(Karar Tarihi : 10.09.2013)

"Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili, taraflar arasında 29.4.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, davacıya isabet eden 15 numaralı dükkan cinsindeki bağımsız bölüme projeye aykırı olarak fazla kolon koyduğu gibi asma kat ve tuvaletini de yapmadığını, ayrıca inşaatı süresinde teslim etmediğini, otopark girişinin değiştirildiğini, bu ayıplı imalatın dükkanın değerinin düşmesine sebebiyet verdiğini ileri sürerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL maddi tazminatın yasal faiziyle davalıdan tahsilini, inşaattaki sözleşmeye ve projeye aykırılıkların giderilmesini ve taşkın inşaat kısımlarının da kal'ini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin inşaatı, projeye ve sözleşmeye uygun yaptığını, davacıyla kardeşleri arasında görülen izale-i şüyu davası sonucunda hissedarlardan birisinin hissesinin yükleniciye satılmasından ve inşaat ruhsatı alınmasından sonra inşaata başlanabildiğini, hatta bu sebeple taraflar arasında yapılan ek sözleşmeye göre inşaat süresinin 27 ay olmasının kararlaştırıldığını, inşaatın süresinde tamamlanarak teslim edildiğini ve 14.4.2009 tarihinde iskan ruhsatının alındığını, davacının 15 numaralı dükkanı ihtirazi kayıt ileri sürmeden teslim aldıktan iki yıl sonra iş bu davayı açmasının TMK.nın 2. maddesinde öngörülen iyiniyet kuralına aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece iddia, savunma, benimsenen en son tarihli bilirkişi raporu ve toplanan delillere göre; davalı yüklenicinin 29.4.2005 tarihli sözleşmeye aykırı davranarak davacıya isabet eden 15 numaralı dükkanın yapılmayan asma katı bedelinin 16.600,00 TL, geç teslim sebebiyle kira kaybının 2.240,00 TL olduğu, ayıplı imalatla ilgili olarak arsa sahibi davacı tarafından davalı yükleniciye herhangi bir ihtarname gönderilmediği, bu durumda binayı davacının mevcut haliyle teslim alıp kabul etmiş sayılacağı, binadaki balkon ve çatı katı eklentilerinin projeye uygun olduğu, yola bir taşkınlığı olmadığı, otopark girişinin ruhsata ekli projede değiştirilmesinin davacıya ait 15 numaralı dükkanda bir değer kaybı yaratmayacağı gerekçesiyle, taleple bağlılık ilkesi de gözetilerek asma kat bedeli ve yoksun kalınan kira bedeli toplamı olarak 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline, diğer taleplerin ise reddine karar verilmiştir.

Kararı, tarafların vekilleri temyiz etmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-) Taraf vekillerinin temyiz itirazları yönünden;

Dava, taraflar arasında imzalanan 29.4.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak, sözleşmeye ve projeye aykırılıkların giderilmesi, zarar ve kira kaybının tazmini istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki 29.4.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 13. maddesinde "müteahhit mal sahiplerinin dairelerini, sözleşme tarihinden itibaren 27 aylık süre içerisinde bitirerek teslim edecektir. Süresi içinde bitmediği tarihte, müteahhit mal sahiplerine daire başına günün rayicine göre kira bedeli ödeyecektir." hükmü kararlaştırılmıştır.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan. "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri", bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden. TMK.nın 706. dava tarihi itibariyle yürürlükte bulanan BK.nın 213. Noterlik Kanunu'nun 60. ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur.

Buradaki şekil, geçerlik şartıdır. BK.nın 12. maddesinde kanunen yazılı şekle bağlı olan akidlerin değiştirilmesinin de ancak yazılı şekilde mümkün olduğu hükme bağlandığından, resmi şekle bağlı eser sözleşmesini tadil eden sözleşmelerin de resmi biçimde yapılması gerekir. Ancak taraflar sözleşmenin esaslı unsurlarında değişiklik yapmamışlar, tadilat sözleşmesinde durumlarını, ilk sözleşmeye göre ağırlaştırmamışlar ve tadil sözleşmesine ilk sözleşmeyle çelişki yaratır, yeni bir hüküm getirmemişlerse, tadil sözleşmesinin resmi biçimde yapılma zorunluluğu yoktur. Çünkü BK.nın 12/son cümlesi "Şu kadar ki bu akdi nakz ve tadil etmeyen mütemmim ve fer'i şartlar bu hükümden müstesnadır" hükmünü içermektedir. Bunlar genellikle tamamlayıcı mahiyette (ikinci derecedeki) yapılan değişikliklerdir. Somut olayda arsa sahipleriyle yüklenici arasında imzalanan ortaklığın giderilmesi davası açılmasının ve inşaat süresinin ortaklığın giderilmesi davasının açılmasından ve arsanın yükleniciye tesliminden başlayacağının düzenlendiği 23.9.2005 tarihli ek sözleşme resmi şekilde yapılmamış ise de, yukarda açıklanan istisnalar kapsamında bulunduğundan, geçerli olduğunun kabulü gerekir.

Mahkemece, hükme esas alınan en son tarihli bilirkişi raporunda da 23.9.2005 tarihli ek sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilmiş, ek sözleşmenin 4. maddesindeki ortaklığın giderilmesi davasının ne zaman sonuçlandığı ve arsanın yükleniciye inşaata hazır ve ayıpsız olarak ne zaman fiilen teslim edildiği araştırılmaksızın, arsa sahibinin taşınmazı tapuda yükleniciye devir tarihi, fiili teslim tarihi olarak farz edilerek kira kaybı hesaplanmıştır.

Davacının kira kaybı alacağı ve dükkanın değer kaybı taleplerini isteyip isteyemeyeceği, isteyebilecek ise tesbit edilen miktarları yönünden dosyada mevcut üç bilirkişi raporu arasında büyük çelişki bulunmaktadır.

Bu durumda mahkemece, arsa sahipleri arasında görülen Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2005/1488 Esas sayılı ortaklığın giderilmesi konulu dava dosyası getirtilip, taraflardan sözleşmeye konu arsanın ayıpsız ve inşaata hazır halde yükleniciye fiilen teslim tarihiyle ilgili delilleri sorularak, arsanın yükleniciye teslim tarihinin ve dolayısıyla ek sözleşmenin 4. maddesindeki düzenlemeye göre inşaat yapım süresinin başlayacağı tarihin kesin olarak belirlenmesinden sonra konusunda uzman bilirkişilerden oluşan yeni bir kurul oluşturularak, mahallinde keşif icra edilmesi, bilirkişi kurulundan davaya konu taleplere dair dosyadaki tüm bilirkişi raporları arasındaki çelişkiyi giderecek ve taraf itirazlarını da karşılayacak şekilde, önceki raporlara katıldığı ve ayrıldığı hususları gerekçeli, denetime elverişli şekilde cevaplayan rapor alınarak, sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

KARAR : Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklan nedenlerle, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün taraflar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harçların temyiz edenlere iadesine, davacı yönünden kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık. davalı yönünden karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 10.9.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 13 :Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. Ancak, sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır.

Bu kural, yazılı şekil dışındaki geçerlilik şekilleri hakkında da uygulanır.

Şerh Son Güncelleme: 16-07-2014