Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Yönetim planı ile getirilen yasaklarla mülkiyet hakkının ihlali sözkonusu olabilir mi

Yanıt
Old 03-10-2007, 15:12   #1
R.Acar

 
Varsayılan Yönetim planı ile getirilen yasaklarla mülkiyet hakkının ihlali sözkonusu olabilir mi

Apartman Yönetim Planı İle "maliklerden hiçbiri, bağımsız bölümü işyeri de olsa, kahvehane, gazino,pavyon, bar, klüp, dans solonu, gibi eğlence yerleri ile; fırın, lokanta, pastahane gibi beslenme yerleri açamazlar." diye bir yasaklama getirilmiş.

I- KMK açısından bakıldığında ;
KMK.24.m.2.fıkrasının bu konularda getirdiği yasak, kütükte "mesken" olarak gösterilen bölümlerle ilgilidir. İşyeri olarak kayıtlı yerlerle ilgili böyle bir kısıtlama getirilmemiştir.
VII - YASAK İŞLER:
Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir


YHGK, 09.06.1993 gün, 1993/18-64E.,1993/425 sayılı kararında -her nekadar farklı bir konu irdelenmişse de sonuç olarak - " Anagayrimenkulun yönetim planı, bütün kat maliklerini ve haleflerini bağlarsa da; yasada öngörülen hususlar dışında hükümler içeriyorsa, bu hükümler, sonradan malik olanları bağlamayacağından, sonraki maliklerden birinin, yönetim planının bazı maddelerinin iptalini istemesi halinde,..." demektedir.

Yine bu konuya ilişkin olarak HGK.nun 22.9.1993 gün ve 1993/18-417, 1993/514 sayılı kararıda. yönetim planının yasada öngörülen hususlar dışında kalan hükümleri içermesi halinde, bu hükümler sonradan malik olanları bağlamaz (Bu kararı bütünü elimde yok) demektedir.
Bu durumda tapuda dükkan olarak gösterilen bölümler için KMK nda bu tür bir kısıtlama getirilmemiş, hatta bu hususta kanunda ayrıca da bir düzenleme bulunduğu halde, işyerleri bu kısıtlamanın dışında bırakılmış olması bakımından ( Olayımızda gayrimenkul 3. kez el değiştirmiştir.) Yasada öngörülenler dışında bir yasaklama getirilmiş olduğu gerekçesi ile açılacak bir davada bu maddenin iptali talebi kabul görür mü?

II- Mülkiyet hakkının kısıtlanması bakımından

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet (634 Sy. KMK.m.3) olup; kat maliki de kendisine ait bağımsız bölüm üzerinde bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak kaydı ile Medeni K.nun maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptir.( KMK.15.m)

(Türk Medeni Kanunu)

A. Mülkiyet hakkının içeriği

MADDE 683.- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Mülkiyet hakkı ancak kanunla sınırlanabilir Alıntısı yapılan m.ye göre malikin dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi vardır. Ancak bunun sınırsız olmadığı da belirtilmiştir. TMK. aşağıda sayılan hallerle mülkiyet hakkını kısıtlamıştır.

III. Komşu hakkı

1. Kullanma biçimi

Madde 737- Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır
Gerekli sınırlamalar yasalarla getirilmiş, bu sınırlamalara uyulmaması hallerinde uygulanacak yaptırımlar da kanunda düzenlenmiş olmasına rağmen, ancak kanunla sınırlanabilecek olan mülkiyet hakkının, kat malikleri kurulu tarafından, yönetim planı gibi bir sözleşme ile kısıtlanması hukuk ve hakkaniyet kuralları ile bağdaşmaz

Böyle bir kısıtlama çoğunluğun azınlığa tahakkümü niteliğindedir ki bu da hukukça korunmamalıdır.

Kaldı ki; Danıştay 8. D. 2005/4199 E., 2006/1740 K. numaralı kararı ile; tapuda işyeri olarak kayıtlı gayrimenkullerin KMK.24./2 kapsamında olmadığının, bu nedenle, tapu kütüğünde işyeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde, umuma açık istirahat ve eğlence yerinin açılmasının ve işletilmesinin kat maliklerinin oyçokluğu ile verecekleri karara bağlayan İşyeri açma ve çalıştırma ruhsatlarına ilişkin yönetmeliğin 5.m.b fıkrası 2. bendi, mevzuata, mülkiyet hakkına ve çalışma özgürlüğüne aykırı olması gerekçesi ile iptal edilmiştir.

III-MK:737.m de belirtilen "taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adetler komşular açısından hoşgörülebilecek" olma kriterinden bakıldığında : Dükkanın bulunduğu yer; restoran, cafe ve barların büyük bir yoğunlukla bulunduğu, Turizm bölgesi alanı içinde kalan, Belediye tarafından içki ruhsatı verilen sınırlar içinde bulunan bir caddede olup, Apartmanın bitişiğindeki üç binanın da alt katlarındaki dükkanlar bar ve cafe olarak işletilmektedir. Kaldı ki sözkonusu yönetim planı 25 yıl önce yapılmış olup günümüz şartları bakımından böyle bir kısıtlamanın herhangi bir gerekçesi kalmamıştır.

Sonuç olarak Y.P. değişikliği için gerekli 5/4 oyu sağlayamadığımızdan 33.m.ye göre dava açmak uygun olabilir fakat 18. H.D. nin bu konuya ilişkin bir çok kararını taradığım halde çok örtüşen bir karar bulamadım.
Bu konudaki fikirlerinizi benimle paylaşırsanız çok sevinirim. Şimdiden teşekkür ediyorum
Old 16-10-2007, 18:07   #2
Av. Ö.Erol Yavuz

 
Varsayılan

Sorunuzda geçen her iki kararıda ekliyorum.

Saygılarımla.

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas : 1993/18-64
Karar : 1993/425
Karar Tarihi : 09.06.1993

(634 S. K. m. 42)

Dava: Taraflar arasındaki "634 sayılı Yasa'nın uygulanması" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 13. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 30.12.1991 gün ve 1009-1640 sayılı kararın incelenmesi davalı tarafından istenilmesi üzerine;

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 27.5.1992 gün ve 3250-4671 sayılı ilamı:

(.. Kat malikleri kurulunun arsa payı ve paydaş çoğunluğu ile aldıkları 29.1.1990 tarihli karar apartmanın üzerine inşa edildiği arsanın bir bölümünün otopark olarak kullanılmasını öngörmüştür.

Bilirkişi tarafından incelenen mimarı proje ile dosya içine konulan yönetim planında bu boşluğun bahçe olarak tahsis edildiği konusunda hiç bir kayıt bulunmamaktadır. Yönetim planının "apartman bahçesinde ve ortak yerlerinde kümes hayvanı dahil herhangi bir hayvan beslenemeyeceğine ilişkin 6. maddesinde bahçeden söz edilmesi park olarak kullanılan yerin bahçe tahsisli olduğu anlamına gelmez. Kat Mülkiyeti Kanunun uygulanması bakımından tahsis ancak ya proje ile ya da yönetim planı ile veya bu Kanundan doğan zorunluk sebebi ile mümkündür. O nedenle mahkemece 6. maddesindeki ifadeye dayanılarak park yeri olarak kullanılmasına karar verilen yerin bahçe tahsisli olduğu kabul edilerek davanın reddi doğru değildir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesi hükmü karşısında ilke olarak; bahçe olarak tahsisi bulunmayan bu yere otopark yapılmasının kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verebilecekleri ve bu konuda verilen 29.1.1990 tarihli kararın da geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Ancak, arsa boşluğunun otopark olarak kullanılması halinde ona yakın bağımsız bölüm sakinlerinin rahatsız olmalaları da söz konusudur. Bilirkişi raporunda halen park yeri olarak kullanılan yerin apartman dış duvarına 10 metre mesafede bulunduğu belirtilmiş ise de, bu konunun ne suretle sağlandığı anlaşılamamıştır. Mahkemece otoların park ettiği yer ile ana gayrimenkulün dış duvarı arasında 8-10 metrelik mesafe boşluğunu sağlayacak tedbirin ne olabileceği bilirkişiden sorulmalı ve bu tedbirin uygulanması sağlandıktan sonra otopark olarak kullanımın yasal bir sakıncası bulunmadığı cihetle davanın reddine karar verilmelidir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir..) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle, binanın imardan tasdikli mimari projesi ve yönetim planı içeriğinden dava konusu yerin özel amaca tahsisli ortak yerlerden bulunduğu anlaşılmadığına göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davalının temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı (BOZULMASINA) ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için ikinci görüşmede 9.6.1993 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Dava yönetim planında bahçe olarak belirlenen yerin 29.1.1990 günlü kat malikleri kurulu toplantısında ittifak yerine ekseriyetle alınan bir kararla oto park olarak kullanılmasına karar verilmesi, kurul kararındaki imzaların bir kısmının yönetici tarafından atıldığı bu itibarla kararın iptali ve yaratılan muarazanın önlenmesi istemine ilişkindir.

Bu olayda çekişme mahkemenin kabul ettiği kat mülkiyeti kanunundaki yönetim planı ile ilgili 28. madde hükümlerinin mi yoksa, Yüksek Daire bozmasında belirtilen 42. madde hükümlerimi uygulanacaktır, noktasında toplanmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu 4. maddesinde ortak yerler başlığı altında herhalde ortak yer sayılan yerler ve şeyler bir bir sayılmış son fıkrasında da sayılanların dışında kalıpta yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerinde (Ortak yer) konusuna gireceği açıklanmış, madde ilk cümlesindede ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir denmiştir. Maddeye göre, herhalde ortak yer ve şeylerin dışında kalan yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerinde kat maliklerinin sözleşmesi ile (Ortak Yer) konusuna gireceği kabul edilmiştir. Maddede her halde ortak yer ve şeyler olarak sayılanlar arasında Bahçe yoktur. Ana gayrimenkulün mimari projesinde ayrıca ayrılmış bir bahçe yoksada kat malikleri sözleşmeleri ile her halde ortak yer olarak sayılan yerler ve şeylerin dışında kalan yeri bahçe olarak kullanma veya faydalanmak için ortak yer konusu kabul edebilirler. Kat Maliklerinin bizim bahçe olarak belirlediğimiz ve bildiğimiz yer bahçe olarak kullanılacak veya fadyalanılacaktır demeleri ve kabul etmeleri kafidir. Böyle bir kabul içeriğinde tahsis zaten vardır. Belirlenen yer bahçe olarak kullanmaya veya faydalanmaya ayrılmış, yani tahsis edilmiş demektir. Böyle bir kabulün dışında (Tahsis) başka ne şekilde ifade edilir? Olayımızda davaya konu teşkil eden ana gayrimenkulün yönetim planı 6'ncı maddesi "Apartman bahçesinde ve ortak yerlerinde kümes hayvanı dahil her hangi bir hayvan beslenmiyeceğine" ilişkindir. Maddede (Apartman bahçesinden) söz edilmektedir. Yönetim planını imzalayan tüm kat malikleri (Her ne kadar Ana gayrimenkulün mimari projesinde bahçe yoksada) kendileri sözleşme ile yukarıda arzedilen ortak yer konusuna giren ve bütün kat maliklerinin arsa payı oranında malik olacakları bir kısım yeri bahçe olarak kullanmak ve faydalanmak için belirtmişler yani burası bahçe olarak kullanılacaktır diye zımmen tahsiste bulunmuşlardır. Bu belirlenen yerde çiçek, ağaç, yeşillik vesaire olmayabilir. Yani bildiğimiz manada bu gün için bir bahçe olmayabilir. Ama belki ileride bu hale getirilir veya getirilmez. O ayrı bir şey fakat ortak yere konu teşkil eden bu yer bahçe olarak belirlenmiş yani tahsis edilmiştir. Nitekim davalı yönetici Belediyeye Müracaatında (Halen bahçe olarak kullanılan) bu yerin otopark olarak kullanılmasına müsaade istemiştir. Bu durumda yönetim planında apartman bahçesi olarak sözü edilen yerin bahçe olarak ayrıldığı ve fiilende bahçe olarak kullanıldığı davalı yönetici başvurusuylada kanıtlanmaktadır. Kaldı ki, davanın konusuda yönetim planında bahçe olarak belirlenen yerin otopark olarak kullanılmasına karar veren ve yasal çoğunluğu sağlamayan kat malikleri kurulu kararının iptaline ilişkin bulunmaktadır.

Kat mülkiyeti kanunu 28. maddesi yönetim planının neleri içerdiğini belirttikten sonra yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olduğunu, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklarda bu kanuna ve gneel hükümlere göre anlaşmazlığın kararı bağlanacağını açıkça belirtmiştir. Davadaki ana gayrimenkulün yönetim planı sözü edilen kanunun 12. maddesi uyarınca bütün kat maliklerince imza edilen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin 6. maddesinde ortak yere konu teşkil eden bir apartman bahçesi kabul edilmiştir. Bu kabul bir tahsistir. Yeni belirlenen bu yer bahçe olarak kullanılacaktır. Bahçe olarak kullanılmasını veya faydalanılmasını sözleşme ile kabul eden tüm kat maliklerinin bu sözleşmede değişiklik yapmaları yani yönetim planının buna ilişkin kesimini değiştirmeleri kanaatımca yönetim planında değişiklik olup bu değişikliğin yapılmasında da kat mülkiyeti kanununun 28. maddesine göre, kat maliklerinin Beşte Dördünün oyu şarttır. Dava konusu ana gayrimenkulde 16 bağımsız bölüm bulunduğuna göre bahçenin otoparka dönüşmesi için en az 13 oy şarttır. Oysa kat malikleri 10 oyla karar vermişlerdir. Bu bakımdan sözü edilen kurul kararı geçersizdir. Kaldı ki, 10 oya ait imzaların bir kısmının yönetici tarafından atıldığı iddia olunmuş mahkemenin kabulüne göre, bunun incelenmesine lüzum olmadığından bu husus incelenmemiş, ancak Yüksek Özel Daire incelenmeyen bu iddiayı gözardı ederek çoğunluk kararının bu bakımdan da geçerli olduğunu kabul etmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu 42. maddesi ortak yerlerde yararlı olan yenilik ve ilavelerden söz etmektedir. Bunları 1-Ortak yerlerin düzgün halde kullanılması 2-Daha rahat ve kolay hale getirilmesi 3-Ortak yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasıdır. Bunun içinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Olayımızda ana gayrimenkulün yönetim planında bahçe olarak belirlenen ve fiilende o şekilde kullanılan (Tahsis edilen) yerin kat malikleri kurulu kararıyla Otoparka çevrilmesi yani 42 maddede belirtilen yenilik ve ilavelerin yapılması mevzubahis olmayıp aksine tüm kat maliklerinin yararlandığı ortak yere konu bahçenin yalnızca oto sahibi olan bbir kısım bağımsız bölüm maliklerinin yararlanacağı bir yer haline dönüştürülmesi demektir.

Kat Mülkiyeti Kanununda 13.4.1983 gün ve 2814 sayılı yasa ile değişiklik yapılması düşünüldüğünde değişiklik tasarısı hükümet önerisinde 42. maddeye bir fıkra eklenmesi istenmiştir. Bu öneride; "İmar mevzuatına göre, elverişli olduğu takdirde ortak yer olan bahçenin (Dikkat, bahçe olarak tahsis edilmiş yer denmemektedir.) Otopark durumuna çevrilmesi bu maddedeki koşullar dairesinde yapılır. Yani pay ve paydaş çoğunluğu karar için geçerlidir." Gerekçesinde ise: "Özellikle büyük kentlerdeki önemli bir sorunda kat maliklerinin otolarını park edecek yer bulamamalarıdır. Ana gayrimenkulün bahçesinin buna elverişli olmasına rağmen bir kısım kat maliklerinin itiraz etmeleri dolayısıyla bu sorun çözümlenememektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu 42. maddesine eklenen bir fıkra ile bu konunun halline imkan sağlanmıştır." denmiş, Milli Güvenlik Kurulu Adalet Komisyonunca da bu fıkra kabul edildiği halde Danışma Meclisinde tasarının görüşülmesi sırasında bu fıkra maddeden çıkarılmıştır. Şu hale göre, kanun koyucu bahçenin otoparka 42. maddedeki pay ve paydaş çoğunluğu ile çevrilmesini kabul etmemiştir. Yüksek Özel Dairenin aksine düşüncelerle 42. maddeye dayanarak pay ve paydaş çoğunluğuna dayalı dava konusu kat malikleri kurulu kararını geçerli kabul etmesi kanun koyucunun görüşüne, amacına ters düşmektedir ve doğru değildir.

Diğer taraftan, yönetim planında bahçe olup fiilinde o şekilde kullanılan ve faydalanılan yer Dairenin kabulü gibi bir an için (Arsa boşluğu) kabul edilse dahi bu yerin otoparka çevrilmesi ile belirtilebilir. Aynı Yasanın 19/2 maddesi uyarınca da bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde tesis yapılamaz.

Yukarıda arzedilen nedenlerle Yüksek Özel Daire bozma kararı yasaya uygun bulunmadığından mahkeme kararının onanması kanaatında olup sayın çoğunluğun bozma kararına karşıyım.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas : 1993/18-417
Karar : 1993/514
Karar Tarihi : 22.09.1993

(634 S. K. m. 19, 28, 44)

DAVA : Taraflar arasındaki "eski hale getirme" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; ( Kadıköy Birinci Sulh Hukuk Mahkemesi )nce davalının reddine dair verilen 27.3.1991 gün ve 1990/1014-1991/357 sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay On sekizinci Hukuk Dairesi'nin 5.5.1992 gün ve 798-3320 sayılı ilamıyla; ( ...Davalılar, ortak yerlerde bulunan çatı arasına 2'şer oda banyo inşa ederek alttaki bağımsız bölümleriyle irtibatlandırmak suretiyle projeye aykırı ve diğer kat maliklerinin rızasını almadan inşaat yapmışlardır.

Kat Mülkiyeti Kanununun değişik 19. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmaksızın ana gayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat ve tesisler yapması ve yine aynı Kanunun 44. maddesine göre de kat maliklerinin oybirliği ile vereceği bir karar olmadan ana gayrimenkulun üstüne kat ilavesinde de bulunamazlar.

Mahkemece; dava, yönetim planının 14. maddesi ve bu maddenin atıfta bulunduğu Sulh Mahkemesi kararına dayanılarak reddedilmiş ise de, davalıların yaptığı ek inşaat sözü edilen 14. madde kapsamında bir bağımsız bölüm olmadığı gibi, dayanılan mahkeme kararı da imar mevzuatının elvermesi şartına bağlı olup, dosyada bu şartın tahakkuk ettiğine dair hiçbir bilgi ve belge bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre yönetim planı; ana binanın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir sözleşme olup, yönetim planıyla bunun dışındaki hususları ve özellikle bağımsız bölüm maliklerine aynı hak tanıyan ve ana projeye aykırı inşaata izin veren bir hükme yer verilemez. Bu suretle yönetim planına alınmış bir hüküm var ise diğer kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir karar oluşmadıkça uygulanamaz... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz eden : Davacılar vekili.

KARAR : Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Özel Daire bozma ilamında da değinildiği üzere, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, bağımsız bölüm maliklerinin ana gayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapmaları bütün kat maliklerinin onayına bağlıdır. Davalıların, ortak yerlerden olan çatı arasına inşa edip merdivenle kendi bağımsız bölümlerine başladıkları ikişer oda ile tuvaletlerin 19. maddenin özetlenen bu hükmü kapsamında olduğu açıktır.

Davalılar savunmalarında, yönetim planının 14. maddesi ve bu maddenin yollamada bulunduğu Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 17.7.1979 gün,1978/281-1979/873 sayılı kararın diğer kat maliklerinin onayını içerdiği ileri sürülmüştür. Sözü edilen 14. madde de ise, mevcut kat maliklerinden hiç birisinin taraf olmadığı, bir izaleyi şüyu davası sırasında, henüz kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulmamış ortak taşınmazın paydaşlar arasında rızaen taksimine ilişkin sulhun tesciline dair Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi'nin yukarıda gün ve sayısı verilen kararına atıf yapılarak, "... binanın üst katını teşkil eden dairelere üst hakkı tanınmış olup, bu hakkın istimali diğer kat maliklerinin muvafakatine ayrıca ihtiyaç gerektirmemektedir" denilmektedir. Belirtmek gerekir ki, yollamada bulunulan karar bir akittir. Taşınmazın o tarihteki paydaşları arasında geçerli olup hükmünü icra etmiştir. Sulhte dört numaralı bağımsız bölüme tanınan kat çıkma hakkı, şehrin imar planında yapılan değişiklikle bölgeye bir kat daha çıkmak müsadesi verilmesi halinde geçerli olabileceği gibi, böyle bir geçerlilik, sulhun bu hükmü tapuya yansımadığından, sadece sulhun taraflarını bağlayacağı da kuşkusuzdur.

Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre; yönetim planı, ana gayrimenkulun yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini; yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer koşulları düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlar. Yönetim planının bu niteliği, yani sözleşmeye taraf olmayan onu imzalamayan sonraki maliklerin de uymaları gereken bir belge oluşu, yasada tanımlanan kapsamının genişletilmesine izin vermez. Ana gayrimenkulun yönetim tarzına, kullanma maksat ve şekline, yönetim ve denetçilerin alacakları ücrete ve genelde yönetime ait diğer konular dışında kalan hükümler, yönetim planında yer alamaz. Örneğin, herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez: Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz. Taşınmazın ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerinin ( kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane ) belli bir kat maliki yada maliklerince inhisarı kullanımına terk edemez. Yasanın 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak rızasını yada 44. maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan koşullarını bertaraf eden hükümler, yönetim planında yer alamaz. Buna rağmen yönetim planında yer verildiği taktirde, bunlar geçersiz olup kat maliklerini bağlamaz. Nitekim, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün teşkilata yayınladığı, Kat Mülkiyeti Kanununun Tapu Dairelerince uygulanan hükümlerinin açıklanmasına ilişkin 6.7.1983 gün ve 4-1-1-7/1454 sayılı genelgede, Yargıtay'ın bu konudaki uygulamalarından esinlenilmiş ve "yönetim planında sadece yapının ve bağımsız bölümlerin kullanış tarzına ait hususlara yer verilecektir. Kullanım dışında doğrudan hak doğurucu madde ve bölümler ilave edilmeyecektir. İbraz edilen yönetim planının Tapu Sicil Muhafızlıklarınca incelenerek yukarıda izah edilen hususlara aykırılık tesbit edildiğinde mevzuata aykırı maddelerin yönetim planından çıkarılması istenecek, kabul edilmez ise mevzuata aykırı hususların geçersiz olduğu yönetim planının uygun bir yerine re'sen şerh verilecektir" talimatına yer verilmiştir.

Bu durumda, yönetim planına yollamada bulunulan sulhnamedeki koşul, dava konusu olaya uygulanamayacağı gibi, ayrıca da yönetim planında yer, alan "muvafakat verilmesine" gerek olmadığına dair 14. maddedeki hükmün de, Kanunun 28. maddesine aykırı olması nedeniyle uygulanmasına yasal olanak yoktur. Bu itibarla, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde usul ve Yasaya aykırı bulunan direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA , istek halinde temyiz peşin harcının davacılara geri verilmesine, 22.09.1993 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
Old 16-10-2007, 19:06   #3
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Suat Ergin
Kısaca yasa tarafından zaten sınırlandırılmış mülkiyet hakkının kat malikleri kurulu gibi bir kurul kararıyla ortadan kaldırılması hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Aksi takdirde aynı kurul, neticesi çok daha ağır olan başka kararlar da alabilecektir(Örneğin bağımsız bölüm satılacağı zaman, alıcının kendileri tarafından onaylanması halinde satışın mümkün olabileceği gibi). Bu da çoğunluğun azınlığa tahakkümünden başka bir şey değildir. Hukuk sistemi bunu korumamalıdır.
http://www.turkhukuksitesi.com/showt...ght=m%FClkiyet

Sayın R.Acar,

Bildiğiniz üzere benzer konu yukarıda verdiğim linkte tartışılmıştı. Oradaki soruda bir kat maliki aleyhine olarak, yönetim planının değiştirilmek istenmesi sözkonusu idi...Kütükte mesken olan bağımsız bölümün "değişiklikten sonra kiraya verilemeyeceği" hükmü yönetim planına konulmaya çalışılmıştı. Sözkonusu forumda bunun hakkaniyete aykırı olacağını, mülkiyet hakkını hiçe sayacağını ifade etmiştim.

Sizin olayınız bana göre, biraz daha farklıdır. Öncelikle yönetim planı, müvekkiliniz taşınmazı satın almadan önce değiştirilmiştir. Bu durum sizin aleyhinize olacaktır(Kararlar sonraki malikin dava açma hakkı bulunduğu yönünde olsa da) .

Yine müvekkiliniz bağımsız bölümü "içkili yer" olarak kullanmak istemektedir.Bu durumun da yerine göre alerjik olduğunu kabul etmek gerekir. Yine aleyhinize bir durum sözkonusudur. Ancak taşınmazın bulunduğu yerde benzeri yerlerin olması; hatta bitişik binada dahi benzer işyerlerinin olması durumu eşitleyebilir.

İşiniz çok zor olmasına rağmen, M.K. 2'ye dayanarak dava açıp, 25 yıl sonra ve taşınmazın bulunduğu yerin şimdiki durumundan(Özellikle bitişik binadaki benzer işyerlerinden) bahsederek maddenin iptalini isteyebilirsiniz. Ancak bitişik binadaki gürültü ile alt kattaki(Veya üst kattaki) gürültünün verdiği rahatsızlık arasındaki farkı da unutmamak gereklidir.Ancak bu benim tahmin ettiğim semt ise, keşif yapılıp gürültü ölçümü de yapılabilir. Orada zaten bangır bangır müzik çalmakta olup, diğer kat maliklerinin alt kattaki gürültüyü duymayacağından eminim.

Saygılarımla
Old 18-10-2007, 23:24   #4
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Sayın R.Acar

Aradığınız kararın tam tersine bir karar buldum. Affınıza sığınarak gönderiyorum. Karara göre bağımsız bölümler yönetim planına aykırı biçimde kullanılamaz:

YARGITAY

5. HUKUK DAİRESİ

E. 1990/10204

K. 1990/34448

T. 10.12.1990

• KAT MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZ ( Yönetim Planına Aykırı Kullanım )

• YÖNETİM PLANINA AYKIRI KULLANIM ( Kat Mülkiyetine Tabi Gayrimenkuldeki Bağımsız Bölümü )

• YÖNETİM PLANINDA MESKEN OLARAK KULLANILABİLECEĞİ BELİRTİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ( Doktor Muayenehanesi Olarak Kullanılamaması )

• KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI ( Bağımsız Bölümü Yönetim Planına Aykırı Kullanmama )

634/m.24,28


ÖZET : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinde, tapuda mesken diye kayıtlı bağımsız bölümlerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasını engelleyici bir hüküm yoktur. Aynı Yasanın 28. maddesinde, yönetim planının; yönetim tarzını kullanma maksat ve şeklini düzenleyeceği ve anılan planın kat maliklerini bağlayıcı sözleşme niteliğinde bulunduğu açıklanmıştır. Yönetim planındaki bağımsız bölümlerin münhasıran mesken olarak kullanılacaklarına ilişkin hüküm, kullanma maksat ve şeklini açıklayan bir düzenleme olarak bütün kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir.
DAVA : Taraflar arasındaki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası uyarınca yönetim planında belirlenen hükme göre ihtar davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, davanın kabulüne dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili yönünden verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla; dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinde, yapıda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasını engelleyici bir hüküm yoktur. Aynı Kanunun yönetim planını düzenleyen 28. maddesinde, yönetim planının; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ..............düzenleyeceği, yönetim planının kat maliklerini bağlayıcı bir sözleşme niteliğinde bulunduğu açıklanmıştır. Kat maliklerince düzenlenen yönetim planının 15. maddesinde, bağımsız bölümlerin münhasıran mesken olarak kullanılacakları belirtilmiştir. Bu hükmü, kullanma maksat ve şeklini açıklayan bir düzenleme olarak bütün kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir.
Bu bakımdan, doktor muayenehanesi olarak kullanılan mesken cinsli bağımsız bölümün eski haline dönüştürülmesine karar verilmesi doğrudur. Ancak;
Kat Mülkiyeti Kanununun 33/son maddesinde, hakimin kararını yerine getirmeyenler için para cezası öngörülmüştür. Bu cezanın verilmesi, kararın yerine getirilmemesi halinde ayrı bir davada sözkonusu olur. Kararın yerine getirilip getirilmediği, yerine getirilmemiş ise işin vehameti tesbit edilerek kanunda belirtilen hadler arasında ceza tayin edilir.
SONUÇ : Kararla birlikte ileriye dönük olarak ceza verilemez ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirici nitelikte bulunmadığından hüküm fıkrasındaki ( Bu süre sonunda ihtara riayet etmediği takdirde davalıdan 10.000 lira para cezası alınmasına ) ibaresinin hükümden çıkartılmasına ve hükmün böylece DÜZELTİLEREK ONANMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde ödeyene geri verilmesine,10.12.1990 gününde oybirliğiyle karar verildi.
(Alıntı: Kazancı İçtihat Bankası)
Old 18-10-2007, 23:47   #5
Av.Ergün Vardar

 
Varsayılan

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2006/8658
Karar: 2006/10666
Karar Tarihi: 18.12.2006
ÖZET: Mahkemece tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasını kesin şekilde yasaklayan, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olan yönetim planının 2. maddesinin son cümlesinin amir hükmü uyarınca davanın kabulü yolunda hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru görülmemiştir.

(634 S. K. m. 24, 28)
Dava: Dava dilekçesinde mesken olan yerin işyeri olarak kullanıldığı ve dış cephesine levha asıldığı ileri sürülerek eski hale getirme ve tahliye istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı yönetici dava dilekçesinde; dava konusu anataşınmazda davalılardan Adnan'ın maliki bulunduğu konut nitelikli taşınmazın diğer davalılara işyeri olarak kiralanıp dış cephesine levha asıldığını, yönetim planına göre zemin kattaki dükkanlar hariç tüm bağımsız bölümlerin mesken olarak kullanılmaya tahsis edildiğini ve tapu kütüğünde de mesken olarak gösterildiğini, ayrıca anayapının dış cephelerindeki duvar ve camlara zemin katta bulunan dükkanlar dışında pano, levha veya tabela gibi şeylerin konulamayacağını ileri sürerek yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Yasası'na aykırı olan bu durumun giderilmesini istemiş, mahkemece Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile ilgili Dairelerin yerleşmiş içtihatlarına göre avukatlık bürosu olarak kullanılan yerlerin işyeri kapsamı dışında kaldığı ve işyeri niteliği taşımadığı gerekçesiyle davanın reddi yolunda hüküm kurulmuştur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde dükkan, işyeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla açılabilir. Anataşınmazın yönetim planında bir yasaklama bulunmadığı takdirde Yargıtay uygulamalarına göre tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerin avukatlık ve mimarlık bürosu ile doktor muayenehanesi olarak kullanılması kabul edilmektedir. Dosya içindeki bilgi ve belgelerden özellikle anataşınmazın yönetim planının 2. maddesinin incelemesinden; dava konusu taşınmazda kat irtifakı kurulduğu, 26.04.2004 günlü kat malikleri kurulu kararı ile anataşınmazın yöneticisi olan davacıya, yönetim planına aykırı davrananlar hakkında gerekli yasal girişimlerde bulunmak, ihtar çekmek, icra takibi yapmak ve dava açmak konularında yetki verildiği, tapu kaydına göre dava konusu edilen 1. kat 4 numaralı bağımsız bölümün mesken olarak davalı Adnan adına kayıtlı bulunduğu, anataşınmazın birinci katında 4 numaralı bağımsız bölümden ayrı olarak 1, 2, 3 nolu bağımsız bölümlerin ve bu anataşınmazın zemin katındaki tüm bağımsız bölümlerin dükkan olarak kayıtlı olduğu, yönetim planının 2. maddesinin 2. cümlesinde <dükkanlar ve 1. kattaki bir adet işyeri hariç diğer tüm bağımsız bölümler sadece mesken olarak kullanılır> hükmünün yer aldığı, birinci kattaki 4 notu bağımsız bölümden hangisinin işyeri olarak kullanılacağının açıkça belirtilmediği, yukarıda da açıklandığı gibi birinci kattaki tüm bağımsız bölümlerin tapuda mesken olarak kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
Bu duruma göre; mahkemece tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasını kesin şekilde yasaklayan, 634 sayılı Yasa'nın 28. maddesine göre, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olan yönetim planının 2. maddesinin son cümlesinin amir hükmü uyarınca davanın kabulü yolunda hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************
Old 19-10-2007, 13:14   #6
R.Acar

 
Varsayılan

Sayın Konyalı; öncelikle ilginize tekrar teşekkür ediyorum.
"Affınıza sığınarak gönderiyorum" demek inceliğini de göstermişsiniz.
Rahatça gönderebilirdiniz. Ben aksi yönde başka kararlar da buldum hiç merak etmeyin
Ben yine de olaya rutin dışından bakmak istiyorum (Zaten başka çarem de yok )
Örneğin
Danıştay 8. D. 2005/4199 E., 2006/1740 K. numaralı kararı ile; tapuda işyeri olarak kayıtlı gayrimenkullerin KMK.24./2 kapsamında olmadığının, bu nedenle, tapu kütüğünde işyeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde, umuma açık istirahat ve eğlence yerinin açılmasının ve işletilmesinin kat maliklerinin oyçokluğu ile verecekleri karara bağlayan İşyeri açma ve çalıştırma ruhsatlarına ilişkin yönetmeliğin 5.m.b fıkrası 2. bendini, mevzuata, mülkiyet hakkına ve çalışma özgürlüğüne aykırı

bulması ve iptal etmesi, bence önemli bir gelişme çünkü Danıştay bu konuda önemli bir görüş değişikliği gerçekleştirdi. Önceki bütün kararlar aksi yöndeydi.

Kaldı ki "değişen koşullar, hakkaniyet, mülkiyet hakkının hatta çalışma özgürlüğünün kısıtlanması" sözkonusu iken, "Anayasanın" bile değiştirilebildiği bir hukuk sisteminde, Kat maliklerince 25 yıl önce hazırlanmış yasaya aykırı kısıtlamalar getiren bir yönetim planının "mutlak" olması hukukça korunmamalı, ve günümüz şartlarına ve çevredeki düzenlemelere (buranın turizm bölgesinde olması, belediyece içki ruhsatı verilen alan içerisinde bulunması -kaldı ki burası içkili bir yer olmayacak, burada ciddi bir markanın ismi ile pastane türü bir yer açılacaktı, apartman genel kurulu buna dahi izin vermeye yanaşmadı) göre böyle bir yönetim planının da değiştirilebilmesi gerekir diye düşünüyorum.

Sizin ilettiğiniz kararda da sözkonusu gayrimenkulün niteliğinin "mesken" olması nedeniyle buranın işyeri "muayehane" olarak kullanılması nitelikte bir değişikliğe yol açacağından belki engellenebilir.

Ancak bizim olayımızda sözkonusu gayrimenkul zaten Tapu kütüğünde "dükkan" olarak kayıtlı, buna rağmen genel kurulunun keyfiyetine göre birtakım yasaklamalar getirilmiş.
İşimin zor olduğunu biliyorum Yine de değilim.
İyi Çalışmalar diliyorum.
Old 20-10-2007, 01:27   #7
R.Acar

 
Varsayılan

Sayın Vardar; önce ilginize teşekkür ederim. Sanırım ben konuyu eksik açıklamışım. Çünkü Burada sözkonusu olan gayrimenkul, tapu kütüğünde "mesken" olarak değil zaten "işyeri" olarak kayıtlı. Buna rağmen kat malikleri kurulu; Yönetim planında, dükkanın faaliyetlerini yani burada yapılacak işleri sınırlayıcı mahiyette bir yasaklama getirmiş. Saygılarımla.
Old 30-10-2009, 14:53   #8
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Alıntı:
Örneğin
Danıştay 8. D. 2005/4199 E., 2006/1740 K. numaralı kararı ile; .....iptal etmesi, bence önemli bir gelişme çünkü Danıştay bu konuda önemli bir görüş değişikliği gerçekleştirdi. Önceki bütün kararlar aksi yöndeydi.
Danıştay görüş değiştirmedi. Hala benimle aynı görüşte:

Danıştay 8.Dairesinin 2006/1740 sayılı hukuka aykırı kararı İDDGK kararıyla bozuldu.

Bilgilerinize saygılarımla
Old Bugün  
Site Mübaşiri

 
 
Web www.turkhukuksitesi.com
 
 
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
İmar Planı-Okul Alanı-Mülkiyet Hakkının Kullanılmasını engelleme avfehmi Meslektaşların Soruları 9 15-03-2011 14:56
Evlilik Dışında Velayet Hakkının Birlikte Kullanılması ve Velayet Hakkının İçeriği Av.Habibe YILMAZ KAYAR Aile Hukuku Çalışma Grubu 8 12-02-2010 10:54
anonim şirketin kurucu sayısına tasarı ile getirilen değişiklikler marmarahukuk Ticaret Hukuku Çalışma Grubu 8 02-03-2009 15:40
Yeni Anayasa Taslağı İle Getirilen Yenilikler – Pozitif Ayrımcılık mutlakadalet İnsan Hakları Hukuku Çalışma Grubu 0 14-09-2007 07:09
Müşterek Mülkiyet-Elbirliği İle Mülkiyet-Miras avfehmi Meslektaşların Soruları 2 23-07-2006 22:33


THS Sunucusu bu sayfayı 0,12926292 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.