(Karar Tarihi : 11.10.2012)

"Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının bozulmasını mutazammın 27.02.2012 tarih, 26281/5274 sayılı daire ilamının müddeti içinde tashihen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi Murat Yazıcı tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38.maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise HMK, Avukatlık Kanunu, BK'nun vekalet akdine ilişkin hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu nedenle kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması mümkün bulunmamaktadır.

Ancak, 634 Sayılı Yasanın 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulun yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu husus da belirtilmelidir ki yönetici, vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava(icra takibi)ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.

Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20.maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı,mantolama v.s.)yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur.

Somut olayda icra takibine dayanak yapılan alacak "Bina dış cephe yalıtımı bedeline ilişkin verilen bonolar " olup takipte borçlu olarak İstanbul Y____ Apartmanı Yönetiminin gösterildiği ve takibin kesinleştiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Yasa'nın 35.maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20.maddesi uyarınca da takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.

Sonuç olarak, alacaklının, apartman yönetimi hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35.maddesi hükmüne uygundur. Ancak bu durumda kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden kat maliklerinin bağımsız bölümleri haczedilemez. Mahkemece şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsiz olup mahkeme kararının bu nedenle bozulması gerekirken Dairemizce maddi hataya dayalı olarak somut olaya uygun düşmeyen farklı gerekçe ile bozulduğu anlaşıldığından, bozma gerekçesinin kaldırılarak mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

KARAR : Alacaklının karar düzeltme itirazlarının kısmen kabulü ile Dairemizin 27.02.2012 tarih ve 2011/26281 Esas 2012/5274 Karar sayılı bozma kararının kaldırılmasına Büyükçekmece 2 İcra Hukuk Mahkemesi'nin 27.07.2011 tarih ve 2011/627-558 sayılı kararının yukarıda açıklanan nedenlerle İİK.'nun 366. ve HUMK.'nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 11.10.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi."

İlgili Mevzuat Hükmü : Kat Mülkiyeti Kanunu MADDE 35 :Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

       a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

       b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

       c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

       d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

       e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

       f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

       g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

       h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;

       i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

       j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

       k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur

Şerh Son Güncelleme: 23-02-2013