Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

apartman çatı tamiri - genel kurul kararı olmaması - Ortak Gider

Yanıt
Old 24-01-2007, 15:36   #1
Av.Ebru Caner

 
Varsayılan apartman çatı tamiri - genel kurul kararı olmaması - Ortak Gider

apartman 5 katlıdır ve her katta tek daire bulunup, toplam 5 mailk vardır.ancak az insan olmasına rağmen kişiler arasında uyuşmazlık vardır. en üst katta oturan malik hiçbir karr lınmamasına rağmen, kimseye danışmadan yazılı bi belge olmadan, çatı izolasyonu yaptırmış ve yapım sonunda apartman girişine yapılan harcamayı belgeleyip daire blına 421 YTL masraf istemiştir. çatı ortak alandır ve malik arsa payı oaranında gidere katılmak durumundadır .bunu bilmekteyiz. fakat ortada alınmış hiçbir karar bulunmamakta, üst kat maliki sadece kendi başına karar verip gerekli tamiratı yaptırmıştır. ayrıca üst kat maliki, ortak gider oaln bu daire başı 421 ytl nin ödenmesi için 1 hafta süre vermiş olup, ödenmemesi halinde icra takibine başlayacağını belirtmiştir. BU DURUMDA ER KAT MALİKİ DAİRE BAŞINA DÜŞEN bu 421 ytl yi, hiç bir karar olmamasına rağmen, sırf çatı ortak gider olduğu için bu nu ödemek zorundamıdır? ayrıca üst kat maliki sadece çatıyı tamir etmekle kalmatyıp, izolasyonda yaptırmıştır. bu konuyla ilgili bana cevap vermenizi ve elinde karar bulunanların yollamasını rica ediyorum saygılarımla
Old 24-01-2007, 16:36   #2
Av.Bülent Özkan

 
Varsayılan

Sevgili meslekdaşım belirttiğiniz üzere çatı ortak yerlerdendir.
(Sorunuz açısından KMK'nun birkaç maddesinin birlikte değerlendirilmesi gerektiği kanaatindeyim Bu açıdan aşağıdaki maddeleri irtibatlandırarak değerlendirmek gerekecektir.
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur

görüldüğü gibi 19. madde bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça kat maliklerinden birinin ortak yerlerde tamirat yapamayacağını,

Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

KMK m.20-b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür
c-Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir

20-b ise ortak yerlerin onarım giderlerine kat maliklerinin katılomak zorunda olduklarını , c fıkrası ise giderlere katılmayanlar hakkında icra takibi yapılabileceğini;

KMK 35-hAnagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;(yöneticinin görevleri başlılı madde)

35. madde Yöneticinin gayrımenkule faydalı olan bakımları yaptırması gerektiğini,

I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir

42 .madde de 19. ve 20. maddelere paralel düzenleme yapmış ve burada da kat maliklerinin rızası olmadan yararlı çalışmaların yapılamayacağını belirtmiştir.



olayınızda kat maliklerinden biri 19 ve 42. maddeye aykırı olarak diğer maliklerin rızasını almadan ortak yer olan çatıda tadilat yapmıştır. dikkat edilecek olursa maddeler kat maliklerinin onayı olmadan ortak yerlerde onarım yapılmayacağından bahsetmiştir. Fakat onay alınmadan ortak yerlerde tadilat yapılması durumunda ne olacağı KMK da muallaktır. (20. madde bu tür masraflara kat malikleri veya kiracıların katılmak zorunda olduklarından bahsetmekte ise de kanunun ruhu gereği bütün maliklerin izni ile yapılan tadilatlara katılma yükümlülüğünden bahsetmektedir. ) Fakat burada KMK nın 19. maddesi ilk fıkrası anagayrımenkulün bakımına dikkat etmeye ve sağlamlığını korumaya mecburdurlar demektedir. bu surette çatıda onarıma gidilmemesi anagayrımenkule zarar verecek nitelikte ise malikler derhal önlem almak mecburiyetindedirler.

Olayımızda çatının durumu nedir ve anagayrımenkule bir zarar gelmesi söz konusu m udur bilemiyoruz. bu bakımdan çatıdan gelecek zararların anagayrımenkule zarar verebilecek nitelikte olması durumunda izinsiz tadilat yapılabileceği, zira koruma tedbirlerinin sağlanmasının yöneticinin görevi olduğu fakat bunun sağlanmadığı bu surette izinsiz ve mecburiyet sebebiyle tadilatın yapıldığının düşünülebileceği,
işletme projesinde çatının tamiri hususunda bir madde mevcut ise buna dayalı olarak karar alınmadan çatıda tadilat yapılabileceği, (kesinleşmiş işletme projesinin 68/a da sayılan belgelerden sayıldığı unutulmamalı)
bunun dışında KMK'na göre tüm kat maliklerinin rızası olmadan ortak yerlerde tadilat yapılamayacağı, muvafakat alınmadan yapılan tadilatlar hakkında kanunda bir boşluk olduğu, bu surette yapılan masrafların kanaatimce diğer maliklerden ancak genel hükümlere göre talep edilebileceği,
Faydalı işler kapsamında değerlendirilse bile yapılan tadilatın diğer maliklerce onanmadığı, buna rağmen tadilatın anagayrımenkulün yararına olması halinde yönetim kararı alınması gerekmediği bedelden tüm maliklerin sorumlu olacağı,
İcra takibi yapılması durumunda diğer maliklerin onayı alınmadığından bahisle itiraz edilebileceği fakat çatıda onarım yapılması anagayrımenkulün korunması açısından elzem ise itirazın iptal edilebileceği,
Sonuç itibari ile olayda yapılan tadilatın yukarıda yapılan açıklamalara göre değerlendirilmesi ona göre hareket edilmesi naçisane mütalaa olunur...
Saygılarımla
Old 24-01-2007, 17:25   #5
gunermeric

 
Varsayılan

Merhaba,

Bülent bey çok güzel açıklamış. Bence de burada kat maliklerinin onayının alınmaması durumunda sadece gerekli olan masrafların kat maliklerinden istenmesi söz konusu olabilir. Bu durumda çatı izolasyonunun zaruri bir ihtiyaç olup olmadığı tartışılmalıdır. Sadece çatıya yapılan olağan ve zaruri masrafları isteyebilir kat maliki diğer masrafları isteyemez düşüncesindeyim. Bu nedenle siz de kat malikine bu şekilde bir cevabi ihtar göndererek durumu açıklayın veya kat malikleri olarak derhal bu zaruri ve olağan masrafların tespitini yaptırın ve ona göre ödeme yapın.
Old 25-01-2007, 15:09   #6
çınar

 
Varsayılan

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanabilmesi için en az 8 bağımsız bölüm bulunması gerekli değil midir?
Old 25-01-2007, 15:20   #7
Av.Bülent Özkan

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan pınarsöğüt
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanabilmesi için en az 8 bağımsız bölüm bulunması gerekli değil midir?

Sn. Pınar söğüt;
KMK na göre bu kanunun uygulanabilmesi için 8 bağımsız bölümün veya x kadar bapımsız bölümün bulunması gerektiği yönünde bir kural yoktur. Ancak kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılar açısından işbu kanunun uygulanacağı, kat mülkiyeti veya irtifakı tesis edilmemeişse Medeni Kanun ve diğer ilgili kanunlardaki genel hükümlere başvurulacağı (KMK1 ve KMK 9. maddeler) genel kuraldır..
Saygılarımla
Old 25-01-2007, 15:40   #8
çınar

 
Varsayılan

Teşekkürler Sayın Özkan. Kafam karışmış. En az sekiz bağımsız bölüm şartı, yönetici tayini için gerekliydi.
Old 25-01-2007, 18:08   #9
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Sorudan, taşınmazda kat mülkiyetinin kurulduğu anlaşılamamaktadır. Soru sahibinin bunu açıklaması mümkün mü? Çünkü verilecek yanıtlar da haliyle değişecektir.

Saygılarımla
Old 19-08-2010, 16:16   #11
aliosman

 
Varsayılan

Değerli meslektaşlarıma buna benzer bir sorum var:
2005 yılında çatısı olmayan taşınmaz satın alır. Taşınmazda kat irtifakı kuruludur. Müvekkilim binaya çatıyı kendi imkanları ile yaptırır. (Dikkat tamir değil.) Bu çatının masrafını diğer kat irtifakı sahiplerine nasıl rücu edebiliriz? Ben icra takibi yaptım ve itiraz edildi.
Şimdi KMK 19. ve 20. madde biraz kafamı karıştırdı. Müvekkilim mahkemeden tespit kararı alması gerekir miydi? Bu masrafın lüks olmadığı aşikar. Genel hükümlere mi dayanmalıyım yoksa Kat mülkiyeti kanununa mı? Ayrıca zamanaşımı defisiyle karşılaşır mıyım?
Old 02-01-2012, 15:24   #12
BurcuYıldırım

 
Varsayılan KMK m. 19 ve 20

"Kat MülkiyetiKanunu md.19
....
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/8 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördününyazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım vetesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortakyer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veyabölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapınıngüçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde,bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılmasıkonusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsızbölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklikyapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsızbölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ileanayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
....
md.20
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
.......
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma,(Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleriile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletmegiderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür
. "

diyor kanun metni.

(634 S. K. m. 19)
Dava: Davadilekçesinde, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla çatı onarım bedeliolarak 2.400 TL'nin yasal faiziyle birlikte davalı taraftan tahsiliistenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekilitarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz istemininsüresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereğidüşünüldü:
Karar: Davacı vekilidava dilekçesinde kat irtifaklı anataşınmazın onaylı mimari projesinde bulunançatıda meydana gelen bozukluğu tamir ettirdiğini, tüm kat maliklerinin yapmasıgereken bu tamirat işini kendisinin yapmak mecburiyetinde kaldığını ilerisürerek fazlaya ilişkin hak saklı kalmak kaydıyla bu işle ilgili olan 2.400,00TL'nin arsa payları oranında davalılardan tahsilini istemiş, mahkemece çatınınacilen onarılması için mahkeme aracılığıyla yaptırılmış bir tespit bulunmadığı,bu iş için kat maliklerinin beşte dördünün rızasının alınmadığı gerekçesiyledavanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içindeki bilgive belgelerden özellikle bilirkişi raporu içeriğinden anataşınmazın onaylımimari projesinde 1, 5, 9 numaralı bağımsız bölümlerin üzerinde çatı bulunduğu,davacının 9 numaralı bağımsız bölümünün maliki olduğu, söz konusu ahşap kiremitçatının onarımının davacı tarafından yapıldığı anlaşılmaktadır. 634 sayılı KatMülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin birinci fıkrasına göre kat malikleri, anataşınmazın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizliklekorumaya mecburdurlar. Dava konusu çatının onarıma muhtaç olduğu, bu türtamiratların beklemeye tahammülünün bulunmadığı gibi ayrıca bu durumunbelgelenmesi için mahkemece tespit yaptırılmasına da gerek olmadığındanmahkemece davacının harcamalarının denetlenip toplanan tüm delillerdeğerlendirilerek anataşınmazın çatısı için yapmış olduğu masraf miktarıbelirlenip bunun, arsa payları oranında davalılardan tahsiline karar verilmesigerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarlayukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisiisabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmünHUMK’nun 428. maddesi gereğince bozulmasına, temyiz peşin harcının istekhalinde temyiz edene iadesine, 28.03.2011 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Bu Yargıtay kararı ile de destenmektedir.


Old 02-01-2012, 15:52   #13
recep

 
Varsayılan

Sn Ebru Hanım aynı nitelikteki bir davamız mevcuttu ve bizde tüm binanın vekili konumundaydık. En üst katta oturan kat maliki aynı şekilde tek taraflı olarak çatının kendi dairesine isabet eden kısmını tamir ettirmiş ve akabinde icra takibi başlatmıştı. Akabinde bina yetkilisi(yönetici) takibe itiraz etmişti ve söz konusu şahıs itirazın iptali davası açmıştı. Bizde söz konusu dava da ısrarla kat mülkiyeti kanununda belirtilen usule uyulmadığı ve bu kapsamda yapılan tamir bedelinden tüm kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağını belirttiksede mahkeme aleyhe karar verdi itirazımızı iptaline karar verildi ve kararı temyiz ettik(29.09.2011).
İsterseniz e-mail adresinizi verirseniz yerel mahkeme kararını gönderebilirim. Faydalı olacağını umuyorum
Old 29-03-2012, 15:18   #14
Av. Tuğba K.

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan aliosman
Değerli meslektaşlarıma buna benzer bir sorum var:
2005 yılında çatısı olmayan taşınmaz satın alır. Taşınmazda kat irtifakı kuruludur. Müvekkilim binaya çatıyı kendi imkanları ile yaptırır. (Dikkat tamir değil.) Bu çatının masrafını diğer kat irtifakı sahiplerine nasıl rücu edebiliriz? Ben icra takibi yaptım ve itiraz edildi.
Şimdi KMK 19. ve 20. madde biraz kafamı karıştırdı. Müvekkilim mahkemeden tespit kararı alması gerekir miydi? Bu masrafın lüks olmadığı aşikar. Genel hükümlere mi dayanmalıyım yoksa Kat mülkiyeti kanununa mı? Ayrıca zamanaşımı defisiyle karşılaşır mıyım?



Ali Osman Bey; bu olaya ilişkin dava açıp açmadığınızı ve davanın akıbetini merak etmekteyim.
Bilgi verebilirseniz çok sevinirim.
Old 29-03-2012, 15:26   #15
Av. Tuğba K.

 
Varsayılan

Sn. Meslektaşlarım;

Apartmana maliklerden biri tarafından çatı yaptırılması durumunda KMK'nun 19/2 maddesi uygulama olanağı bulacak mıdır? Böyle bir durumda çatı yaptırılmasının ivedi olduğunun tespiti herhangi bir önem arz eder mi...?
Old 29-03-2012, 15:39   #16
YILDIZ HUKUK

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av. Tuğba K.
Sn. Meslektaşlarım;

Apartmana maliklerden biri tarafından çatı yaptırılması durumunda KMK'nun 19/2 maddesi uygulama olanağı bulacak mıdır? Böyle bir durumda çatı yaptırılmasının ivedi olduğunun tespiti herhangi bir önem arz eder mi...?

zaten md.19 mahkemece tespiti halinde aciliyet söz konusu ise yapılabilir demiyor mu?Dolayısı ile tespit ile yapılan ve aciliyet arz eden bir durumda sorumluluk da olmayacağını düşünüyorum.
Old 29-03-2012, 16:00   #17
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av. Tuğba K.
Apartmana maliklerden biri tarafından çatı yaptırılması durumunda KMK'nun 19/2 maddesi uygulama olanağı bulacak mıdır?
"Çatı yaptırmak" ile "çatının akmamasını sağlamak" farklı hükümlere tabidir.

Çatı yaptırmak binlerce liralık masraf gerektirir. Halbuki çatı yaptırmaktan başka yollarla da çatı izolasyonu sağlanabilir.

Çatı yaptırmak KMK 19/2 kapsamında değildir. Çatının akmaması için izolasyon malzemesi kaplatmak KMK 19/2 kapsamındadır, diye düşünüyorum.

Saygılarımla
Old 29-03-2012, 16:31   #18
Esra DEMİRKAN

 
Varsayılan

KMK 42.madde gereği "Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. " denilmektedir. izolasyon için kat malikleri kurulu kararı alınmalıdır.Bu şekilde karar yoksa yapılan iş yasal olmayacak ve yapılan işin giderleri tüm kat malikleri tarafından karşılanmayacaktır. İzolasyon KMK'da ayrı bir madde ile düzenlendiğine göre İzolasyon zorunlu masraf değil şeklinde düşünüyorum.
Fakat çatının izolasyon haricindeki tamiri yani tuğla, boru vs. akması, ana taşınmaza zarar vermesi vs. sebeplerle zorunlu ise tüm kat malikleri katılmak zorundadır. Bu sebeple; yapılan tamirin sadece izolasyon yada hem izolasyon hem diğer olmasına göre masrafın bir kısmına katılma bir kısmına katılmama şeklinde olabilir.
Old 30-03-2012, 08:32   #19
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Esra DEMİRKAN
İzolasyon KMK'da ayrı bir madde ile düzenlendiğine göre İzolasyon zorunlu masraf değil şeklinde düşünüyorum.
Zorunlu açıklama:
Benim yanıtımdaki izolasyon sözcüğü "su yalıtımı" anlamındadır. Isı yalıtımı anlamında değildir.

Zorunlu düzeltme:
İzolasyon gibi söylenmesi zor bir yabancı sözcüğü "yalıtım" gibi güzel bir sözcükle değiştirerek yanlışımı düzeltiyorum.

Saygılarımla
Old 30-03-2012, 11:21   #20
Av.Nevra Öksüz

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Armağan Konyalı
"Çatı yaptırmak" ile "çatının akmamasını sağlamak" farklı hükümlere tabidir.

Çatı yaptırmak binlerce liralık masraf gerektirir. Halbuki çatı yaptırmaktan başka yollarla da çatı izolasyonu sağlanabilir.

Çatı yaptırmak KMK 19/2 kapsamında değildir. Çatının akmaması için izolasyon malzemesi kaplatmak KMK 19/2 kapsamındadır, diye düşünüyorum.

Saygılarımla


Yargıtay 18 HD, 28.01.2003 T., E: 2002/11829, K: 2003/500: "...Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesinde kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur olduğu öngörüldükten sonra bunlardan birisinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptırması yasaklanmıştır. Yargıtay uygulamalarında, yasanın bu emredici kuralına rağmen onaylı projesine aykırı olarak tüm kat maliklerinin muvafakatı alınmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması halinde kat maliklerinden birisinin istemi üzerine kaçak yapılan inşaat, tesis ve değişikliğin eski hale getirilmesinin gerektiği kabul edilmektedir. Bu şekilde yasaya aykırı olarak yapılan bir işin bütün kat maliklerinin yazılı rızası sağlanmadıkça zamanla meşruiyet kazanması da mümkün değildir. Bu bakımdan yasal olmayan böyle bir iş için yapılan harcamalardan buna rıza göstermeyen kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağı kuşkusuzdur.

Somut olayda onaylı projesinde açık dam olan teras üzerine çatı yapılması konusunda kat maliklerinin yazılı muvafakatlarının bulunduğu hususunda bir iddia da söz konusu edilmemiş bulunduğundan davanın reddi gerekirken projeye aykırı olarak yapılan çatı bedelinin yerinde olmayan gerekçelerle davalılardan tahsiline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir..."

Karar tarihinde 634 S.K. m.19/2: "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir."

Yürürlükteki 634 S.K. m.19/2: "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir."

P.S: Sayın Av. Tuğba K., somut olayınızı yukarıdaki düzenleme çerçevesinde değerlendiriniz. Sayın Konyalı'nın belirttiği üzere değişiklik kısmında da "inşaat"tan bahsedilmediğine dikkatinizi çekmek isterim...

Saygılar...
Old 24-04-2012, 11:47   #21
Av. Tuğba K.

 
Varsayılan

Peki, durumun zorunlu ve ivedi bir ihtiyaçtan kaynaklandığı kanıtlanmak suretiyle projeye aykırı inşaat yapıldığı ve projenin bu yönde tadili ve terditli olarak yapılan masrafların tahsili talep ve dava edilebilir mi...?

Teşekkür ederim.
Old 08-11-2012, 10:27   #22
Av.Bülent Özkan

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av. Tuğba K.
Peki, durumun zorunlu ve ivedi bir ihtiyaçtan kaynaklandığı kanıtlanmak suretiyle projeye aykırı inşaat yapıldığı ve projenin bu yönde tadili ve terditli olarak yapılan masrafların tahsili talep ve dava edilebilir mi...?

Teşekkür ederim.

Sn. Nevra Öksüz'ün eklemiş olduğu içtihatlar çok yol göstericidir.

zorunlu ve ivedi bir ihtiyaç olsa bile çatıdaki işlem ONAYLI MİMARİ PROJEYE AYKIRI olmamalıdır. Mimari projeye aykırılık durumunda söz konusu tadilatın bedeli diğer kat maliklerinden İSTENEMEZ.Ancak tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun bu işleme yazılı onayı var ise mimari projeye aykırılık olsa bile tüm kat malikleri masrafa katılmak mecburiyetindedir.

Çatı konusunda sayısız Yargıtay içtihadı var. Eğer mimari projeye aykırı bir çatı uygulaması varsa ve tüm kat maliklerinin 4/5'inin onayı yoksa, bırakın çatı masraflarını diğerlerinden almayı, çatının eski hale iadesi bile gerekir diyen içtihat ta çoktur.

Mimari projeye aykırılıktan kasıt nedir? Kararlara göre mimari projeye aykırılık açık teras şeklinde olan bir çatının, kapalı ahşap kiremitli çatı haline getirilmesi yaygın bir örnektir.

Ancak çatıdaki işlem mimari projeye aykırı değil ise örneğin sadece bir izolasyon işi ise ve ivedilik arz ediyorsa zarar gören kat maliki diğerlerinin onayını almadan gerekli önlemleri alabilir.

Dolayısı ile belirleyici olan;

1. Çatıda yapılan işin mimari projeye aykırılık teşkil edip etmediği,
2. Mimari projeye uygun ise ivedi ve zorunlu olup olmadığıdır.

Selamlar..
Old 08-11-2012, 10:38   #23
Av.Bülent Özkan

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan aliosman
Değerli meslektaşlarıma buna benzer bir sorum var:
2005 yılında çatısı olmayan taşınmaz satın alır. Taşınmazda kat irtifakı kuruludur. Müvekkilim binaya çatıyı kendi imkanları ile yaptırır. (Dikkat tamir değil.) Bu çatının masrafını diğer kat irtifakı sahiplerine nasıl rücu edebiliriz? Ben icra takibi yaptım ve itiraz edildi.
Şimdi KMK 19. ve 20. madde biraz kafamı karıştırdı. Müvekkilim mahkemeden tespit kararı alması gerekir miydi? Bu masrafın lüks olmadığı aşikar. Genel hükümlere mi dayanmalıyım yoksa Kat mülkiyeti kanununa mı? Ayrıca zamanaşımı defisiyle karşılaşır mıyım?

Sevgili Meslekdaşım;

Öncelikle apartmanın onaylı mimari projesinde çatının ne şekilde göründüğünü öğreniniz. Örneğin teras çatı mıdır? yoksa kapalı ahşap oturtma çatı mıdır? Çünkü yaptığınız işlen mimari projeye uygun ise cevap değişir, değil ise değişir.

Hemen belirtelim bir binanın onaylı mimari projesinde çatı mevcut ise ancak çatı henüz yapılmamış ise bağımsız bölüm maliklerinden her biri diğerlerinden onay almadan mimari projenin aynen uygulanması sureti ile çatının yapılmasını talep edebilir. Bu durumda herkes arsa payı oranında çatı masrafına katılmakla mükelleftir. Çünkü KMK'daki 19 ve 42. maddeler onaylı mimari projede olmayan değişiklerdeki çoğunluklara ve usule ilişkindir. Mimari projede olmasına rağmen henüz inşa edilmemiş tesisatı hiç kimseden onay almadan her bir kat maliki uygulayabilir. (Yargıtay 18. H.D. 26.09.2002 T, 2002/7092 E, 2002/8738 K)

Ancak onaylı mimari projedekine uymayan bir çatı yapmışsanız tüm kat maliklerinin 4/5'inin bu yönde olumlu oy vermesi gerekir.

Siz davanızı KMK'ya göre açmalısınız. Yukarıdaki içtihat size yol gösterir. HaTırladığım kadarı ile sizin konunuzla ilgili KMK'daki düzenlenmiş bir zamanaşımı süresi yok. Bu yüzden genel zamanaşımına tabisiniz (10 yıl)

Selamlar.
Old 28-02-2013, 15:46   #24
avtuba

 
Varsayılan açıklamanızda yer alan yargıtay kararı hakkında

sayın burcu yıldırım, açıklamanızda yer alan yargıtay kararının numarasını rica etsem paylaşabilir misiniz.
Old 19-03-2013, 20:30   #25
migel

 
Varsayılan

Sayın Meslektaşlarım,
Benzer bir sorunla karşı karşıyayım. Ayrı bir konu açmak istemediğim için buraya yazıyorum. Fikirleriniz bana mutlaka yardımcı olacaktır.
Müvekkil 10 daireli bir apartmanda 2 dairenin sahibidir. Bu apartmanın kapalı otoparkı kullanılamaz durumda ve tadilat gerekiyor. Ancak 6 dairenin sahipleri farklı şehirde oturdukları için(daireler boş)ve bu apartman ile hiç ilgilenmedikleri için otopark tadilatına onay vermemekteler. Diğer 2 dairenin sahibi de hiç oralı değil.(kaldı ki bu 2 daire onay verse bile yine çoğunluk sağlanmıyor) Ancak bu tadilat zorunlu zira park sıkıntısı çekilmekte, her gün yolda park yeri aranmakta ve bazen apartmandan birkaç yüz metre uzaklıktaki otoparka araç konmaktadır. İşlerine gelmediği için tadilata onay vermeyen bu maliklere karşı ne yapılabilinir? 19/1-2 uyarınca otoparkın tadilatının bir ihtiyaç ve de zorunlu olduğunun mahkemece tespiti için dava açmakta fayda sizce var mı?
Old 19-03-2013, 20:48   #26
scoskun72

 
Varsayılan

Tespit yaptırıp,yapılması gereken gideri belirletin.Pratik olması ve zamandan kazanmak açısından tespit yoluyla alacağınız Bilirkişi Raporu uyarınca her paydaşa düşen miktar + tespit masraflarını bildirip, ödenmesini aksi takdirde dava açacağınızı bildirin, bu yolla tahsil edemez iseniz avans tahsili için SHM de dava açınız.
Old 19-03-2013, 21:38   #27
migel

 
Varsayılan

İlginize teşekkür ederim. Endişem şu ki ortada bir kat malikleri kararı olmamasına rağmen sadece bir tespitle bu işin hallolup hallolmayacağı. Tespitten sonraki aşama ne olacak? Ayrıca bir mahkeme kararına gerek olacaktır diye düşünüyorum.
Old 21-03-2013, 13:59   #28
scoskun72

 
Varsayılan

haklısınız, sorunlu insanlarsa ki öyle anlaşılıyor en iyisi uzun da olsa mahkeme yolunu tercih etmek, hiç sıkıntıya girmeyip dava açın bence de
Old 03-12-2013, 16:43   #29
MiMi

 
Varsayılan

Tüm meslektaşlarıma iyi günler dilerim öncelikle.
Yukarıda tartışılan konu hakkında bir yol göstermenizi rica edeceğim zira KMK uygulamaları konusunda pek bilgi sahibi değilim..
Müvekkil bir site içerisinde bloklardan birinin son katında bulunan dubleks bir dairenin maliki.
Bundan bir kaç yıl önce apartman yönetimi teraslardaki su giderlerinin yetersiz olması gerekçesiyle tüm dubleks dairelere ait teraslarda gider genişletme çalışması yapmışlar, ancak bundan sonra o yerden ev sürekli su almış. Ancak müvekkil bu tamirattan yapıldıktan sonra haberdar olmuş, yani işçiler teraslara ortak ulaşım sağlanabilen çatı kısmından inerek müvekkilin haberinin olmadığı sırada bu tamiratı yapmışlar. Ancak bu aşamadan sonra dediğim gibi sürekli akıntıya bağlı olarak aşağı katta kabarmalar ve kötüleşmeler olmuş ve yıllardır da yapılan tamiratlara rağmen sorun çözülememiş, yönetimden yardım da istenmiş ancak ilgilenmemişler.
Sorum şu, bu apartmanlarda her katta 4 dubleks bulunuyor ve diğer dublekslere de aynı işlem uygulanmış fakat onlarda böyle bir sorun yok.
Müvekkile ait terasın ortak alan ve kmk'ya göre diğer maliklerin de sorumlu olduğu bir alan olduğunu tespit etmek nasıl mümkündür? Mimari proje kapsamında mı ortak alan mı şahsi alan mı olduğunu anlamak gerekiyor? Bizim amacımız bu tamirat masraflarının yönetim kurulu tarafından karşılanması çünkü daha önce birçok kez kendi imkanlarıyla yaptırmış olmasına rağmen sorunu çözememiş. Bir ihtar çekmeyi düşünüyorum öncelikle ama tecrübelerinizden faydalanmak iyi olurdu Çok teşekkür ederim.
Old 03-12-2013, 20:41   #30
akrd61

 
Varsayılan

Değerli meslektaşım

İnşaat projesine (Tapu Müdürlüğü ya da Belediyeden temin edebilirsiniz) bakarak binanın o kısmın teras olup olmadığını tespit edebilirsiniz.Eğer o kısım inşaat projesine göre teras ise KMK 16/2 ye göre ortak alandır. KMK 20/1-b ye göre de her kat maliki kendi arsa payı oranında terasın tamiratı için yapılacak giderlere katlanmak zorundadırlar.

İlgili Maddeler:

KMK 20/1-b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

KMK 16/2 ye göre Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Old Bugün  
Site Mübaşiri

 
 
Web www.turkhukuksitesi.com
 
 
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Gider Ortağı Arıyorum muratozsa Adliye Duvarı 4 21-08-2009 10:59
Serbest meslek kazancının tesbiti,gider olarak gösterilen harcamalar ZERYA Hukuk Sohbetleri 0 15-01-2007 12:11
Arsa Payının Düzeltilmesi-ortak Gider Av. Bülent Sabri Akpunar Meslektaşların Soruları 1 06-04-2006 13:08
Uzlaşmaz Ortak katilla Hukuk Soruları Arşivi 6 07-07-2004 11:47
Eski Malike Ait Ortak Gider Borcu yesilkalem Hukuk Soruları Arşivi 1 17-06-2004 15:45


THS Sunucusu bu sayfayı 0,20971704 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.