(Karar Tarihi : 07.10.2009)

"Taraflar arasındaki "İtirazın İptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Didim (Yenihisar)Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 25.03.2008 gün ve 2007/346 E- 2008/144 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 28.10.2008 gün ve 2008/11249-18113 sayılı ilamı ile;

(... Davacı komisyoncu dava dilekçesinde, davalı satıcı ile 14.09.2007 tarihinde Akbük ____ ada ____ parselin satışı için sözleşme yaptıklarnı ve alıcı adına taşınmazın intikalinin yapılmasına rağmen komisyon ücretinin ödenmediğini ileri sürerek 4.600,00 YTL için yapılan ilamsız takibe vaki haksız itirazın iptali ile takibin devamı ve % 40 icra inkar tazminatının tahsili istenilmiştir.

Mahkemece, tapu kaydında dayalı hissesi 1/3 olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, ayrıca davacının alacağın tamamının tahsili için yapılan takipte kötü niyetli olduğunun kabulü ile % 40 kötü niyet tazminatının tahsili cihetine gidilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

BK. 404/son maddesi, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesini geçerlilik şartı olarak öngörmüş olup başkalarına ait taşınmazlar yönünden bu tür sözleşmeler yapılamayacağına ilişkin herhangi bir yasal düzenleme yoktur. Davada dayanılan 14.09.2007 tarihli sözleşme bu haliyle geçerlidir. Davacı, bu sözleşmeye dayanarak davalının paydaşı olduğu taşınmazın satışı için gereken çalışmaları yaptığına ve üçüncü şahsa satıldığına göre davacı sözleşmede kararlaştırılan ücretten sorumludur. Mahkemenin bu hususu göz ardı ederek davanın kısmen reddine karar vermiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Öte yandan, davacının takibinde kötü niyetli olduğu kanıtlanamadığından kötü niyet tazminatı ile sorumlu tutulmaması gerekirken, aleyhine tazminata hükmedilmiş olması da kabul şekli itibariyle isabetsizdir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...),

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava; tellaliye-komisyon ücretinden kaynaklanan alacak nedeniyle başlatılan takibe itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davacı, davalının dava konusu taşınmazın üç hissedarından biri iken, dava dilekçesine ekli sunulan 14.09.2007 tarihli satış mukavelesi başlıklı komisyon sözleşmesi gereğince alıcı İ____'e satımının kararlaştırıldığını, bedelinin ödendiğini, davalının diğer kardeşlerinden aldığı vekaletname gereğince kardeşleri adına vekaleten, kendi adına asaleten taşınmazın tapuda devir ve teslimini yaparak satış işlemini gerçekleştirdiğini, satış bedelinin 460.000,00. YTL olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin komisyoncu sıfatı ile alım-satıma aracılık ettiğini, 14.09.2007 tarihli sözleşmede komisyon ücreti olarak her bir tarafın % 1 oranında komisyon ücreti vereceğinin kararlaştırıldığını ve imzalandığını, müvekkilinin alıcı taraftan komisyon ücretini aldığını, davalının kendi üstüne düşen kısmı ödememiş olması nedeniyle Didim icra Müdürlüğünün 2007/____ sayılı dosyasında icra takibi başlatıldığını, davalı borçlunun itirazı nedeniyle icra takibinin durmasına karar verildiğini bildirerek; davalının itirazının iptaline, alacağın % 40'ı oranında icra-inkar tazminatını ödemesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davaya ve takibe dayanak yapılan sözleşmenin BK. madde 404/son kapsamına uygun ve geçerli bir gayrimenkul tellallık sözleşmesi olmadığını, bu nedenle İİK. md. 50 ve BK. md. 73'ün uygulama alanının bulunmadığını, davacı tarafın sözünü ettiği 14.09.2007 tarihli sözleşmenin İ____ ile davacı arasında yapılmış olan bir satış sözleşmesi olduğunu, kendisinin sadece bu sözleşmenin bir suretini alabilmek için bu belgeyi imzaladığını savunarak, davanın reddine icra takibine konu miktarın % 40'dan aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatının davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

14.09.2007 tarihli sözleşmeye göre; dava konusu taşınmazın satıcı F____ tarafından, alıcı İ____'e 460.000,00 TL karşılığı satışı, tarafların satış bedelinin % l'i oranında komisyon ücreti ödemesi konusunda anlaşmaya varılmıştır. Bu belgenin içeriğinde, sözleşmenin davalının payına hasren yapıldığı konusunda bir bilgi bulunmamaktadır.

Tapu kaydına göre, dava konusu taşınmazın öncesinde N____, E____, B____ ve F____ adlarına 1/4 paylı müşterek mülkiyet halinde kayıtlı iken, 27.09.2007 tarihinde B____, E____, N____ adına vekaleten kendi adına asaleten F____ tarafından alıcı İ____'e satış işleminin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır.

Uyuşmazlık, taşınmazda 1/4 pay sahibi olan davalının taşınmazın satışı konusundaki tellallık sözleşmesi yaparken, sözleşmeyi kendi adına ve hesabına mı, yoksa tüm malikler adına ve hesabına mı yapmış olduğu; dolayısı ile tellallık-komisyonculuk ücretinin kendi payına düşen kısmından mı, yoksa ücretin tamamından mı sorumlu olduğu noktasında toplanmaktadır.

Tellallık öyle bir sözleşmedir ki, onunla tellaliye, ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlidir (BK. md. 404/1). Tellallık sözleşmesinde kural olarak vekillik kuralları uygulanır (BK. md. 404/2). Taşınmaz mal tellallığı sözleşmesi, yazılı biçiminde yapılmadıkça geçerli olmaz (BK. md. 404/3).

Tellallık iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır (Turgut Uygur, Borçlar Kanunu, Ankara 2003, C. 8, S. 8975). Somut olayda yanlar arasında düzenlenen sözleşme göz önüne alındığında bu sözleşmenin aracılık etme tellallığı olduğu anlaşılmaktadır.

Yasal düzenlemede, tellallık sözleşmesinde ücret öğesinin yanı sıra içeriği de belirlenmiştir; diğer bir deyişle yasaca (BK. md. 404)ücret bu sözleşmenin zorunlu öğesi olarak öngörülmüş ve konusu da bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle sınırlandırılmıştır. Böylece tellallık sözleşmesi vekillik sözleşmesinin, konusu belirli ve tellallığın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşidi olarak düzenlenmiş ve o nedenle de bu bağlamda genel olarak vekillik sözleşmesi kurallarının uygulanması hükme bağlanmıştır.

Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince, tellal ücrete hak kazanır (BK. md. 405/2). Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa, tellallık ücreti, koşulun gerçekleşmesiyle ödenmek gerekir (BK. md. 405/2). (Mustafa Reşit Karahasan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri, 2002 C. 2, S. 1124 vd.; Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 1997, S. 705 vd.).

Yargıtay'ın istikrar kazanmış görüşüne göre; tellallık sözleşmesinin geçerliği için, kural olarak, bir biçim koşuluna uymak gerekli değildir. Yalnızca taşınmaz tellallığı sözleşmesinin yazılı biçimde yapılmazsa geçerli olmayacağı yasada açık bir biçimde belirtilmiştir. Hal böyle olunca, başkalarına ait taşınmazlar yönünden bu tür sözleşmeler yapılamayacağına ilişkin yasada herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Öyle ise, tellallık sözleşmesini imzalayan satıcının malik dahi olmasına gerek yoktur. Davada dayanılan 14.09.2007 tarihli sözleşme bu haliyle geçerlidir.

Öte yandan, tellallık sözleşmesi tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında karşılıklı hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Davacı hür iradesi ile bir sözleşme düzenlemiştir. Davalının, bu sözleşme gereğince üzerine düşen edimleri yerine getirdiği, sözleşmeye konu olan taşınmazın makul süre içerisinde satışına aracılık ettiği konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda, davalı imzaladığı sözleşme gereğince kararlaştırılan ücretten sorumludur.

Mahkemenin, bu hususları göz ardı ederek davanın kısmen reddine karar vermiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

O halde, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

KARAR : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının özel dairenin bozma kararında ve yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı HUMK.'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 07.10.2009 gününde oybirliği ile karar verildi."

İlgili Mevzuat Hükmü : Borçlar Kanunu (Eski) MADDE 404 :Tellalık, bir akittir ki onunla tellal, ücret mukabilinde her akdin yapılması imkânını hazırlamağa veya akdin icrasına tavassut etmeğe memur edilir.

Tellallık hakkında, umumi surette vekâlet hükümleri caridir.

(Ek Fıkra: 6763 - 29.06.1956) Gayrimenkul tellallığı akdi yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz.

Şerh Son Güncelleme: 07-05-2013