(Karar Tarihi : 07.12.2015)

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, TBK 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK'nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Davacı vekili; dava dilekçesinde ve 28.03.2014 keşide tarihli, 01.07.2014 keşide tarihli ve 12.09.2014 keşide tarihli ihtarnamelerinde kira süresinin 10 yılı aştığını ve TBK 347. Maddesi gereği yenilenmeyeceğini, kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili; çekildiği bildirilen her 3 ihtarnamenin de davacılardan H ____ A ____ tarafından keşide edildiğini ancak ihtarnamelerin tüm hissedarlar tarafından çekilmesi gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, taraflar arasındaki 01/01/1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin uzayarak günümüze kadar geldiği, dava tarihine göre son uzama yılının 01/01/2014-01/01/2015 olduğu, TBK.nun yürürlüğe girdiği 01/07/2012 tarihine göre 10 yıllık uzama süresi dolduğundan geçici 2.maddeye göre davacının tahliye talep etme hakkının 01/07/2014 tarihini izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce davalı kiracıya ihtarname keşide etmek şartı ile 01/07/2015 tarihinde doğacağı, davacının 19/01/2015 tarihinde açtığı dava nedeniyle TBK.nun 347. maddesinde yazılı şartların oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
6101 Sayılı TBK'nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. Maddesi gereğince TBK'nun 347.maddesinin, birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen on yıllık uzama süresi dolmuş olan sözleşmeler yönünden 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar ""…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce...""" yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK 347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. Kanunun bu düzenlemesinden kira sözleşmelerinin uzama tarihinde kanunun yürürlüğe girdiği 01.07.2014 tarihi esas alındığı bu tarihe nazaran en az üç ay önceden kiracıya ihtar gönderilmesi gerektiği sonucu çıkarılamaz.

Somut olayda; Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.01.1996 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. T.B.K'nın 347 m.si gereğince kiracı bir yıl olan sürenin bitiminden yani 01.01.1997 tarihinden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadığından sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmıştır. Kiracının fesih bildiriminde bulunmaması nedeniyle sözleşme yıldan yıla yenilerek uzama süresi on yıla ulaşmıştır. Son uzama yılı dava açıldığı tarihe nazaran 01.01.20015 tarihinde sona ermiş olup bu tarihten en az üç ay önceden 01.04.2014, 07.07.2014, 16.09.2014 tarihinde yapılan feshi ihbarlar ve 19.01.2015 tarihinde açılan dava süresindedir. Durum böyle olduğu halde T.B.K'nın Yürürlüğü ve Uygulama Şeklindeki Kanunun geçici 2.maddesine yanlış anlam vererek davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 07.12.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 347 :Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

* 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçici 2. maddesi gereğince; "Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir" hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, 6101 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.

Şerh Son Güncelleme: 09-06-2016