bölümünün davacı tarafından sonradan doldurulduğunu, kiralananın bulunduğu binanın 43 yıllık olduğunu, bu sebeple mecurun masrafsız, eksiksiz ve sıfır şekilde teslim edilmiş olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, demirbaş diye bahsedilen eşya, dolap ve pencerelerin bina ile yaşıt olduğunu, kira sözleşmesi uyarınca olağan kullanımdan kaynaklı kiralananda meydana gelen bozulma ve eskimelerden kiracının sorumlu tutulamayacağını, delil tespit raporunun tek taraflı hazırlandığını, itiraz etmiş olduğu rapora dayanarak hüküm tesis edilemeyeceğini; taşınmazı tahliye edeceğini aylar öncesinden şifahen, yazılı olarak da yaklaşık bir aydan fazla bir süre önce davacıya bildirdiğini, depozito bedelinin tarafına iadesinin gerektiğini, yargılama giderine yönelik talebin eldeki davadan tefrik edilmesi gerektiğini; sözleşmenin 9. maddesine göre ; kiracının, kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirimde bulunabileceğini, davacıya taşınmazı tahliye edeceğini şifahen süresinde bildirdiğini ve mecuru 31/01/2014 tarihinde tahliye ettiğini, erken tahliyeden bahsedilemeyeceğini, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının sözleşmeyi her zaman sona erdirebileceğini; sözleşme ile kira artışlarında TÜFE yıllık artış oranının uygulanacağının kararlaştırıldığını, TBK'nın 344. maddesine göre , tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olabileceğini, bahse konu düzenlemenin emredici nitelikte olduğunu, kira artış oranına ilişkin davacı tarafından yapılan hesaplamaların hatalı olduğunu, kira ödemelerinin eksiksiz ve tam olarak yapıldığını, ödenmeyen kira borcunun bulunmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; yargılama sırasında alınan 24/11/2015 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda, kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğu, sözleşmede fesih ihbar sürelerine dair birden fazla çelişkili hükme yer verildiği, bir ay önceden bildirimde bulunulmasına ilişkin hükmün davalı kiracının daha lehine olması nedeniyle dikkate alınması gerektiği, kiracı tarafından sözleşmeye aykırı olarak taşınmazın hor kullanıldığı, hor kullanım bedelinden 1.500,00 TL depozito bedeli mahsup edildikten sonra 2.875,99 TL hasar bedelinin ve bilirkişi incelemesi neticesinde belirlenen 1.852,51 TL kira farkı alacağı ile 147,02 TL dava tarihine kadar işlemiş faizin talep edilebileceğini, hor kullanım bedeline de dava tarihine kadar faiz işletilebileceği, sözleşmede kararlaştırılan hasar bedeline uygulanacak aylık % 10 faiz oranının yasal faizin iki katını aşmayacak şekilde uygulanabilceğini, davalının taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar süresine uyarak 1 ay öncesinden bildirimde bulunmak suretiyle tahliye ettiği, bu sebeple davacının makul süre kira tazminatı isteminde bulunulamayacağı, delil tespitine ilişkin yargılama giderinin iş bu davada yargılama giderleri kısmında değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, 1.862,51 TL kira alacağı, 2.875,99 TL hasar bedeli, 285,60 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 5.025,00 TL alacağın davalıdan tahsiline , kira alacağına dava tarihinden itibaren yasal faiz, hasar bedeline ise dava tarihinden itibaren yıllık % 18 faiz uygulanmasına, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu Kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi hükmünde; " Tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki yılın üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda , yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. " şeklinde düzenleme yapılmıştır.
Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 2. maddesinde ise; " Türk Borçlar Kanunun kamu düzeni ve genel ahlaka ilişkin kuralları, gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır." hükmü yer almaktadır. TBK'nın 344. maddesindeki kira artışına yönelik düzenleme de kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.
Somut olayda; taraflar arasında 01/09/2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira bedeli aylık 1.100,00 TL olarak kararlaştırılmış olup, sözleşmenin " hususi şartlar " başlığı altında düzenlenen 6. maddesinde kira artışının, yenilenen dönemde TEFE - TÜFE ortalamasına göre yapılacağı ; sözleşmenin eki niteliğinde daktilo ile yazılmış ve taraflarca imzalanmış bulunan, yine "hususi şartlar " başlığı altında düzenlenen 11. maddesine göre ise, sözleşmenin uzatılması halinde hiçbir ihtara gerek kalmaksızın, kira artışının DİE tarafından belirlenecek olan TÜFE oranı dikkate alınmak suretiyle yapılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmeyle bağlılık ilkesi gereği, bu artış şartı tarafları bağlayacak olup, davalı kiracı yenilenen her kira dönemi için artış şartına uygun kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkemece, yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarında yapılan hesaplamaların birbiriyle çeliştiği, çelişki giderilmeksizin, 24/11/2015 tarihli rapor benimsenerek hüküm kurulduğu , hükme esas alınan bilirkişi raporunun ise TBK 'nın emredici nitelikteki 344. maddesi değerlendirilmeden hazırlandığı anlaşılmıştır.
O halde, mahkemece; davacı kiraya verenin, davalıdan talep edebileceği kira farkı alacağının belirlenmesi noktasında, Türk Borçlar Kanunun yürürlük tarihi olan 01/07/2012 tarihi öncesi dönem için, sözleşmede kararlaştırılan artış şartı esas alınarak; yürürlük tarihi sonrası için ise, TBK'nın 344. maddesinin 17/01/2019 tarihli değişiklik öncesi metninde yer alan sınırlama uyarınca, üretici fiyat endeks oranını geçmemek kaydıyla, taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükümleri de dikkate alınarak hesaplama yapılması, ödenen kira bedelleri belirlenerek, bulunacak bedelden mahsup edilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
3-) Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre için devam eder. Bununla birlikte, TBK'nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.
Kira sözleşmesinin " hususi şartlar " başlığı altında düzenlenen 22. maddesinde; " Kontrat 1 yıllıktır. Kontratın sona ermesinden 1 ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir." ve 12. maddesinde ise ; " Kiracı sözleşme dönemi hitamında iki ay önceden noterden yazılı ihbarda bulunmak şartıyla mecuru tahliye edeceğini bildirerek sözleşmeyi feshedebilir." şeklinde ihbar koşuluna yer verilmiştir. Her iki tarafın da kabulünde olduğu üzere, taşınmaz 31/01/2014 tarihinde tahliye edilmiş olup, yargılama aşamasında davacı, taşınmazın yeniden 01/04/2014 tarihinde kiraya verildiğini belirtmiştir.Her ne kadar davalı kiracı, taşınmazı tahliye edeceğini şifahen, kira süresi sona ermeden aylar öncesinde kiraya verene bildirdiğini savunmuş ise de ; konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, TBK'nın 348. maddesi uyarınca yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Yine davalı tarafından sözleşmenin feshine yönelik noterden davacıya çekilen ihtarname incelendiğinde, 20/12/2013 tarihli olup, sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar sürelerine uyulmadığı görülmüştür. Bu durumda, fesih ihbar koşuluna uyulmaksızın, sözleşme süresi sona ermeden taşınmazın erken tahliye edildiği anlaşılmıştır. Taşınmaz mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılmış, bilirkişi raporunda, taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre 2 ay olarak belirlenmiş olmasına rağmen; mahkemece, sözleşmede düzenlenen " fesih ihbar " süresinin, yeniden kiraya vermek için gereken makul süre olarak kabul edilmesi hatalıdır.
Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davalı kiracının,fesih ihbar süresine uymaksızın, sözleşme süresi sona ermeden, 31/01/2014 tarihinde taşınmazı erken tahliye ettiği dikkate alınarak, tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte, tahliye tarihinden itibaren belirlenen 2 aylık makul süre kira tazminatından da sorumlu olduğu dikkate alınarak, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
4-) Kira sözleşmesinin " hususi şartlar başlığı altında düzenlenen 17. maddesinde; " Kiracı depozito olarak 1.500,00 TL vermiştir. Tahliye sonunda mecurda herhangi bir zarar ziyan olmadığı ve kiracı tarafından yapılması gerekli ödemelerin tam ve eksiksiz yapıldığı görüldüğü takdirde, alınan depozito aynen iade edilecektir. Aksi halde zarar ziyanın, yapılmamış ödemelerin parasal değerleri depozitodan düşülerek, kalırsa bakiyesi iade edilecektir. Depozitonun ödemeleri karşılayamaması halinde ise, tamamlayıcı nakit kiracı tarafından mal sahibine defaten ödenecektir. Bu ödemenin geciktirilmesi halinde aylık yüzde on gecikme zammı uygulanacaktır." şeklinde düzenleme yapılmıştır.Kiracı özel şart gereğince, kiraya verene ödediği depozito bedelinin iadesini ancak kiralananın tahliye tarihinde tam ve sağlam olarak kiraya verene teslimi halinde isteyebilir. Bir başka ifade ile depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının, kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazda kiracının kullanımından kaynaklı meydana gelen hasar bedelinin 2.875,99 TL olduğu, depozito bedeli olarak ödenen 1.500,00 TL nin mahsup edilmesi gerektiği belirtilerek hesaplama yapılmış, mahkemece, yanılgıya düşülerek, mahsup edilmiş şekliyle hasar bedelinin 2.875,99 TL olduğundan bahisle bu bedele hükmedilmiş, kısacası depozito bedeli mahsup edilmeksizin karar verildiği anlaşılmıştır.
Hal böyle olunca, mahkemece; depozito bedeli mahsup edilmek suretiyle , depozito bedelini aşan kısmın hüküm altına alınması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
KARAR : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle davacı yararına, dördüncü bentte açıklanan nedenlerle davalı yararına hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK'nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 10.06.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 02-01-2022