(Karar Tarihi : 19/09/2018)

T.C.
YARGITAY





Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO : 2017/13-683
KARAR NO : 2018/1337
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

Y A R G I T A Y İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Adana 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 25/09/2014
NUMARASI : 2014/219-2014/456
DAVACI : ........... ............ vekili Av.Ömer Faruk Üstündağ
DAVALI : ........... ............ vekili Av....................................

Taraflar arasındaki "itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Adana 3. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 20.12.2012 gün ve 2011/1025 E., 2012/683 K. sayılı karar davalı vekilince temyiz edilmekle, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 10.09.2013 gün ve 2013/11198 E., 2013/21060 K. sayılı kararı ile;
"…Davacı, emlak komisyoncusu olduğunu, davalının talebi üzerine satılık olan villayı gezdirdiğini, tellallık ücreti için 07.03.2011 tarihli sözleşme imzalandığını, davalının taşınmazı satın aldığını fakat taşınmazın değerinin %6'sı olan tellallık ücretini ödemediğini ve bu ücretin tahsili için yapılan icra takibine haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek haksız itirazın iptaline ile %40 icra inkâr tazminatına karar verilmesini istemiştir.
Davalı, ev almak için dava dışı bir emlak komisyoncusu ile sözleşme imzaladığını, internet ortamında gördüğü ilan üzerine davacıyı aradığını, telefon görüşmesi sonrasında taşınmazı görmek için yola çıktığını, davacının arabasını takip ederek satılık olan taşınmaza geldiğini, davacıya bu yeri gördüğünü söylemesi üzerine davacının bir daha gezelim dediğini, sözleşme imzalatmak istemesi üzerine itiraz ettiğini, sözleşmenin prim almak için imzalatıldığını ve hukuki geçerliliğinin olmadığını beyan etmesi üzerine sözleşmeyi imzaladığını, sözleşmenin dürüstlük kuralına aykırı olarak imzalatıldığını, satış ile ilgili işlemlerin başka bir emlak komisyoncusu tarafından yapıldığını ve ücretinin ödediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Her ne kadar mahkemece, yer gösterme sözleşmesi imzalanmasına rağmen davalı tarafından davacı emlakçı devre dışı bırakılarak taşınmazın satın alınması nedeniyle ödenmesi gereken %6 komisyon bedelinin tahsiline karar verilmiş ise de; Taraflar arasında Borçlar Kanununun 404. maddesine uygun olarak yazılı şekilde yapılmış olan 07.03.2011 tarihli yer gösterme sözleşmesi gereğince, davalı tarafından taşınmazın satış bedelinin %3'ü+KDV oranında tellaliye ücretinin ödenmesinin taahhüt edildiği anlaşılmaktadır. Davalının, davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı satın almış olması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedelinin %6'ü + KDV oranında tellallık ücretinin %3'ü, davalı alıcı tarafından ödemesi gereken tellallık ücreti olup, davalının alıcı sıfatıyla sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır. Bunun dışında satış bedelinin geri kalan %3'ü oranındaki kısmının ise cezai şart niteliğinde bulunduğunun kabulü gereklidir. Davalı tacir olmadığından, BK.nun 161/son maddesi gereğince cezai şartın fahiş olması halinde ise tenkisi gereklidir. Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı, tarafların iktisadi durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber, borçlunun borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, kusur derecesi ve borca aykırı davranışın ağırlığı ölçü alınarak tayin edilmeli ve hüküm altına alınan ceza miktarı, hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespit edilmelidir. Dava konusu olayda, tüm bu olgular dikkate alındığında, cezai şartın fahiş olduğunun kabulü gerekir. O halde, davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazın satın alınması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedelinin %6'sı+KDV oranındaki ücretinden %3'nün ödenmesinin yanında geri kalan %3'ü oranındaki cezai şarttan da BK'.nun 161/son maddesi gereğince indirim yapılarak davalının sorumlu tutulması gerekirken, mahkemece az yukarıda açıklandığı gibi yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir..."
gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki bilgi ve belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için yapılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir .
Mahkemece, taraflar arasında 07.03.2011 tarihli yer gösterme ve danışmanlık komisyon sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede satışa konu villanın bedelinin 450.000,00 TL belirlendiği ve fiyat ile diğer konularda her türlü bilgilendirme ve hizmetin alındığı, gayrimenkul ile ilgili olarak işlem yaptığı takdirde gerçek bedel üzerinden satış hâlinde iki tarafın da %6+KDV danışmanlık ve hizmet bedelinin ödeneceğinin yazılı olduğu, davacının aldığı bu hizmet sonucu villayı gördüğü noktasında uyuşmazlık olmadığı, davalının savunmasında, satışa konu villanın kendisine daha önce Güzelyalı Gayrimenkul tarafından gösterildiği, sadece yer göstermenin ücrete hak kazandırmayacağını belirttiği, ancak davacı ile davalı arasında imzalanan komisyon sözleşmesinde dava konusu villa ile ilgili her türlü bilgilendirme ve hizmetin alındığının yazılı olduğu, komisyon sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olup, davalının dava konusu edilen taşınmazı davacı ile akdi ilişkisini sonlandırmadan satın aldığı, davacıya sözleşme gereği ödemeyi taahhüt ettiğini komisyon ücretini ödemek ile yükümlü olduğu, tellallık sözleşmesindeki hükümlerin imzası bulunan davalıyı bağlayıcı nitelikte olduğu, villanın fiyatı olarak kararlaştırılan 450.000,00 TL'nin %6'sı olan 27.000,00 TL komisyon ücretinin ödenmesi gerektiği, davalının icra takibine yönelik itirazının yerinde olmadığı gerekçesiyle itirazın iptali ile %20 icra inkâr tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Davalı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, takip konusu yapılan ücretin komisyon ücreti olup, cezai şartın takip konusu yapılmadığı, sözleşmede cezai şartın ayrıca kararlaştırıldığı, takip konusu yapılmayan cezai şarttan indirim yapılamayacağı, davalı tarafın sözleşmede öngörülen %6'lık komisyon bedelinin %3'ünün komisyon bedeli, %3'ünün ise cezai şart olduğu yönünde yargılama sırasında ve temyiz aşamasında bir iddiasının bulunmadığı, sözleşme hükümlerinin yorum yoluyla değiştirilemeyeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, somut olayda yanlar arasında imzalanan 07.03.2011 tarihli tellallık sözleşmesinde yer alan ve icra takibine konu edilen alacağın tamamının tellallık ücreti mi, yoksa %3+KDV'sinin tellallık ücreti, %3+KDV'sinin ise cezai şart mı olduğu noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için simsarlık (telallık) sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır.
Simsarlık sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun (BK.) 404-409. maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK.) 520-525. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır. Bu hüküm mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır (HGK. 30.03.2016 gün ve 2014/859E., 2016/428 K.) .
Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir:
a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekâlet edimi üstlenmiştir. Simsar, iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.
b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.
c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.
Simsarlık sözleşmesi vekâlet sözleşmesinin, konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK'nın 520/2. maddesinde (BK m.404/2) "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir.
Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru hâline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanunun 521-525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2. maddesinin yollaması gereği vekâlete ilişkin Türk Borçlar Kanunu'nun 502. ve devam hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun 521. maddesine göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.
Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Türk Borçlar Kanunu m. 523'de (BK. m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C.: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd) .
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30.03.2016 gün, 2014/859 E., 2016/428 K., 15.03.2017 gün, 2017/644 E., 2017/460 K. ve 07.03.2018 gün, 2017/555 E., 2018/442 K. sayılı kararlarında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; yanlar arasında 07.03.2011 tarihli "Yer Gösterme ve Danışmanlık Komisyon Sözleşmesi" imzalanmıştır.
Sözleşmede taşınmazın değeri 450.000,00 TL olarak gösterilmiş, açıklamalar kısmında ise sözleşme konusu gayrimenkul ile ilgili olarak, davalının kendisi, bağlantılı olduğu şirketler, kuruluşlar, kan ve sıhri hısımlarının işlem yapması hâlinde davacının taşınmaz sahibi ile arasında sözleşme olmasa tapu akdine bir başka tellal aracılık etse veya davacı dışında işlem yapması hâlinde taşınmazın sözleşmede belirlenen gerçek bedeli üzerinden satış karşılığında iki tarafın da ödeyeceği %6+KDV danışmanlık ve hizmet bedelini işlem tarihinden itibaren en geç üç gün içinde ödeyeceği, ödemediği takdirde toplam danışmanlık ve hizmet bedelinin üç katı cezai şart bedelini ödemesi kararlaştırılmıştır.
Yanlar arasında imzalanan sözleşmede gösterilen %6+KDV'nin alıcı ve satıcının ödeyeceği toplam ücret mi yoksa her biri tarafından ayrı ayrı ödenecek ücret mi olduğu hususunda bir açıklık yok ise de, davacı vekilinin Özel Daire'nin bozma kararı üzerine verdiği 28.12.2013 tarihli karar düzeltme dilekçesinin ikinci maddesinde "Bu taşınmazın satışı için tespit edilen cezai şart bedeli taşınmaz bedelinin %3'ü oranındadır ve genel uygulama ile teamül de böyledir. Zira emlakçılar tarafından sürekli uygulanan tarife de budur." şeklindeki beyanı dikkate alındığında, sözleşmede satın alma bedelinin %3+KDV'lik kısmının simsarlık ücreti olduğu, davalının edimini yerine getirmemesi durumunda ise simsarlık ücretine %3+KDV cezai şart eklenmek suretiyle %6+KDV rakamının ödenmesinin tarafların ortak iradesi olduğunun kabulü gerekir.
Bu durumda, sözleşmeye aykırılık hâlinde ücretin dışında bir bedelin de ödeneceği kararlaştırılmış olduğundan, ücretten arta kalan kısmın cezai şart niteliğinde olduğu kabul edilerek, cezai şart miktarından 818 sayılı BK'nın 161/son maddesinde düzenlenen indirim uygulanmak suretiyle davacının toplam alacağının belirlenmesi gerekirken, mahkemece davacının cezai şart talebinde bulunmadığı, kararlaştırılan simsarlık ücretinin satış bedelinin 6+KDV'si olarak kabul edilerek sonuca varılması yerinde değildir.
Hâl böyle olunca direnme kararının yukarıdaki belirtilen değişik gerekçe ile bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanun'un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 19.09.2018 gününde oy birliği ile karar verildi.

Üye Notu : İŞ BU KARARA KARŞI YAPILAN KARAR DÜZELTME TALEBİ DE REDDEDİLMİŞTİR.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 520 :Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Şerh Son Güncelleme: 17-08-2019