(Karar Tarihi : 8.12.2010)

DAVA: Taraflar arasındaki "eski hale iade ve tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Antalya 3.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 08.04.2009 gün ve 2007/2521 esas, 2009/359 karar sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 15.12.2009 gün ve 11946–11948 sayılı ilamı ile;

"Davalılardan Ş____ K____ ün maliki olup, tapuda mesken niteliğiyle kayıtlı bağımsız bölümünü davalı E____ H____'ya kiraladığı ve bu yerin davalı E____ tarafından avukatlık bürosu olarak kullanıldığı mahkemece saptanmıştır.

Davaya konu kat mülkiyetli taşınmaza ait yönetim planının 5. maddesinde kat maliklerinin dükkanlar dışındaki bağımsız bölümlerini münhasıran mesken olarak kullanacakları kararlaştırılmıştır. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. Bu durumda mesken niteliğindeki dava konusu bağımsız bölüm, yönetim planına göre, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri bir karar bulunmadıkça büro niteliğinde de olsa mesken dışındaki bir amaçla (avukat yazıhanesi olarak) kullanılamayacağından davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gözetilmeden yazılı olduğu şekilde davanın reddi doğru görülmemiştir,"

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR: Davacı vekili, dava konusu taşınmazı mesken olarak kullanması gerekirken avukatlık bürosu olarak kullandığını ileri sürerek tapu kaydında mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün onaylı projesine uygun eski hale getirilmesine, davalının hakimin müdahalesi ile kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekilleri, yönetim planında kiralananın avukat yazıhanesi olarak kullanımını yasaklayan bir hükmün bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yerel Mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçe ile bozulmuş; Yerel Mahkeme,
"... Apartman yönetimince 5.madde 1. fıkrada getirilen kural, aynı madde ikinci fıkra ile geçersiz hale getirilmiş ve kat mülkiyeti kanunu madde 24'e dönülmüştür..."

Gerekçesi ile kararında direnmiş ve bağımsız bölümün avukat yazıhanesi olarak kullanılabileceğinden davanın reddine karar vermiştir.

Özel Daire ile Yerel Mahkeme arasındaki uyuşmazlık; tapuda mesken niteliği ile kayıtlı bulunan dava konusu bağımsız bolümün, Yönetim Planının 5. maddesi hükmü karşısında, avukatlık bürosu olarak kullanılıp kullanılamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle, kat mülkiyetli bir yapıda Yönetim Planının hukuksal niteliği üzerinde durmak gerekir,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)'nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; "Yönetim plan yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ail diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir
sözleşme hükmündedir." denildikten sonra, İkinci fıkrasında; "Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır." hükmü öngörülmüştür. Bu hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan Yönetim Planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda Yönetim Planında hüküm bulunduğu
takdirde, öncelikle Yönetim Planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve gene hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur, Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında; avukatlık bürolarının 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)'nun 24/1 maddesinde düzenlenen yasak işler kapsamına girmediği benimsenmiştir. Ne var ki, 634 sayılı KMK.nun 28. maddesi karşısında ana gayrimenkulün yönetim tarzı,
kullanma maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde KMK'nun 24.maddesinden önce, yönetim planı hükümlerinin uygulanması gerekir.
Somut olayda Yönetim Planında yer alan, bağımsız bölümlerin münhasıran mesken olarak kullanılacağı hükmü karşısında dava konusu bağımsız bölümün avukatlık bürosu olarak kullanılması mümkün değildir. Yönetim planında sadece doktor muayenehaneleri için bu
kurala istisna getirilmiş olup; bu istisna da yorum yoluyla genişletilemez. O halde Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır

KARAR : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 08.12.2010 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Kat Mülkiyeti Kanunu MADDE 24 :Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

(Ek fıkra: 13.02.2011-6111 SK m.194) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

Şerh Son Güncelleme: 26-02-2013